億京等財團在2021年中以約100億元買入九龍灣國際展貿中心（下稱九展），後於2023年獲批重建為4幢16層高商業物業，而在今年4月底九展場內貼出了「結束營運通知」，不少人均對於何時展開重建十分關注。最近重建項目再有新進展，展發商向城規會提出新方案，申請轉為重建住宅、商業及工業展覽館等綜合用途。

項目不再單純作商業及展覽用途，當中以加入住宅最為矚目。新方案中，改為興建6幢36至37層高分層住宅，提供約1881伙，涉及92.43萬平方呎，住宅樓面佔整體62.7%。商業樓面中寫字樓只佔約29.2萬平方呎，較之前方案大幅減少約79.5%，而工業展覽館樓面則維持約12.15萬平方呎。

由商業物業改為包含住宅的混合物業，其地積比率亦由約7.4倍改為6.144倍。除了建造的樓面有所減少，落成後租售工商舖物業可以建築面積計算，住宅則須為實用面積。雖然地積比率下降，發展商仍改變策略向城規會申請改變重建項目用途，因為住宅的租售較商廈容易，此舉證明發展商想盡快租售落成住宅，也可減輕購入物業的利息支出。

筆者認為城規會批出新方案的機會很大，因為億京事前定有經過專業則師團隊作評估才會提交申請。而且九龍灣附近也有不少住宅，例如啟德、淘大等，並非完全的商業圈。至於，不少市民擔心重建後，展覽場地不會再作演唱會或表演用途，也的很合理。由於九展從啟用開始已有展覽館的用途，所以重建後每個方案也保留相關樓面，但若舉行演唱會有機會影響住戶，相信未來將會用以舉辦一般的展覽。

是次項目改變用途對九龍東CBD2的發展影響也不會太大，因為只是區內一個物業項目。最重要還是政府對於整區的規劃，例如完善交通配套等，對九東的發展影響更深。目前，九龍灣仍有不少工廠及汽車維修的門市，這些物業的規劃重整才更是需要妥善規劃的部分。

刊登日期：07/06/2024