香港地少人多，物業價值寸土寸金，但你是否知道——選錯地契類型，分分鐘令你的投資血本無歸？ 無論是創業開舖還是投資收租，摸清地契條款是穩賺第一步。本文由在地專業角度，為你拆解香港常見地契類型與實戰風險，助你避開違規陷阱，把握真正「錢」途！

香港土地契約是什麼？

香港的土地契約是由地政總署管理，主要根據土地用途分類。香港絕大部分土地屬政府所有，透過土地契約（Land Lease）批出予私人或機構，使用期限通常為50年或99年（部分舊契約為999年）。地契條款規定土地的具體用途，若違反可能導致政府收回土地或罰款。以下是常見的地契類型，基於用途劃分：

1. 住宅地契（Residential Lease）

• 主要用於興建住宅樓宇，如私人住宅、公共房屋等。
• 條款限制只能用作居住，不得作商業或工業用途。
• 例如，唐樓或新發展的住宅大廈通常屬此類。
• 若將住宅單位改作辦公室，可能違反地契。

2. 商業地契（商業契，Commercial Lease）

• 指定土地用作商業活動，包括辦公室、零售、餐飲、酒店或服務業等。
• 商業契的物業設計用於營利性用途，如寫字樓或商舖。若將商業契單位用作住宅自住，可能違反地契條款，帶來風險如無法申請住宅按揭、樓宇安全問題或政府執法行動（如地政總署要求整改）。
• 常見於中環、尖沙咀等商業區。
• 子類包括寫字樓契（Office Lease），專門用於辦公用途。

3. 工業地契（Industrial Lease）

• 用於工業製造、倉庫或相關活動。
• 分類包括：
  • I契（一般工業用途）：允許製造工序的工業活動。
  • G契（倉庫用途）：主要限於儲存，不涉及製造。
• 工廈地契通常禁止零售或住宅用途，若改作零售舖可能違規。
• 例如，觀塘或葵涌的工廈多屬此類。

4. 商舖地契（舖契，Shop Lease）

• 屬商業地契的一種，專門用於零售商舖（如街舖或商場舖位）。
• 舖位契約種類多樣，包括車房契、幼稚園契、會所契等，但可簡單分為兩大類：基於入伙紙（Occupation Permit）的用途分類。
• 需查閱大廈公契，確認是否限制特定行業（如禁止飲食或教育用途）。
• 樓上舖（上層商舖）可能屬商住混合，但需確認地契是否允許住宅部分。

5. 混合用途地契（例如商住契，Commercial-Residential Lease）

• 允許部分樓層商業、部分住宅。
• 例如，大廈公契規定地下至三樓為商業，四樓以上為住宅。
• 常見於舊式樓宇，但需小心避免違規使用。

6. 其他特殊地契

• 農業地契（Agricultural Lease）：用於耕作或農舍。
• 社區/公共用途地契：如學校、醫院或公園。
• 短期租約（Short-term Tenancy）：臨時用途，如停車場或臨時倉庫。

購買或租用時，建議查閱地政總署的土地登記冊（Land Registry）確認地契條款，避免違規。商業契和舖契的按揭成數通常較住宅低（約7成），且稅務（如印花稅）可能不同。若需改用途，需向地政總署申請契約修訂，過程複雜且需繳付補地價。

 實用建議與風險防範

了解概念後，在實際操作中更需要關注以下幾點：

1. 如何準確核實物業用途？

無論你是租是買，簽約前務必親自核實物業的法定准許用途，這是避免麻煩的關鍵一步。你可以通過以下三個步驟進行查核：

• 土地查冊：在土地註冊處查閱物業記錄，了解地契條款等關鍵信息。
• 核對入伙紙：查核由屋宇署發出的「佔用許可證」，上面會清楚列明樓宇或單位的批准用途。
• 審視大廈公契：查看大廈公契，了解大廈內部對不同部分（如住宅層、商舖層）的具體使用規定。

如果對文件內容有疑問，可以向差餉物業估價署申請「處所主要用途證明書」，或諮詢專業人士。

2. 「住宅契」作商舖用的巨大風險

租用價格低廉的住宅契單位來開店，看似節省成本，但實際上隱藏着足以摧毀生意的風險：

• 無法取得經營牌照：食肆、補習社、賓館等行業在申請牌照時，政府部門會首先核實物業用途。若為住宅契，申請將被拒絕，導致已投入的裝修和租金血本無歸。
• 第三者責任保險失效：若顧客在店內發生意外，保險公司可能以「物業用途與保單聲明不符」為由拒賠，所有巨額賠償需由經營者獨力承擔。
• 面臨法律追究：此舉同時違反了大廈公契和地契條款，可能遭到業主立案法團的法律訴訟，甚至地政總署的執法行動。

3. 「商業契」物業的按揭特點

銀行審批商業物業按揭時，主要考慮因素包括：

• 常見條款：按揭成數通常較低（約七成）、利率可能較高，還款年期也可能較短。
• 審批重點：物業的租金回報能力和現金流，而非申請人的工資收入。

4. 租商廈做樓上舖會否違反地契?

• 地契限制：須查核地契中的「用途條款」，該條款明確規定了物業的合法用途（例如：零售、辦公室）。商業地契通常允許商業活動，但可能在樓層、面積等方面設有限制。
• 牌照要求：特定行業（如食肆、旅館）必須向政府部門申請牌照。部門將審查處所是否符合發牌條件（例如：食肆須具備足夠衛生設施），不符合條件將不獲發牌。

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免責聲明：以上內容僅供參考，不構成法律或投資建議。物業交易前請務必徵詢專業人士意見。