近日，麦当劳香港继续推进今年7月启动的大规模资产优化计划，首阶段推出的8个核心黄金铺位，已录得第4宗成交。最新一宗为慈云山毓华里铺位，以约3,800万元易手，较1993年买入价2,100万元，帐面大幅升值81%（约1,700万元）。连同早前成交的西环士美菲路12号（1.005亿元、持货34年升值4倍或8,000万元）、旺角西洋菜南街地库（8,320万元）等，4个铺位累计套现已逼近3亿元，市场人士估计整批8个铺最终成交总额将轻松突破12亿元。

这一连串高价成交，再次向全港经营者与投资者印证：
「麦当劳真正的生意是房地产」——这句由创办人雷·克洛克（Ray Kroc）讲过的金句，至今仍是无数企业累积财富的终极秘诀。

为何买铺/自置物业是精明经营者的首选？

 租金稳定性

避免加租逼迁： 租铺经营最大的风险莫过于业主大幅加租，或租约期满不获续租，迫使辛苦建立的客源与商誉付诸流水。自置物业则彻底根除此隐患，经营者无需担心租金波动，能专注本业发展。

长期规划： 拥有产权赋予经营者绝对自主权，可放心投入资源装修、扩充，进行中长期业务规划，打造理想店面形象与客户体验。麦当劳在香港的23项自有铺位，正是其能长期稳踞黄金地段、灵活布局的关键基础。

资产升值红利

「生意+物业」双引擎获利： 西环士美菲路铺持货34年升值4倍、慈云山铺31年升值81%，远远跑赢通胀与生意利润，这就是「卖汉堡养铺位、铺位反哺生意」的经典示范。

被动收入来源： 如同此次标售的星光行地库（麦当劳自用）及地下（百货公司承租）、铜锣湾怡和街铺位等案例所示，自置物业若有额外空间，可分租予其他商户（如7-Eleven、药房），创造稳定租金收入，分摊营运成本甚至带来额外盈利。

灵活应对市场变化

经营策略高度弹性： 业主身份让经营者能根据市场需求，随时调整营业时间、业务模式、甚至转换经营项目，无需征求业主同意或受租约条款掣肘。

抵御逆境的缓冲： 经济不景气时，租金往往是压垮租户的最后一根稻草。自置物业则提供强大缓冲，即使生意短期受挫，也无需面对迫迁危机，有更充裕时间调整与复苏。

强大抵押融资能力

优质地段的自置物业是银行青睐的抵押品。经营者需要资金扩充业务、升级设备或发展新项目时，可轻松利用物业融资，获取成本较低的资金，加速企业成长。

传承财富

永续经营或华丽退场的选择权： 即使未来决定结束生意，自置铺位本身就是一项高价值资产。业主可选择出售套现（如麦当劳此次策略性出售），或转为纯收租物业，持续享受被动收入。这为经营者及家族提供了极大的财务保障与传承选择。

实践自置物业策略的关键考量

当然，「一本通书不能看到老」。在网购盛行、消费模式转变的今天，实践此策略需更审慎精明：

• 地段为王，价值核心： 麦当劳此次标售的尖沙咀星光行（估值约4.5亿）、铜锣湾怡和街（约1.8亿）、荃湾街市街（约1.5亿）等物业，无一不位于人流旺盛的黄金地段。选择具备长期增长潜力、能抵御市场波动的优质位置至关重要。
• 量力而为，财务稳健： 购置物业需庞大资金，必须详细评估自身财务能力与现金流，避免过度杠杆影响核心业务营运。
• 业务本业是根基： 物业投资虽诱人，但成功的基石仍是本业的竞争力与盈利能力。切勿本末倒置，忽略产品、服务与顾客体验的持续精进。麦当劳即使出售物业，餐厅业务仍继续经营并致力扩展，显示其对本业的重视。

麦当劳香港分阶段出售其持有多年的黄金铺位，是企业资产配置的灵活操作，更生动展示了自置物业如何成为企业累积巨额财富的「隐形引擎」。对于有能力负担的经营者而言，拥有自己的经营场所，不仅是摆租赁枷锁、实现长远规划的关键，更能让企业同时驾驭「经营收益」与「资产增值」的双驾马车，在商业竞局中奠定难以撼动的优势。在瞬息万变的市场中，掌握产权，无疑是掌握经营主动权与财富未来的致胜之道。

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