【活化工廈】在2026-2027財政預算案大力推動「新型工業化」的背景下，舊工廈的改裝與重建價值顯著提升。政府透過「工廈活化政策 2.0」（及其後續延伸措施）與「標準金額補地價」機制，降低了改裝的門檻與成本。

什麽是活化工廈？

活化工廈（Industrial Building Revitalisation Measures） 是指政府推出的一系列措施，包括重建和整幢改裝舊工廈，以善用土地資源。措施容許樓齡15年以上的舊工業大廈業主免補地價將整幢工廈改裝活化，以此來改變工廈用途，例如改建為酒店、商場、辦公室等，令工廈得以善用。對於重建，針對1987年前工廈，放寬地積比率上限20%，並提供標準金額補地價安排。長遠而言，有助於提升工廈價值，令買賣及租務更活躍。

爲什麽要活化工廈？

政府在 2009 年 10 月第一次宣布活化工廈措施，以配合當時香港工業轉型經濟背景下的社會發展需要。上述措施自 2010 年 4 月 1 日實施，並於 2016 年 3 月 31 日結束。

隨著本港經濟高速發展，行政長官於《2018 年施政報告》公布政府重啟活化計劃，一方面爲了善用土地資源，另一方面旨在更有效運用現有工廈，並更好地解決消防安全和違規使用等問題。以1987年作爲分界綫，是考慮到此前落成的工廈，其消防裝置及設備未必符合消防處在該年修訂《最低限度之消防裝置及設備守則》，包括安裝自動花灑系統的要求。從公眾安全角度，有需要提供政策誘因優先推動1987年前落成的工廈進行重建，藉以符合消防裝置的現今標準。新計劃包括六項主要措施（詳情按此），值得注意的是，其中加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途的新措施，試圖解決房屋短缺問題。此外，政府於《2024年施政報告》宣布延長活化工廈的有時限措施至2027年12月，並優化當中有關整幢改裝的措施。

活化工廈條件

由於政策的規定，工廈經改裝(活化)後，其高度、體積和總樓面面積都不得增加，如轉作其他用途，可能出現增值成效不彰，又或施工困難。因此，申請活化的工廈，最好具備足夠的活化條件。                                      

1. 交通方便

工廈就近交通樞紐或路口(如：港 鐵站、碼頭等)，活化後的增值力會較高。

2. 間隔切合需求

酒店、辦公室和商場，對間隔、 形狀的要求各有不同，不同的改建用途，受不同規定所限制，投資前最好了解清楚。

活化工廈用途限制

活化工廈計劃主要允許1987年或之前落成的工廈，在不增加總樓面面積的前提下，改裝作非工業用途，例如商業、寫字樓、酒店、康體文娛場所、創意產業等。值得注意的是，對於1987年或以後落成的工廈，如進行整幢改裝，完成改裝後業主須將樓面面積不少於百分之十用於政府指定的用途（例如文化藝術工作室、創新科技初創企業的培育場所等），而此要求不適用於1987年前落成的工廈。 然而，改裝後的使用必須符合相關的規劃條例和地契條款，且部分用途可能需要向地政總署申請短期地契豁免書，並繳付相關費用。 

• 地契限制：大部分工廈地契會列明土地的用途，通常為工業及/或倉庫用途，若要改作其他用途，例如商業、住宅等，需要向地政總署申請短期地契豁免書，並可能需要繳付相關費用。 
• 規劃條例：活化工廈改建後必須符合《城市規劃條例》和法定圖則，以及《建築物條例》及其附屬法例的規定，確保符合安全標準。
• 總樓面面積限制：活化工廈的改建，不得增加建築物的總樓面面積，且對建築物的現有構架有小規模改動的限制，拆卸外部結構的範圍不得超過現有大廈總樓面面積的10%。
• 特定用途豁免：部分非工業用途，例如某些創意產業、創新科技、社區服務設施等，在活化工廈計劃下可能被豁免申請短期地契豁免書，但具體情況需參考相關的政策指引。政府自2018年放寬地契豁免書申請政策，工廈個別單位業主在無須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用的情況下，可把單位用作五項特定的非工業用途，包括藝術工作室、辦公室（設計及媒體製作）、辦公室（影音錄製室）、辦公室（只限於「特定創意產業」）、以及研究所、設計及發展中心。
• 住宅用途限制：將工廈改建為住宅，需要符合更嚴格的規定，包括符合《城市規劃條例》和法定圖則，以及《建築物條例》及其附屬法例的規定，並可能需要進行技術研究和配套設施的規劃，確保安全和符合地區環境。
• 局部改裝緩衝樓層：個別工廈如設有緩衝樓層將低層與仍然存在工業用途的高層部分完全分隔，則在繳付地契豁免書費用及符合規劃及其他相關規定的情況下，業主可將大廈的最低三層改裝作其他非工業用途，包括商舖及服務行業、餐廳，或文化及藝術活動。

核心政策與資助模式 (Financial Incentives)

政府對工廈改裝的「資助」並非直接現金補貼建築費，而是透過豁免費用和放寬限制來提供巨大的財務誘因。

A. 整幢改裝 (Wholesale Conversion) – 「免補地價」

若業主保留工廈原結構進行整幢改裝（例如由工業改為寫字樓、數據中心、或新型工業用途），可申請豁免「豁免書費用」(Waiver Fees)。

• 資助細節： 獲批後，業主在豁免書有效期內無須支付更改用途的費用（即免補地價）。
• 關鍵條件：
  • 樓齡須達 15年 或以上。
  • 必須預留 10% 樓面面積 指定用於政府認可的用途（如藝術工作室、創科初創企業、過渡性房屋等）。
  • 整幢大廈必須由單一業權或集齊100%業權。

B. 重建 (Redevelopment) – 「放寬地積比率」

若選擇拆卸重建，政府允許放寬最高核准地積比率（Plot Ratio）。

• 資助細節： 放寬地積比率上限達 20%。這意味著可建樓面面積增加，直接提升資產價值。
• 適用對象： 位於主要市區及新市鎮的舊工廈（通常針對1987年前落成的工廈）。

C. 標準金額補地價 (Standard Rates)

為解決以往補地價金額爭議大、審批時間長的問題，政府推出了「標準金額」徵收補地價機制。

• 細節： 針對工廈重建，政府按地區（如九龍東、港島等）和用途（如由「工業/倉庫」改為「商業/現代工業」）設定固定的補地價標準費率。
• 優勢： 發展商/業主可預先計算成本，大幅縮短談判時間，加快項目推出市場。

其他相關政策發展：

• 旅遊產品開發：文化體育及旅遊局在2024年12月發布的《香港旅遊業發展藍圖2.0》提出推動業界開拓與「香港製造」工業元素相關的旅遊產品發展，如有需要，發展局會提供適切協助。
• 學生宿舍供應：按《2025年施政報告》公布，教育局聯同發展局推出計劃，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和其他商廈（包括由舊工廈整幢改裝而成的商廈）增加學生宿舍供應。
• 青年宿舍計劃：民政及青年事務局繼續按《2022年施政報告》及《青年發展藍圖》擴大青年宿舍計劃，現時有7間青年宿舍正在營運，宿位數目超過3,000個。

具體法規與合規要求 (Regulatory Requirements)

改裝工廈涉及多個政府部門的嚴格審批，以下是三大關鍵法規領域：

A. 城市規劃 (Town Planning)

• 用途限制： 需查閱分區計劃大綱圖（OZP）。若工廈位於「工業」(Industrial) 地帶，改作商業用途通常需要向城市規劃委員會 (TPB) 申請規劃許可（Section 16 Application）。
• 「其他指定用途（註明商貿）」(OU(B))： 若位於此地帶，改作寫字樓或資訊科技用途通常是被允許的，但仍需符合相關條款。

B. 消防安全 (Fire Safety)

這是舊工廈改裝最困難的一環。根據《消防安全（工業建築物）條例》：

• 自動灑水系統： 必須全覆蓋。
• 逃生途徑： 走火通道的闊度、數量必須符合現行商業建築標準（通常比工業標準嚴格）。
• 耐火結構： 樓板和牆壁的耐火時效需達標。
• 特定要求： 若改裝為「新型工業」用途（如涉及危險品儲存或高功率電池生產），需符合更高的消防規格。

C. 地契條款 (Land Lease)

• 用途限制： 舊地契通常限制用途為「工業」或「工廠」。改裝必須向地政總署申請短期豁免書 (Special Waiver) 或 契約修訂 (Lease Modification)。
• 2026新趨勢： 配合預算案，地政總署對於申請改裝為「智能製造」、「數據中心」或「研發中心」的審批流程有加快趨勢。

活化工廈成功案例

1. 荃灣The Mills（南豐紗廠）

南豐集團宣佈將停產多年的紗廠重新活化，進行新發展。活化計劃投放了五年時間及七億港元資金，活化之後的南豐紗廠保留了許多與昔日歷史的聯繫，現集創新科技、文化、藝術及學習於一體，提供約10多萬呎商業零售樓面，現時已成爲文青打卡熱地，洋溢蓬勃生機。

2. 長沙灣D2 Place

羅氏集團早年先後把旗下兩幢長沙灣工廈，分別申請活化成商場，現為D2 Place及D2 Place Two，總樓面逾50萬方呎，設有餐廳、戲院及零售等，因吸納了本土創意藝術的從業者，積極培育創意產業及推動本地文化，D2 Place逐漸成為長沙灣的一處文化據點，增強了該區的文化藝術氛圍。

配合2026預算案的「軟性資助」 (Operational Subsidies)

雖然政府不直接支付裝修費，但預算案中的資金可被視為「租戶補貼」，間接支持了工廈改裝的回報率：

1. 新型工業加速計劃： 企業在港設立智能生產設施，政府提供資助（1:2 配對）。這意味著租戶有資金購買設備和進行內部裝修（如無塵車間），業主只需提供基礎設施（Base Building Provisions）。
2. 微電子/半導體研發支持： 這類高增值租戶對樓宇規格要求高（承重、樓底、防震）。改裝成符合這些規格的業主，能鎖定這批獲政府資助的優質租戶。

專家分析：改裝 vs. 重建 的決策關鍵

在2026年的市場環境下，業主應如何選擇？

比較項目	整幢改裝 (Conversion)	拆卸重建 (Redevelopment)
成本	較低（主要為加固、機電更新）	高（建築費、補地價）
時間	快（約 1-2 年）	慢（約 4-6 年）
法規難度	中（受限於原有結構，消防難搞）	低（重新設計，易符合現行法規）
適用場景	適合孵化器、共享空間、輕型智能製造	適合高規格數據中心、半導體廠房、摩天商廈
2026 趨勢	「快」：迅速承接初創企業需求	「高」：賺取20%額外樓面，打造地標

投資活化工廈小百科

入整幢工廈，再自行活化的涉資龐大，隨時需數以億元資金計，新手難以整幢購入。作為新手，可選擇有潛在活化價值，如：樓底高、人流多、交通便利的工廈。投資前，更可先行翻查工廈的成交記錄，假如流轉量高，新手便可放心買入。

對於希望把握2026年「新型工業化」浪潮的投資者，若目標是吸納AI初創或輕型研發，「整幢改裝」配合豁免書是最高效途徑；若目標是承接半導體或大型數據中心，則必須透過**「重建」**來滿足極高的硬件規格（如特高樓底和極大電力負荷）。

政府將繼續密切留意工廈重建的標準金額補地價實施情況，並按需要作出調整。未來會參考規劃署將會展開的全港工業用地分區研究的結果，在二○二七年年底措施到期前公布活化措施的未來路向。

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