在香港租賃工廈、商廈或舖位（統稱「工商舖」）創業或擴充業務時，許多租戶往往只關注每月的呎租。然而，魔鬼藏在細節裡，租金以外的潛在開支往往佔據了初期成本的很大一部分。如果忽視這些費用，可能會導致現金流緊張，甚至影響業務運營。

本文為您詳細列出租賃工商舖時必須考慮的 11項關鍵潛在開支，助您制定精準的財務預算，避免簽約後才發現「大失預算」。

代理佣金（Agency commission）：

這是最先遇到的開支。在香港工商舖租賃市場，慣例是業主與租戶各支付相等於 一個月租金或以上 的金額作為佣金。

注意重點： 簽約時除了支付佣金，通常還需準備「兩按一上」（兩個月按金 + 一個月上期租金）。這意味著簽約當天，您需要準備約 4個月租金以上 的現金流。

律師費（Retainer fee）：

為了保障權益，租戶應委託律師處理租約文件及查冊。

• 費用範圍： 一般介乎 HK$3,000 至 HK$10,000 不等。
• 影響因素： 視乎物業面積、租約年期及複雜程度（如是否涉及僭建條款、特殊用途批註等）。律師費通常包含查冊費及雜費，但不包括釐印費。
• 為什麼必須？ 律師能幫您避開僭建、業權不清等法律陷阱，省下的潛在風險成本遠超律師費。

釐印費（Stamp duty）：

釐印費即租約印花稅，這是賦予租約法律效力的必要費用，通常由業主與租客 各付一半。

• 計算方式（按平均年租金計算）：
  • 租期 1 年或以下：0.25%
  • 租期 1 年至 3 年：0.5%
  • 租期 3 年以上：1%
• 實用工具： 可使用香港稅務局的 印花稅計算器 進行預算。

裝修費（Renovation expense）：

裝修費： 視乎行業需求，包括清拆、水電重鋪、消防系統改動（極重要）、冷氣安裝及室內設計。

免租期 (Rent-free Period)： 由於裝修需時，記得向業主爭取免租期，一般為 7 至 30 天不等。

還原費： 租約結束時，通常需將單位還原至「交樓標準」（Bare Shell）。這筆費用應在預算初期就納入考慮。

保險費（Insurance premium）：

商業保險是降低營運風險的防護網。

• 建議保險： 火險、財物全險（保障裝修及存貨）。
• 必買保險： 勞工保險（如有僱員）、第三者責任保險（公眾責任險）。

關於工商舖相關保險可以查閲香港工商舖保險攻略：舖位、工廈、寫字樓必買保險種類一覽

管理費（Management fee）：

無論是商場、甲級寫字樓還是工廈，都需要支付管理費以維持公共設施運作。

費用參考：

• 舊式工廈： 約 HK$1/呎 以下
• 新式工廈/商廈： 約 HK$2.5 – HK$3.5/呎 或更高

包含內容： 公共水電、保安薪金、升降機維修、清潔及節日裝飾等。簽約前務必確認租金是否「包差餉地租及管理費」。

水電煤開支（Utilities bill）：

• 水電費： 務必檢查單位是否設有 獨立水電錶。若是分間單位（劏房式寫字樓），可能會被濫收費用或需攤分公用部分開支。
• 煤氣費： 餐飲業（食肆）或特定工作室需特別留意煤氣接駁費及按金。

冷氣費（Air-conditioning costs）：

這是商廈租戶最容易忽略的「隱形殺手」。

• 獨立冷氣： 多見於工廈或乙級商廈。租戶需自行安裝及承擔電費，但勝在使用時間靈活。
• 中央冷氣： 多見於商場及甲級寫字樓。管理費可能已包含，或按時段收費。需注意供應時間（例如平日朝8晚7），超時使用（OT冷氣費） 費用極高。

煤氣費（Gas bill）：

如果你想要經營食肆或租賃工作室，便需按自己使用量而支付煤氣費。

差餉地租（Government Rent & Rates）：

• 差餉： 按物業應課差餉租值的 5% 徵收。
• 地租： 按應課差餉租值的 3% 徵收。
• 誰負責？ 雖然法律規定業主負責，但現行商業租務慣例多由 租客支付。務必在租約中釐清是由哪一方負責，或租金是否已全包（All-inclusive）。

牌照費（License fee）：

• 基本費用： 商業登記證（BR），一年證約 HK$2,150（視乎政府寬免措施）。
• 行業牌照： 食肆牌、酒牌、烘焙牌、補習社牌照等。申請牌照除涉及政府收費，還可能涉及顧問費及符合發牌要求的改裝工程費。

雜項按金 (Utility Deposits)：

不要忘記各類公用事業的按金，這也是一筆積壓資金：

• 水費、電費按金（商業用戶按金通常比住宅高）
• 寬頻及電話線路安裝費

常見問題 (FAQ) – 租工商舖必讀：

Q1: 租工廈可以不打釐印嗎？
A: 強烈不建議。沒有打釐印的租約在法律上難以作為呈堂證供。一旦發生租務糾紛（如業主無理加租或租客欠租），雙方權益均不受保障。

Q2: 什麼是「兩按一上」？
A: 這是香港租務市場的標準付款方式。簽約時需支付「兩個月租金作為按金」加上「第一個月的上期租金」，合共三個月租金金額。

Q3: 租金通常包管理費和差餉嗎？
A: 不一定。租盤廣告上標示的租金有分「全包」（包差餉、地租、管理費）和「不包」。在比較不同租盤時，必須將這些額外開支加總計算，才能得出真實的每月成本。

Q4: 租寫字樓要注意冷氣費嗎？
A: 非常重要。如果是中央冷氣，必須詢問供應時間及加班冷氣費（OT Charge）。有些舊式商廈OT冷氣費每小時可達數百元，長期加班的行業應優先考慮設有獨立冷氣的單位。

總結

租賃工商舖除了租金之外還存在著許多其他潛在開支需要考慮。所以在簽訂租賃合約之前，一定要先充分了解這些開支項目的細節和制定合理的預算，避免出現意外的財務壓力和影響經營。

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