每逢政府推出商業地或住宅地皮出售時，市場都會紛紛討論發展商和財團的出價，更會以此作為後市走勢的測溫計。究竟日常作土地估值有咩方法？地價估值會受咩因素影響呢？
比較法在香港和其他成熟的市場都是十分常用的方法。以此方法，估值員以相似物業在最近期的成交價為參考值，求出某物業的價值。比較法的理念是當其他買家在近期以某個水平的成交價購入類似物業，被估值物業的價值也應在此水平。在香港，只要市場理性地運作，由於每月房屋成交量大加上成交資訊廣泛流通，這是一個有效的估值方法。
投資分析法把物業價值設定為該物業權益在從估值日到很遠的將來可收取各年度租金收入（化為現值）的總和。我們把將來可收取各年度租金收入化為現值（稱為貼現過程），並加起總和的數學步驟稱為資本化。一般預計在通脹下，明年今天的一元比今天的一元不值錢。投資分析法的基本邏輯是錢具有時間值。n年後一元的現值，可利用數學公式以某個利率（或貼現率）計算，而這個過程 稱為貼現過程。計算未來租金收入現值的總和（假設長遠有租金收入）時，我們可使用一個簡單的方法，便是把該物業可獲取最高市場的年租，除以該物業所屬類別的市場回報率。因此，預計的租金收入越高，物業的預計資本價值越高。
利潤分析法主要應用於營運性商業物業，特別是酒店類物業。它的假設是某些物業的價值是基於在該物業內營運的商業活動所得利潤的高低而決定的。因此按利潤分析法，這些物業的價值是直接取決於在物業內營運的商業活動的本質。估值的原則是找出該商業活動經營者願意從利潤分拆作租金支出的比例。按此估算的租金，配以上述投資分析法的資本化流程，我們便可求出該物業的價值。
在市場上，成本重置法並不常用。只有為一些缺乏可比較的同類物業而且很少買賣成交的物業估值時，才間中使用。這類物業包括醫院、市政大樓、學校、教堂和其他歷史文物等。在應用成本重置法時，首先要計算重置原貌或原來功能的成本，再加上該地塊作為這些特別用途的價值。
除此之外，當評估一幅地塊時，同時會考慮其他因素。由於地塊與地塊之間的特性往往不同，地契上的限制也不一樣。下列因素影響一幅地塊的發展潛力和價值：
● 地塊之面積：一般來說，地塊之面積越小，建成樓宇的實用率（可出售樓面面積對建築樓面面積的比率）便越低；
● 地段類別：政府把各地段分為甲、乙、丙三大類。每類都有不同的核准上蓋面積和地積比率；
● 發展密度：政府把各地區分為三種不同發展密度的地帶，各有不同的核准上蓋面積和地積比率；
● 地契條款：由於政府握有所有土地的最終擁有權，她有權在地契上加入一些限制性條款。不同地契上訂明的批准用途、上蓋面積和地積比率均有所不同；
● 分區計劃及其他限制，如分區計劃大綱圖列載的最高地積比率：這會影響大廈的上蓋面積和地積比率；
● 地段整合：相鄰地塊若可合併發展，可以產生更大的發展價值。
【注意】上述資訊僅供參考，建議業主或租戶應直接聯絡執業律師或持牌物業代理協助處理涉及租賃相關事宜。若有需要尋找最合適和最優惠的工商舖歡迎查詢美聯工商舖。
