【寫字樓投資2024】上環CBD的三大特點

All InformationI2024/12/12

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上環商業區位於港島的中西區。自香港開埠以來，上環一直為本港其中一個重要的商貿中心。由於香港當時的經濟以轉口貿易為主，加上上環鄰近海傍，所以在開埠初期，當地便設有多個港口，作為貨物的集散地，並吸引不少南北行進駐。隨著香港的經濟轉型為金融業，上環為市場供應不少的寫字樓樓面。區內逐步發展成為一個以金融業為主的商業區，大量金融相關行業的租戶進駐上環。

區內交通基建成熟

基建方面，上環位處港島市區核心，交通便利。區內有不少基建設施可供來往香港各地，除港鐵上環站外，區內有多條巴士綫路來往各區。上環亦鄰近西區海底隧道，供市民往返港九各地。

跨境運輸方面，港澳碼頭坐落於上環的信德中心，設施供乘客前往澳門的氹仔或外港碼頭以及提供前往深圳和珠海的渡輪服務。同時，信德中心設有空中快線直升機場，與港澳碼頭相鄰。內部附設有設計時尚，寬敞舒適的候機室，有多班航班往返港澳及深圳，從而方便旅客以最快速度往來三地。

上環商廈供應多元

根據差估署物業報告資料，至2023年底為止，上環整體寫字樓的總存量為1,043 萬平方呎，佔全港總存量約7.4%。區內的商廈供應較為多元化，能提供各個級別的寫字樓供租戶及買家選用。其中，甲廈及乙廈總存量分別為247萬及379萬平方呎，空置率分別約為13.6%及14.7%。信德中心及中遠大廈為區內知名的甲廈物業；而德輔道西九號及誠信大廈則為區內面積較大的乙廈。在2025年，由招商局集團發展的招商局廣場將會竣工，令上環的甲廈存量增加。

資料來源：美聯工商舖資料研究部

上環甲廈分佈

資料來源：美聯工商舖資料研究部

上環乙廈分佈

資料來源：美聯工商舖資料研究部

上環租戶特色：中資背景濃厚+券商集中地

港資及外資企業已在早年進駐地段較佳的中環商業區，並購入當地的商業用地作發展，中資企業則在較後期的時間才在香港大舉發展。由於中環區的土地不敷應用，所以中資企業一般都會選擇在鄰近的上環區「插旗」，令上環成為中資背景濃厚的商業區。上環區的租金較中環區吸引，因此一些支援本港金融市場發展的證券商願意租用上環的商廈，從而節省營運成本。隨著中港之間在金融業方面的往來愈趨緊密，因此現時上環的商廈以中資券商或資產管理公司為主。