在香港投資或經營工商舖，除了地段、價錢、裝修，有一項隱形成本與法規風險極易被忽略：工作場所通風系統。它不僅關乎員工健康與生產力，更直接觸及多項法例要求，違規可導致罰款、停業甚至法律責任。本文為老闆及投資者深入剖析香港各行業通風規管重點，助您精明管理風險，保障物業價值。

一、監管架構：香港通風法規由誰管？

香港的通風要求並非單一標準，而是由四大部門根據不同法例規管：

1. 勞工處 → 管轄所有工作地點的職業安全與健康，《職業安全及健康條例》要求確保「充足新鮮空氣」及「空氣盡量無污染物」。
2. 屋宇署 → – 根據《建築物條例》，辦公室無窗就要機械通風，最低5次/小時換氣
3. 食環署（FEHD） →  食肆、食堂的發牌關鍵，對通風有嚴格設計、檢查及發牌要求，要求處所內每人最少17m³/h新鮮空氣
4. 消防處 → 規管通風系統的消防安全，包括防火閘、靜電聚塵器等設備的規格與年檢。

投資提示：購入或改裝物業前，必須先厘清物業用途及對應的主管部門，避免日後改動困難。

二、不同行業最低通風要求一覽表（老闆最關心）

行業類型	新鮮空氣最低要求	換氣率要求		常見罰款風險點
普通辦公室	0.43–1.0 m³/分鐘/人（禁煙0.3–0.5）	≥5次/小時	無窗大廈無機械通風 → 勞工處票控
食肆（堂食區）	每人17m³/h（即0.28m³/分鐘/人）	≥6次/小時（防疫要求）	通風不足 → 牌照被拒或吊銷
餐廳廚房	1.2 m³/(分鐘·平方米)	極高排氣量	排氣口低於2.5米、油煙亂排 → 食環+環保雙罰
工廠/製造業	0.43–1.2 m³/分鐘/人（視工序）	視污染物而定	無局部排氣（焊接、噴塗）→ 勞工處重罰
醫療/日間手術中心	正壓、無菌級通風（MERV-16以上）	超高換氣率	2028年1月1日起，日間醫療中心特殊通風系統要求將全面強制執行，現有物業需預早規劃。
超市/零售	0.18 m³/(分鐘·平方米)	視面積	大型超市屬商業處所，消防處嚴查
老人院 / 院舍	每人每秒 10公升（每分鐘0.6立方米）	廁所需獨立抽氣	／

三、業主與投資者最關心的「風險與成本」

1. 合規風險（最高代價）：
   1. 食肆：通風不達標，食環署可拒絕或吊銷牌照，投資頓成泡影。
   1. 所有行業：勞工處可因通風不足發出改善通知書，甚至檢控罰款。
   1. 消防：未按時檢查防火閘等設備，會被罰款，系統可能被勒令停用。
2. 健康與訴訟風險：
   1. 通風系統維護不善（如冷卻水塔），可能引致退伍軍人症，業主或需負上法律責任。
   1. 室內空氣質素差導致員工「病態建築綜合症」，影響工作效率，增加人才流失。
3. 維護成本：
   1. 系統需定期清潔消毒（風喉、隔塵網）。
   1. 每年需由合資格承建商檢查（特別是食肆）。
   1. 高效能過濾器更換是一筆持續開支。

四、食肆老闆最易「中招」的5個通風死位

1. 廚房排氣口距離屋頂/鄰樓不足3米 → 被街坊投訴即時停業
2. 無獨立廚房通風系統（與堂食共用）→ 食環署不批牌
3. 靜電聚塵器無消防處認可型號 → 消防處年檢不合格
4. 疫情後堂食區換氣量仍只有3–4次 → 隨時被突擊檢查
5. 排氣罩無定期清洗 → 油脂積聚引火災，保險都不賠

五、投資工商舖前必問的通風問題（Due Diligence清單）

在進行交易或改動物業前，強烈建議進行通風系統審計：

• 確認用途與法例：物業規劃用途是否與現有通風系統匹配？（如將辦公室改為食肆，系統必須徹底升級）。
• 查閱記錄：要求賣家提供近期的通風系統檢查報告、維修記錄及消防設備證書。（消防處發出之防火閘/聚塵器年檢證明；食肆必須有註冊承建商報告）
• 現場評估：
  • 測量簡單指標如 CO₂濃度（可用便攜式測量儀），若長期高於1000ppm，顯示系統可能力有不逮。
  • 檢查出風口、回風口是否暢通，有否異常噪音或震動。
  • 確認排氣口位置是否合規（需高於2.5米並垂直向上，若是食肆廚房，須遠離鄰居）。
• 諮詢專業人士：聘請註冊通風系統承建商或屋宇設備工程師進行全面評估，並估算符合新用途所需的改裝成本。
• 計入成本：將可能的通風系統升級、改裝及年檢費用，計入投資預算或成交價的考慮因素。（樓齡較舊的唐樓/工業大廈，是否已加裝補風系統？）

六、老闆最想知：怎樣最快最平達標？

1. 即刻自測：買CO₂檢測儀，室內≤1,000 ppm就基本合格
2. 聘請註冊通風承建商做一年一度年檢（食肆必須）
3. 加裝高效空氣淨化器（HEPA + UV-C）可抵消部分換氣量不足（食環署接受）
4. 轉用無煙烹飪設備（電磁爐、低油煙燒烤）大幅減低排氣要求

七、專業建議：將通風系統轉為物業增值點

1. 主動認證：為辦公室或商場申請環保署的「室內空氣質素良好級/優秀級」認證，可作為招租賣點，吸引注重員工健康與福祉的優質租戶。
2. 預留升級空間：在設計或裝修時，為通風系統預留額外容量，方便日後應對更嚴格的規例或轉變行業用途。
3. 完善維護合約：與可靠的技術服務公司簽訂定期保養合約，並妥善保存所有記錄，以應對部門巡查，同時延長系統壽命。

八、常見問題FAQ

Q1：若計劃購買或租賃商舖開設餐廳，通風系統需重點關注哪些方面？

A1： 開設食肆，通風系統為發牌關鍵，務必重點核查：

• 法定要求：根據食物環境衞生署規定，每人每小時須供應至少17立方米新鮮空氣。廚房要求更高，需達每平方米樓面面積每分鐘1.2立方米。
• 系統獨立性：用餐區、廚房、廁所必須配備獨立通風系統，不可混用。
• 排氣口位置：廚房排氣口需高出周圍20米範圍內相鄰建築物至少3米，否則易引發投訴及合規問題。
• 年度檢查：系統須由註冊專門承建商進行年度檢驗，且必須符合消防處對防火閘、過濾器等設備的消防安全規定。

Q2：將工業大廈單位改裝為文創辦公室，通風要求是否有顯著不同？

A2： 要求差異極大，必須預留足夠升級預算：

• 工業 vs. 辦公：工業場所通風核心在於排除生產污染物（如化學蒸氣、粉塵），常需局部排氣系統。辦公室主要為人員提供新風，標準約為每人每分鐘0.3-0.5立方米。
• 關鍵步驟：改裝前應聘請註冊屋宇設備工程師評估現有系統是否能滿足新用途，並確保機械通風能力符合《建築物條例》之基礎要求，即每小時至少換氣5次。

Q3：業主是否需要為租戶的通風系統合規性負責？

A3： 責任劃分通常取決於租賃合約條款，但業主需注意：

• 結構與主系統：業主一般負責提供符合法定規格的建築結構及主幹通風系統（如主要風管、主機）。
• 營運與維護：租戶通常負責系統日常操作、濾網更換、按法規要求的定期年檢，並確保其業務運營符合相關通風要求（如食肆維持所需換氣量）。
• 建議：應在租賃合約中清晰訂明通風系統的維護、檢查責任歸屬，並妥善保留系統初始狀態符合規定的證明文件。

Q4：如何快速初步判斷一個商舖的通風是否充足？

A4： 視察物業時可進行以下快速檢查：

• 測量CO₂濃度：使用便攜式檢測儀，若室內二氧化碳（CO₂）濃度持續高於1000 ppm，極有可能表示新鮮空氣供應不足。
• 查驗文件記錄：要求查看最新的通風系統檢查報告、保養記錄及消防設備證書。若文件缺失，則需預算潛在的檢修及合規成本。
• 檢查硬件狀況：觀察送風口/回風口是否有嚴重積塵，系統運行時是否產生異常噪音或振動，廚房是否已安裝符合規格的金屬抽油煙罩及獨立排氣管。

Q5：在進行工商舖買賣前，關於通風系統，必須向對方索取哪些關鍵文件？

A5： 為保障權益，務必在盡職審查中索取並審閱以下文件：

1. 最新的通風系統檢查、測試及保養報告（特別是食肆及工廠）。
2. 消防處發出的通風系統消防安全證書及相關審批文件。
3. 如有，環境保護署頒發的「室內空氣質素認證」證書。
4. 任何過往因通風系統問題收到的政府違規通知書、法定命令及其已解決的證明。

總結而言，通風系統是工商舖物業的「隱藏脈搏」，它連繫著法例合規、營運許可、員工健康與物業長期價值。無論是自用業主還是投資者，在作出決定前，務必將通風要求視為與樓宇結構、消防系統同等重要的關鍵審查項目。與其事後補救，不如事前厘清，讓您的投資更穩健安心。

資料來源：整合香港勞工處、屋宇署、食物環境衞生署、消防處及環境保護署最新指引及法例。
免責聲明：本文內容僅供一般參考，不應視為法律或專業建議。具體個案請務必諮詢相關註冊專業人士及政府部門。