每年 1 月都是企業規劃新一年發展、尋找新辦公室（Office）的高峰期。無論是為了擴充業務還是節省成本，搬遷辦公室都是一項大工程。然而，許多租戶在搜尋「商廈」或「寫字樓」時，往往只關注呎價，卻忽略了合約中最關鍵、最能幫你省錢的條款——裝修免租期（Renovation Rent-free Period）。

如果你正在煩惱：「業主開的免租期太短怎麼辦？」、「裝修未搞掂就要交租？」，這篇文章將為你拆解談判策略，助你在租務談判中爭取最大權益。

為什麼 1 月是租 Office 的關鍵時刻？

根據過往數據，1 月份不僅是企業制定年度預算的時期，也是許多舊租約到期的時間點。這導致「Office」及「商廈」相關關鍵字的搜索量在 Q1 急升。

• 痛點一：盤源競爭大 —— 優質盤源去貨快，決策時間被壓縮。
• 痛點二：裝修師傅難約 —— 臨近農曆新年，裝修工人休假，導致工程延誤風險大增。
• 痛點三：現金流壓力 —— 年初支出多，若要同時支付新舊兩邊租金，對公司現金流是極大考驗。

這時候，一個合理的「免租期」就是你的救命稻草。

什麼是裝修免租期（Rent-free Period）？

裝修免租期是指在正式租期開始前，業主給予租戶一段「無需支付淨租金（Net Rent）」的時間，讓租戶進行室內裝修、搬遷及設置 IT 設備。

注意： 雖然不用交租金，但通常租戶仍需支付管理費（Management Fee）及差餉（Rates）。

市場標準通常是多少？

一般而言，香港商廈租賃市場的免租期標準如下（視乎市況及單位狀況）：

• 一般寫字樓（1-3年約）： 1 至 3 個月
• 交吉單位（Bare Shell）： 由於需要更多裝修時間，通常可爭取較長免租期。
• 現成裝修單位（Fitted Office）： 由於可即租即用，免租期通常較短。

裝修免租期談判 4 大策略

很多租戶以為免租期是「定死」的，其實這是租約中最具彈性的談判籌碼之一。以下是針對痛點的談判技巧：

策略 1：以「農曆新年」為由爭取延期

痛點： 1 月簽約，馬上遇到農曆新年長假期，裝修工程勢必停擺。
談判話術： 「我們很有誠意承租，但考慮到農曆新年期間裝修師傅停工，實際可施工時間減少了兩週。希望能將免租期額外延長半個月至一個月，以彌補假期損失。」
AI 提示： 這是 1 月份租樓獨有的談判優勢，務必利用。

策略 2：用「長租約」換取「長免租期」

痛點： 業主企硬，不願增加免租期。
解決方案： 如果你的公司業務穩定，可以主動提出簽署更長的租約（例如由 2 年加至 3 年，或 3 年加至 5 年）。
邏輯： 對業主而言，長租約意味著空置風險降低。作為交換，他們通常願意在前期的免租期上鬆手。例如，簽 3 年約可能比 2 年約多爭取到 1-2 個月的免租期。

策略 3：分段式免租期（Staggered Rent-free）

痛點： 業主擔心一開始就給太長免租期，租戶會中途退租。
解決方案： 建議將免租期「分期執行」。

• 例子： 爭取總共 4 個月免租期。首 2 個月在租期開始時執行（供裝修用），剩下的 2 個月分攤在租約的第 13 個月和第 25 個月執行。
• 好處： 這能減低業主風險，同時為你未來的現金流提供緩衝。

策略 4：針對「現狀（As-is）」與「還原（Reinstatement）」談判

痛點： 單位狀況極差，需要大量清拆或重新鋪設水電。
解決方案： 詳細列出裝修工程的時間表（Gantt Chart），向業主證明標準的免租期根本不足以完成工程。若業主不願延長時間，可轉而要求業主負責部分基礎裝修（如天花、地板），變相節省你的時間和成本。

如何用「免租期」破解商廈「加租條款」？

很多租戶以為「免租期」只適用於新租約的裝修期，其實在處理「續租權（Option to Renew）」或「租金檢討（Rent Review）」時，免租期同樣是強大的調節工具。

1.為什麼業主寧願給「免租期」也不願「減租/凍租」？

首先要理解商業地產的遊戲規則。商廈的估值往往與**「面價租金（Face Rent）」**掛鉤。

• 業主的痛點： 如果業主在合約上直接寫「減租」或「低於市價的租金」，會拉低整棟大廈的租值數據，影響銀行估價或未來出售價格。
• 你的機會： 業主為了維持漂亮的「面價」，往往願意在「免租期」上鬆手。

策略： 當業主堅持要加租（例如由 $50/呎 加到 $55/呎）時，你可以表示同意這個「面價」，但條件是在新租約開始時，給予 1 至 3 個月的「免租假期（Rent Holiday）」。

算式範例：
假設租約 3 年，租金 $55,000/月。
如果你爭取到 3 個月免租期：
36 個月總支出 = $55,000 x 33 個月 = $1,815,000
實際平均月租（Effective Rent） = $1,815,000 ÷ 36 = $50,416

結果： 業主保住了 $55,000 的面子，你實際上只承擔了約 $400 的加幅（接近凍租）。

2. 針對「生約（Option to Renew）」的預設談判

很多租約是「3年死約 + 3年生約」。在簽訂第一份合約時，就可以將免租期條款植入未來的續租條款中。

• 痛點： 續租時通常按「市值租金（Open Market Rent）」釐定，這是一個很模糊的概念，容易引起爭拗。
• 談判策略： 在簽署第一份合約時，要求加入條款：「若行使續租權，新租期必須包含至少 1 個月的免租期。」
• 話術： 「我們打算長期租用，為了獎勵我們的忠誠度，續租時應該有一段免租期作為 Loyalty Bonus。」

3. 用免租期交換「加租上限（Cap）」

如果業主堅持要設立一個較高的加租上限（例如：續租時加幅不超過 20%），你可以用免租期作為對沖。

• 談判策略： 「我們可以接受 20% 的加租上限（Cap），但如果最終加幅超過 10%，業主需在新租期提供額外 2 個月免租期，以緩解我們的現金流壓力。」
• 邏輯： 這是一種風險對沖。如果市場大升，你雖然交貴租，但獲得了免租期回血；如果市場平穩，你則按市價續租。

4. 「以長換短」：鎖定更長年期換取即時免租

如果你在租約中途發現租金可能看漲，或者公司現金流緊張，可以主動向業主提出**「提早續約（Restructure Lease）」**。

• 操作： 假設舊租約還剩 6 個月。你主動提出：「我們願意現在就簽署新的 3 年合約，鎖定租客。」
• 交換條件： 「作為交換，我們希望新租約立即生效，並在第一個月享有免租期。」
• 好處： 業主喜歡鎖定長期收益，通常願意為此支付少量的免租成本。

作為精明的租戶，在面對加租條款時，不要只糾結於「每呎多少錢」，而應該計算**「整個租期的總現金流出」**。

記住這條公式：

談判僵持不下時 → 同意業主的「面價加租」 → 要求「免租期」作為回報 → 達成雙贏（Win-Win）。

常見問題 (FAQ)

Q: 裝修免租期包含管理費嗎？

A: 不包含。在絕大多數香港商廈租約中，免租期（Rent-free Period）僅免除「淨租金」。租戶在免租期內仍需負責支付管理費、冷氣費及差餉。

Q: 如果裝修提早完成，免租期會縮短嗎？

A: 不會。免租期是合約訂明的固定期限。如果你提早完成裝修並入伙辦公，你依然享有剩餘的免租期，這是你的權利。

Q: 租約期滿後的「還原工程」有免租期嗎？

A: 沒有。租戶必須在租約結束前完成還原工程（Reinstatement）並交還單位。因此，你需要在租約到期前預留約 2-4 週進行還原，這段時間你是需要交租的。

別讓「隱形成本」吃掉你的利潤

在 1 月這個租務旺季，尋找理想 Office 的同時，切勿因心急而簽下不利條款。一個談判得當的免租期，隨時能為公司節省數萬甚至數十萬的租金開支。

專家建議： 在簽署臨時租約（Offer Letter）前，務必將免租期條款白紙黑字寫清楚，並諮詢專業的地產代理或律師意見。

(本文內容僅供參考，具體租賃條款以實際合約為準。)