《財政預算案2026》大力推動AI+及家族辦公室落戶：如何轉化為工商舖需求？

All InformationI2026/02/25

隨着《財政預算案2026》出爐，政府除了全面提速推動「AI+」產業化與「新型工業化」外，更破天荒為房託基金（REITs）及家族辦公室推出重磅利好政策！與此同時，香港工商舖市場經歷調整後，已於2025年呈現明顯的「見底回升」格局。

在「租金硬、售價跌」的利好環境下，整體物業租金回報率攀升至極具吸引力的水平，更觸發中資及機構投資者大舉入市掃貨。究竟《財政預算案2026》公佈了什麼核心政策？這對各板塊有何實質影響？投資者又該如何把握機遇？美聯工商舖為您深度剖析！

宏觀大市見底回升中資與基金狂掃貨創7年新高

2025年工商舖市場交出亮眼成績表，整體成交錄得4,519宗，按年大幅增加約23.7%，交投量已全面重返2022年的水平。當中一大亮點是中資買家及大基金展現極強購買力：在過億元的大額成交市場上，具中資背景的買家佔據25宗，牽涉金額高達195.36億元，按年急升2.8倍，創下7年新高！

由於去年工商舖抗跌力強，租金跌幅維持在5%以內，遠勝售價跌幅，令整體租金回報率被推升至3.1%至5.1%。展望2026年，在預算案多項利好政策的推動下，美聯工商舖預期全年成交宗數目標可達4,950宗（按年增加約10%），現時正是長線收租客與大資金出擊的黃金時機。

根據最新預算案，政府的佈局將直接轉化為對各類工商舖的龐大租買需求及重組誘因：

推動「AI+」產業化：成立「AI+與產業發展策略委員會」，並透過30億元資助計劃及InnoHK平台，大力推動AI在醫療、物流、智能製造等行業的應用。
加速「新型工業化」與「新質生產力」：預留約2.2億元在港建設首個境外的「國家製造業創新中心」。微電子研發院的半導體芯片試產線將於年內運作，帶動數十億元私人投資落戶香港。
鞏固資產及財富管理中心（重磅利好！）：
- 家族辦公室擴大免稅網：在港單一家族辦公室已超3,300間。政府將擴闊「基金」定義，將數字資產、貴金屬及特定大宗商品等列為可獲稅務寬減的合資格投資，勢必吸引更多全球頂尖基金落戶。
- 房託基金（REITs）大鬆綁：除了爭取盡快將房託基金納入「互聯互通」，並便利其進行私有化或重組外，政府更宣布為準備上市的房託基金寬免轉讓非住宅物業印花稅！此舉將大幅降低機構投資者組合物業的成本，激活大額工商舖交投。

在政府推動「具身智能」及「房託免印花稅」的雙重效應下，工廈物業正迎來史無前例的轉型黃金期。

板塊影響：大批半導體及智能製造企業進駐，這類企業對工廈的電力負載與樓底有極高要求。此外，房託免印花稅及便利重組政策，將吸引大型基金積極收購工廈以籌備上市。目前2025年工廈由細價物業主導，因售價大跌約35%而租金硬淨，令租金回報率飆升至高達5厘。
投資機遇：傳統工業區（如觀塘、長沙灣、葵涌等）現已具備充足「水位」。資金雄厚的投資者或基金可趁低吸納全幢或大面積工廈，改裝成數據中心、現代化倉儲或半導體廠房，甚至包裝成房託基金（REITs）上市釋放價值。
2026年前瞻：預期今年交投達約2,450宗（按年升約10%）。

商廈是去年表現最佳的板塊，完美契合預算案中金融業、家族辦公室及創科企業擴張的步伐。

板塊影響：受惠於超過3,300間單一家族辦公室落戶，加上稅制優化（數字資產、貴金屬等納入免稅投資），將帶動更多資產及財富管理機構擴充業務，成為商廈市場的生力軍。目前甲、乙廈價格已時光倒流至2011-2012年水平，去年商廈過億元成交更高達30宗。
投資機遇：由於政府暫停推出新商業用地，市場將出現「再核心化」。現時是家族辦公室、各類新興投資基金、外資或中資企業趁低吸納核心區甲級商廈作企業總部的絕佳時機。
2026年前瞻：預期核心區甲廈價格今年只會有輕微調整，成交宗數目標約為1,300宗（按年升約10%）。

零售市場正迎來結構性轉型，大型空間的需求正在改變，另類用家與房託基金成為撐市主力。

板塊影響：配合政府發展教育產業，帶來了強大的「另類客群」。同時，房託基金獲准納入「互聯互通」，加上免印花稅及便利私有化/重組的政策，將促使更多大型商場或基座商舖被內地資金或大型基金收購重組。目前整體租金回報率已升至約3.6厘（約15年高位），部分核心區新成交更達5厘或以上。
投資機遇：專上院校及教育機構正積極尋找大面積舖位或大型基座商場作校舍，防守力極強。隨着預期2026年首季四大核心區街舖空置率有望改善回落至10.5%至11.5%，長線投資者及基金可把握機會在核心區「尋寶」。
2026年前瞻：隨着銀行加快處理銀主盤，舖市將維持「量升價跌」局面。預期今年成交約1,200宗（按年升約10%），而售價預期再跌約5%，正是入市好時機。