將軍澳規劃︱在香港東部新興發展區，將軍澳已成為工商業投資的熱點區域。隨著2025年的到來，這片土地不僅擁有豐富的住宅屋苑，還透過將軍澳創新園（原稱將軍澳工業邨）和數據中心等工業設施，吸引大量本地及國際資本注入。根據最新數據，將軍澳的商業地產投資額正穩步上升，預計2025年第二季度亞太區商業地產投資總額達312億美元，其中香港東部地區佔比顯著。

將軍澳最新規劃

將軍澳第137區

將軍澳第137區規劃作為一個綠色宜居、配套完善且交通便利的海濱新社區，計劃提供約5萬個住宅單位，可容納約13.5萬人。首批居民預計於2030年遷入。該區發展包括填海約20公頃、建造海堤和興建公共設施等，並擬設有海濱長廊、公共街市、游泳池和體育館等設施。政府計劃興建將軍澳線南延線，將港鐵將軍澳線由康城站延伸至137區，以改善交通配套。

將軍澳第132區

將軍澳第132區則主要用於公共設施，包括興建電力設施、建築廢物處理設施、公眾填料轉運設施及混凝土廠。該區將在填海約20公頃範圍內設立這些基礎設施，電力設施約占5.6公頃，目的是提升香港輸入零碳能源能力，助力減碳目標。

132區將用作公共設施及綠能基建，而137區則著重住宅及社區配套，兩區合共填海約40公頃，將成為將軍澳未來的重要發展區域，支援約五萬個新住宅單位及相應基礎建設，且著眼於宜居及可持續發展。

將軍澳132區及137區的發展影響

擴大工商業機遇：

• 137區除了大量住宅外，規劃中包括商住混合發展，涵蓋辦公室、零售、餐飲、娛樂及酒店等用途，將創造約22,100個工作職位。
• 137區鄰近將軍澳創新園，該園區主要聚焦數據技術中心及先進製造業，兩者協同效應有利推動區內知識型及高增值產業發展。

基礎設施及公共設施提升：

• 132區將設置電力設施、建築廢物處理、混凝土廠等公共服務設施，提升地區基建支援，有利工商業良性運作。
• 交通基建將同步加強，港鐵將軍澳線南延至137區，優化道路網絡並增設多條巴士路線，加強區內外交通聯繫，促進工商業活動順暢。

環境及社區挑戰：

• 施工及運營初期會對周邊工商業產生噪音、空氣質素等影響，並導致交通壓力增大，尤其康城站可能因新增人口而負荷過重。
• 132區安排的厭惡性設施（如混凝土配料廠及廢物處理設施）雖具公共服務功能，但可能引起部分社區及商業區關注。

將軍澳周邊投資機會

將軍澳市中心：零售與服務業投資天堂

將軍澳市中心以其密集的商業設施聞名，成為零售和服務業投資的首選。新都城、將軍澳中心和東港城等大型商場形成「商場圍城」，提供超過數百萬平方呎的零售空間，涵蓋超市、餐飲和娛樂設施。 這些商場不僅服務本地居民，還吸引來自寶琳和坑口的消費者，帶來穩定客流。對於投資者而言，租務回報率在2025年預計維持在4-7%，個別黃金舖可達7%以上。
天晉作為高端住宅屋苑，其周邊商業配套如餐廳和精品店，正受益於高收入群體的消費需求。投資商用物業，如辦公室或小型商舖，在這裡可享低空置率優勢。同時，將軍澳東港城與港鐵站無縫連接，方便油塘和藍田居民前來購物，有利經營跨境電商、物流、日用服務業，推高商用物業需求及市場輻射範圍。

日出康城與康城：新興工業與數據中心投資熱點

日出康城分期（如LP6）除了提供大規模住宅單位，還配備零售、餐飲、娛樂及公園等商業設施，並隨新地標商場啟用，營造便利生活圈，帶動周邊消費與服務需求。

鄰近的將軍澳創新園（前稱將軍澳工業邨），規模達75公頃，重新定位為高端製造基地，重點吸納資訊科技、海運供應鏈及新興製造業等公司進駐。園區內設有數據技術中心（DT Hub），連接多個先進數據中心、創科公司及智能製造設施，使之成為金融科技、物聯網、生物科技及AI等領域的企業理想總部。

2025年基建進一步升級，包括將軍澳線南延線擴展至康城及第137區，改善上下班流動及物流，直接提升日出康城及創新園的區域商業價值。

康城屋苑周邊的商業設施，如文娛和零售中心，將與137區發展聯動，提供約50,000個住宅單位，間接刺激工商業需求。 對於外資企業，這裡是設立分部的理想地點，政府大力支持再工業化，注資新科技產業及相關基建，將日出康城與創新園推高為高增值產業樞紐。

調景嶺與維景灣畔：交通樞紐帶動物流與服務業

調景嶺站作為中轉樞紐，連接維景灣畔和都會駅等屋苑，租金增長穩定。 維景灣畔以海濱景致聞名，其康體設施和公園吸引健康產業投資，如健身中心或醫療服務。 工商業機會在於物流業，毗鄰將軍澳工業區，企業可利用海傍用地發展倉儲和分銷中心。

都會駅直接連通港鐵，方便寶琳居民，商業潛力包括小型辦公室和零售舖位。油塘延伸至此，帶來跨區貿易機會，投資者可開發跨境物流，受益於內地新質生產力企業的湧入。

藍田與麗港城：周邊延伸的工業與住宅商業融合

藍田作為將軍澳邊緣區域，與油塘形成商業網絡。其中麗港城擁有成熟配套，如商場和學校，支持服務業投資。

投資策略與未來展望

將軍澳的工商業發展得益於政府推動新型工業化，2025年將開展中長期研究，聚焦AI、綠色科技和數據中心。 無論是新都城的天晉高端零售、日出康城LP6的科技園投資，還是維景灣畔的物流機會，都顯示出強勁潛力。投資者應關注住宅供應增加（如10,000個新單位），這將帶動商業需求。

總結而言，將軍澳從寶琳到藍田的屋苑群，不僅是居住天堂，更是工商業投資的藍海。2025年，抓住創新園和數據中心浪潮，您將收穫豐厚回報。