什麼是新強拍條例？2026首宗獲批個案底價飆66%，舊樓併購如何受惠？

All InformationI2026/05/29

2024年底生效的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（簡稱新強拍條例）降低了併購門檻並容許合併地段申請。恒地紅磡黃埔街項目剛成為新例下首宗獲批個案，成功解決「釘子戶」問題，底價達5.8億元。新例為舊樓及工商舖投資者帶來了更靈活的重建與併購契機。

一、什麼是強拍條例？

《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章），俗稱「強拍條例」，是香港政府為解決舊樓老化、加快市區重建而制定的法例。

簡單來說，當發展商或大業主在同一地段收購舊樓單位的業權達到法定比例門檻時，便可向土地審裁處申請「強制售賣令」。一旦獲批，該地段的所有業權（包括尚未被收購的「小業主」單位）將會被強制公開拍賣，以便重新發展。拍賣所得的收益，會按獨立估值報告的比例分配給所有業主。

這個機制的設立，主要是為了防止少數業主拒絕出售、失蹤或業權不清等問題，從而阻礙整幢危樓或舊樓的重建進度。

新強拍條例的最大亮點，在於降低強拍門檻以及容許合併相連地段作單一申請。這對於持有舊樓或舊式工廈、商舖的投資者而言，大大減少了收購阻力。

項目	舊強拍條例	新強拍條例 (2024年底起實施)	對投資者的影響
強拍門檻	統一為 80%	按樓齡及地區，最低降至 70% 或 65%	減少收購時間及成本，特別是指定舊區的物業。
地段申請	必須單一地段獨立計算業權	容許合併相連地段一同計算業權比例	可透過高業權地段「拉勻」低業權地段，攤薄釘子戶影響。
適用範圍	住宅及部分工廈	涵蓋更多高樓齡住宅及非住宅物業	帶動舊區工商舖及地舖的投資及重建價值。

在《強拍條例》下，拍賣成功後的收益分配機制非常嚴謹，其核心原則是：「按『現有使用價值』（Existing Use Value，簡稱 EUV）的比例來瓜分拍賣總收益」。

很多小業主會誤以為收益是直接按照自己單位的「重建價值」來計算，但實際上，法律規定必須透過一個「計算比例再分餅」的機制來處理。

以下是整個收益計算及分配的具體流程：

1.獨立測量師評估「現有使用價值」:只看現況，不計重建潛力.

在大業主向土地審裁處申請強拍時，必須提交一份由獨立專業測量師編製的估值報告。報告會評估大廈內每一個單位的「現有使用價值」（即假設該大廈不會重建，單純以單位目前的樓齡、面積、樓層、座向及維修狀態在市場上出售的價值）。

2.計算每位業主的「分配比例」:

測量師會將整幢大廈所有單位的「現有使用價值」加起來，得出一個總和。然後，將小業主單位的現有使用價值，除以大廈總值，從而計算出該小業主在未來拍賣收益中所佔的百分比。

3.土地審裁處訂立「拍賣底價」:反映地段的「重建價值」.

土地審裁處在批准強拍令時，會根據該地段的重建潛力（例如重建成全新高樓大廈的價值），訂定一個「拍賣底價」（Reserve Price）。這個底價通常會遠高於大廈的「現有使用價值」總和。

4.公開拍賣及扣除行政費用:

地段由受託人（通常是測量師行）進行公開拍賣。若大業主或發展商以底價（或更高價）投得地段，受託人收到拍賣款項後，會先扣除拍賣相關的法定及行政開支（如登報費、拍賣行佣金等）。

5.按比例分發淨收益予小業主:

最後，受託人會將扣除開支後的「拍賣淨收益」，乘以小業主在第2步計算出的「分配比例」，得出最終賠償金額，並將支票發放給被強拍的小業主。

為了讓你更容易理解，我們用一個簡單的例子來說明這個「分餅」機制：

假設土地審裁處認為該地段重建後價值大增，定出拍賣底價為 3 億元，而發展商最終以 3 億元投得該地段：

關鍵總結： 你分得的錢，是該地段整體重建價值（拍賣價）的一小部分，而這一小部分的大小，取決於你的舊單位在整幢舊樓中佔的價值比例。

作為新強拍條例實施後的首宗獲批個案，恒基地產（0012）紅磡黃埔街項目完美示範了新例的「合併地段」威力：

項目位置： 紅磡黃埔街18至20A號及22至24號，以及必嘉街88至90A號。
底價大躍進： 獲批強拍底價為 5.8億元，較2024年底申請時的估值（3.49億元）大幅高出約 66%，反映合併後地盤的重建潛力與商業價值大增。
成功關鍵（破解最強釘子戶）：
- 背景： 必嘉街地盤早於2021年已由恒地以4.82億元統一業權；但黃埔街地盤因有燒臘茶餐廳東主（關位源）持有超過20%業權，在舊例下無法強拍。
- 策略： 恒地趁2024年12月新例實施首日，立即入紙將兩個地盤合併申請。
- 結果： 透過已統一業權的必嘉街地盤，成功「拉高」整體業權百分比，符合新例要求並正式獲批，成功拔除釘子戶。