新基建帶動 工商舖前景仍樂觀 全年成交料達1萬宗 勢創近5年新高
受到北水南下及拆售項目交投暢旺帶動，上半年工商舖市場大豐收，成交量創下新辣招後新高，大手交投頻繁。然而，近月中美貿易磨擦逐步演變成為環球貿易戰，加上聯儲局加息步伐加快，股市也轉趨波動，為工商舖後市增添不明朗因素。本行認為，下半年工商舖市況仍審慎樂觀，因多項重量級基建將落成、加上人民幣貶值吸引中資南下，以及多個新盤項目快將推出拆售，相信可抵銷利淡因素。本行預計，今年全年工商舖成交量可望達到1萬宗，勢創近5年新高，而各基建相關區域的投資前景可望看高一線。
中資全方位入市 上半年涉逾400億
美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，上半年工商舖交投暢旺，連同逾億元公司轉讓買賣個案在內，共錄5,406宗買賣，創2013年新辣招後的新高紀錄，按年增21%；成交額達1357.8億元，按年增71.8%。受惠北水南下，逾億元買賣交投暢旺，上半年已知的億元大手買賣之中，中資有份參與的個案涉資高達逾400億元，佔上半年工商舖總成交額的3成，包括最矚目的恒力投資以150億元購入太古城中心3、4座，而值得留意的是，中資不但購入全幢甲廈，也開始留意活化商廈，甚至工廈項目，可謂全方位進攻本港市場。
基建落成料可抵銷貿易戰影響
展望下半年，黃漢成料，環球貿易戰將會繼續困擾市場，而本港作為國際貿易中心，將無可避免地受影響。此外，聯儲局預期加息步伐提速，加上股市表現波動，均對市場構成不明朗因素。然而，他認為後市仍然審慎樂觀，因多項大型基建如港珠澳大橋、廣深港高鐵、蓮塘口岸將於今年落成，將為多區帶來新投資機遇。雖然內地收緊資本外流及融資限制，但近月人民幣急劇貶值，料仍吸引部分中資財團南下掃貨，而競投政府土地發展成本及地價均十分高，相反工商舖涉資較少，入場容易，更易吸引內地財團。
他預計，下半年工商舖成交量將微跌1成，但全年仍有約1萬宗，較去年全年升約8%至10%，至於成交額則因為大手買賣仍頻繁，料下半年可達1,300億元(保持平穩至微跌5%)，全年則有望達2,600億元，當中以工廈及商廈仍然成為焦點，惟價格升勢料放緩。
工廈拆售項目旺場 看好屯門葵荃區
美聯工商董事陳偉志表示，今年上半年指標工廈售價累升6.1%，租金上升3.5%，表現平穩，期內除了中、港及外資財團入市之外，分層工廈拆售項目也屬市場焦點。根據本行資料研究部數據顯示，上半年最少有17個工廈拆售項目推出，涉及逾1,340個單位，絕大部分入場費僅數十萬至一百餘萬元起，是推高工廈交投的主因。
展望下半年，本港作為國際物流中心，勢將受環球貿易戰影響，若貿易戰持續長時間，將影響物流中心及貨倉的需求，並對該類物業的租售價帶來壓力。不過，對於分層工廈及新式工作間的單位而言，受貿易戰的影響相對較細，因為不少創業或創意界別人士對該類單位有一定需求。事實上，短期內仍有多個工廈拆售項目推出，勢成下半年的焦點。
他又指，隨著港珠澳大橋將落成，葵荃區往返珠海將更加方便；至於屯門則受惠該大橋及屯門赤鱲角連接路的興建，也是值得留意的區域。此外，蓮塘口岸將落成，他建議投資者可留意粉嶺安樂村一帶的物業。至於分層工廠售價，陳偉志預計下半年可望再升5%至7%，全年可升約10%至12%，而租金下半年可再升3%至5%。
商廈前景佳 甲廈價格全年料升2成
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指，上半年指標甲廈價格累升11.6%，租金也升8.9%，而上環甲廈呎價最新為37,222元，2年間累升逾1倍。事實上，本港現時首5位甲廈呎價及呎租紀錄之中，各有4名是今年上半年才誕生，顯示租售價今年升幅凌厲。
展望下半年，由於貿易戰影響，預計股、樓氣氛將受影響，而個別公司或會因環球貿易戰而減慢擴充步伐，加上甲廈租售價已經連升逾2年，預計下半年升幅將放緩。他預計下半年甲、乙廈售價可望再升5%至8%，全年甲廈可升17%至20%，乙廈全年升10%至12%。租金方面，甲廈租金全年可望升15%，而乙廈則升約3%以內。
他看好新基建周邊地區的投資前景，如高鐵快將通車，西九高鐵站上蓋商業項目也將推出招標，市場預計每呎樓面逾3萬元，較尖沙咀甲廈二手呎價還要高。翁鴻祥料，隨著高鐵落成，尖沙咀及佐敦一帶商廈前景將看高一線。同時，港鐵沙中綫正動工，紅磡站日後將成屯馬綫及東鐵綫的交匯處，故區內商廈也可受惠。
舖市回暖 基建相關區值得留意
美聯旺舖董事盧展豪指出，上半年零售市道現復甦之勢，除了訪港旅客人次及零售銷售額連續多月上升之外，多間本地上市的零售商及商場發展商，業績均持續報喜，意味著零售最差時刻已經過去。另一方面，不少投資者及財團都斥巨資購入核心區舖位，例如外資基金Chelsfield購入中環皇后大道中九號地下多個舖位，對零售市道實屬喜訊。
展望下半年，雖然人民幣近月貶值，或影響內地客訪港意欲，但他認為，本地失業率仍處於低水平，加上本地生產總值及家庭入息中位數等仍處於高位，相信可減輕人民幣貶值帶來的影響。另外，市建局接連以高價收購舊樓，也增加舊樓地舖的吸引力，令價格可望維持堅挺。
他認為，下半年核心區舖租售價將維持平穩，全年升幅於5%以內；至於非核心區下半年租售價料升5%，全年料升約10%。區域方面，他看好受惠港珠澳大橋的屯門、鄰近高鐵的尖沙咀及佐敦，以及受惠蓮塘口岸通車的上水及元朗等。此外，港鐵沙中綫料於明年完工，土瓜灣也是值得留意的地區。
表一：2018年全年工商舖及投資市場預測
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成交量 |
成交金額(元) |
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全年預測 |
10,000宗 |
2,600億 |
表二：下半年工商舖租售價預測
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工廈 |
商廈 |
舖位 |
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售價 |
升5%-7% (全年升10%-12%) |
甲廈：升5%-8% (全年升17%-20%) (全年升10%-12%) |
核心區：平穩(全年升5%以內) |
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租金 |
升3%-5% (全年升6%-8%) |
甲廈：升5%(全年升15%) |
核心區：平穩(全年升5%以內) |
〈完〉
