香港将于 2027年上半年 实施全新的「业权注册制度」（Title Registration System），取代沿用逾180年的契约注册制。新制核心为「跟册不跟契」，买家只需查阅土地登记册即可确认业权，享有「不可推翻的业权」保障，并免除翻查历史楼契的繁复程序。初期将以「新批土地」先行，现有物业暂不受影响。

一表看懂：新旧土地注册制度大比并

比较	现行旧制：契约注册制度 (跟契)	2027新制：业权注册制度 (跟册)
业权确认方式	依赖历史楼契（需核查至少15年契约）	查阅业权注册纪录（单一纪录即为铁证）
业权保障	业权可能有瑕疵，无绝对保障	买家享有「不可推翻的业权」
欺诈损失处理	买家可能「钱楼两空」，需自行民事索偿	设有「土地业权弥偿基金」（上限5,000万）
逆权侵占	适用	不适用（杜绝逆权管有申索）
实施范围	全港现有土地及物业	2027年起批出的「新土地」先行

2027年后投资香港工商铺，有什么实质改变？

对于透过中介平台寻找商铺、写字楼或工厦的投资者来说，新制度将带来以下三大变革：

1. 交易流程大幅缩短

过去购买工商物业，买方律师需耗费大量时间审核厚重的楼契正本。2027年起，若购买新批土地的物业，政府将发出具防伪特征的「业权证明书」，业权状态一目了然，大大加快物业转易（Conveyancing）速度。

2. 买家免受「假业主」骗案波及

• 情境设定： 假设有骗徒伪造楼契，将一个新批地皮的商铺卖给不知情的买家 B。
• 新制保障： 只要买家 B 符合「真诚不知情、已付款、实质管有物业」三大条件，法律上业权将绝对归买家 B 所有。原业主则可向「土地业权弥偿基金」申请最高 5,000 万元的赔偿。

3. 遗失楼契不再是「贬值噩梦」

• 旧制痛点（现有物业）： 在现行旧制下，若业主遗失重要楼契（如入伙纸、转让契正本），物业将沦为「无契楼」或「半无契楼」。银行极大机会拒绝批出按揭，下一手买家必须一笔过付款（Full Pay），导致物业造价比市价大跌 20% 至 30% 甚至更多。
• 新制优势（新土地物业）： 由于新制「跟册不跟契」，法律上唯一承认的业权铁证是政府系统内的电脑纪录。如果您不小心遗失了实体的「业权证明书」，只需向土地注册处申请补发即可。买方和银行查阅电脑登记册便能确认业主身分，完全没有「踢契」风险，物业的估价和按揭申请完全不受影响，价值损失降至零。

4. 需缴付「弥偿基金」微量征费

为维持弥偿基金运作，未来购买新制下的物业需缴交附加费。征费率为交易价的 0.014%（即每 100 万港元楼价，需缴付 140 元）。

关于《土地业权条例》的常见提问 (FAQ)

我现在持有的香港商铺，需要转移到新制度吗？
解答： 暂时不需要。发展局与土地注册处采取「新土地先行」策略。全港约 290 万项现有业权（包括你目前持有的商铺）将继续沿用旧制，政府目前尚未订立现有土地的转换时间表。

新制度下的「不可推翻业权」是什么意思？
解答： 这是指一旦你的名字被登记在「业权注册纪录」上，你在法律上就是该物业的绝对拥有人。这消除了过去因为历史文件遗失或签名瑕疵而导致「踢契」的风险。

新制会影响工商铺的按揭申请吗？
解答： 预期会有正面影响。因为业权更加清晰明确，银行在审批新土地物业的按揭时，能省去繁复的查契风险评估，有助于加快放款流程。

资料来源：香港特别行政区发展局 2026年10月最新刊宪文件及《2025年业权及土地的注册（杂项修订）条例》