早於1992年，港英政府已有意重新規劃及發展油塘灣，而形成油塘灣綜合發展區則於2002年特區政府初步同意重建計劃。此後，恒基、新地及會德豐地產等6大發展商購入地皮或物業，並合組了聯營公司以協調行動。早在2015年及2017年政府分別批出規劃許可及建築圖則，在2018年及2020年均傳出融資消息，而在2020年年底批出補地價金額遭拒。早前政府第三度批出補地價金額，再次遭發展商拒絕接納並提出上訴，拖沓20年的油塘灣發展似乎將繼續停滯。
油塘灣項目涉10公頃土地，可建面積達408萬方呎，計劃興建30幢商住樓宇，預期提供超過6,000個單位。是次補地價平均每方呎樓面補價約6,000元，總金額涉約245億。發展商透露，項目發展年期長，提高了利息成本，補地價、利息支出加上建築費已令每呎成本高達15,000元，還有興建海堤的成本，故判斷補地價金額過高。
這些拒絕接納的原因很大程度出於現在市道處於跌勢，發展商認為在完成補地價後，建屋售樓卻無利可圖，自然要討價還價。而政府的考量亦很多，需顧及市場整體規劃及價格，若調低這幅土地的補地價金額，下次可能更低。兩者的拉鋸在自由貿易社會中，其實十分常見。而透過上訴、仲裁，互相提交各自的估值報告，以理據說服對方，尋求政府與發展商之間的共識，也是成熟商業社會的討論方式。
籌備超過20年，再一次提出補地價的上訴令項目展開遙遙無期，到底是什麼原因令到油塘灣的發展裹足不前？筆者認為主要因為各大發展商均有其他土地儲備與發展項目，油塘灣項目的利潤不高，甚或無利可圖，便優先發展其他預期收益更高的土地，拒絕補地價、提出上訴也是換取時間的方法，等待更佳的時機再作發展。正如不少發展商囤有農地，也是等待可改變土地用途的機會，從而賺取更多。
故油塘灣項目何時才可順利開展，實在很難預料，除視乎發展商與政府在補地價金額的分歧有多大，角力如何，整體樓市市況也是考慮因素。
刊登日期：15/09/2023
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