在香港置業，樓宇按揭（或稱物業按揭）是絕大多數買家的必經之路。了解不同的按揭種類，選擇最適合自己的按揭計劃，是成功上車及管理財務的關鍵。香港銀行最主要提供兩種主流按揭計劃選擇，分別為P按及H按。此外，亦有較少的銀行會提供定息按揭方案。
樓宇按揭，或稱物業按揭，是一種金融貸款機制，指借款人將購置的物業作為抵押品，向銀行或財務機構申請按揭貸款，用以支付樓價。借款人隨後需分期償還按揭貸款的本金及按揭利息。若借款人未能按時履行按揭還款責任，債權人（銀行或財務機構）有權收回該抵押物業。這種按揭抵押機制廣泛適用於各類物業，包括私人住宅、居屋、村屋、工商舖及車位，且不限於自住或投資用途。
定息按揭是指在指定的期限內，按揭利率固定不變，不會因市場利率的波動而改變的按揭貸款計劃。這種按揭的最大特點是能夠讓借款人在定息期內享有穩定的每月還款額，有助於借款人更好地規劃財務，避免因利率上升而增加供樓負擔的風險。
香港的定息按揭計劃由香港按揭證券有限公司（HKMC）推出，提供10年、15年及20年期的選擇，貸款額上限為1,000萬港元。定息期結束後，借款人可以選擇繼續使用定息按揭或轉為浮息按揭。定息按揭的利率一般高於同期浮息按揭，因為銀行承擔了利率波動的風險。
定息按揭的優點包括：
缺點則包括：
總結來說，定息按揭適合追求還款穩定和風險較低的借款人，尤其在加息周期中，能有效鎖定利率，避免供款額因利率上升而增加。
浮息按揭（浮動利率按揭）是指按揭利率會隨市場利率變動而調整的貸款計劃，利率通常參考香港銀行同業拆息（HIBOR，俗稱H按）或港元最優惠利率（Prime Rate，俗稱P按）。當市場利率上升時，借款人的按揭利率及每月還款額也會相應上升；反之，利率下降時，還款額亦會減少。
浮息按揭的主要特點包括：
利率隨市場波動，初期利率通常較低，有機會享受較低的還款額。
借款人承擔利率上升的風險，還款額可能增加，影響財務計劃。
提供較高的靈活性，通常有較短的鎖息期，方便轉按或調整貸款條件。
市面上主流的按揭形式，分為H按（更頻繁變動，較浮動）和P按（較穩定）兩種基準利率。
浮息按揭適合能夠承受利率波動風險、希望初期還款負擔較輕、並且預期未來利率可能下降的借款人。
總結來說，浮息按揭的優勢是初期利率較低及享有利率下調的好處，但缺點是還款額不穩定，利率上升時還款壓力會增加。選擇浮息按揭與否，需根據個人風險承受能力、財務狀況及對未來利率走勢的預期來決定。
定義： P按是指以最優惠利率（Prime rate）計算按揭利息的按揭計劃。
最優惠利率是什麼？ 最優惠利率是銀行給予其最重要或信用質素最佳客戶的基準貸款利率。普通客戶的按揭貸款利率，通常是在此基準上加一個溢價。然而，在物業按揭上，銀行通常會提供優惠，即在最優惠利率基礎上減去一個息差。
香港的P按利率： 銀行最優惠利率由各銀行自行決定，因此不同銀行的P按基準或有不同，但整體水平緊貼美國利率走勢。坊間將P按利率主要分為兩種：
「細P」： 主要由中銀香港、匯豐及恒生等銀行採用。
「大P」： 主要由渣打、東亞等大部分銀行採用。
特點： P按的按揭利率相對穩定，受市場短期資金波動影響較小，但對美國加息週期的反應較直接。
H按，是指以銀行同業拆息(Hong Kong Interbank Offer Rate/簡稱HIBOR)計算的按揭計劃，是香港金融市場上銀行同業間的拆出、借入資金的息率。一般而言，假如銀行資金缺口較大的時候，由於銀行對資金的需求較大，故HIBOR的水平會上升，不過，假如市場上的資金較為充裕，則HIBOR的水平會回落。
由於香港是實施聯繫匯率制度並與美元掛鉤，所以HIBOR的水平會與美國的聯邦基準利率或美國的銀行同業拆息利率相若，而美國聯儲局的利率政策會直接影響HIBOR的水平，並影響按揭申請人還款時的利息。
至於就物業的按揭貸款上，則一般會在此基礎上就銀行的情況再加上一定的百分點，故H按的利率是等於「HIBOR+銀行所訂立的百分點」。由於金融市場相當波動，因此，在銀根極為緊拙的情況下，HIBOR水平隨時會大幅飆升，令還款人需要繳納極為高昂的利息。有見及此，銀行會就H按的利率設立上限，俗稱「封頂位」/「Cap Rate」，上限一般為P按的利息水平。
| 項目 | H按（HIBOR按揭） | P按（最優惠利率按揭） |
|---|---|---|
| 利率基準 | 以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準，利率會較頻繁波動。 | 以銀行最優惠利率（Prime Rate）為基準，利率較穩定。 |
| 利率波動 | 波動較大，隨市場拆息變動，短期內利率可能大幅升跌。 | 波動較小，利率變動較緩和，較容易預測未來還款額。 |
| 還款穩定性 | 還款額可能隨HIBOR波動而變動，風險較高。 | 還款額較穩定，適合偏好穩定財務安排的借款人。 |
| 利率水平 | 在HIBOR處於低位時，H按利率通常較低，還款負擔較輕。 | 利率一般較H按高，但不會因拆息劇烈波動而大幅變動。 |
| 封頂機制 | 設有「鎖息上限」（封頂位），當HIBOR升至一定水平，利率不會超過封頂利率，保障借款人。 | 沒有封頂機制，利率隨最優惠利率調整，但變動幅度較小。 |
| 適合對象 | 預期HIBOR會保持低位或下降，能承受利率波動風險的借款人。 | 偏好利率穩定、易於預算還款額的借款人，較保守者適合。 |
| 風險 | 利率波動大，若HIBOR急升，還款壓力增加，但有封頂限制減低極端風險。 | 利率較穩定，但若市場利率長期高企，可能較H按不利。 |
定義： 定息按揭是指在整個按揭還款期內，將按揭利率鎖定在一個固定水平的按揭計劃（例如：全期固定5厘，分240期供款）。
特點： 最大的優勢是利率不受市場波動影響。在加息週期中，選擇定息按揭可完全免除浮息按揭（如H按、P按）帶來的供樓支出上升風險，使按揭供款預算更清晰穩定。
香港市場現狀： 相較於浮動利率的P按和H按，定息按揭在香港並非主流選擇，供應銀行較少。但在美國等利率衍生工具市場發達的地區，定息按揭貸款則非常普遍。
在申請樓宇按揭或物業按揭時，借款人應仔細比較不同銀行提供的P按計劃、H按計劃及少數的定息按揭計劃。需綜合考慮自身的財務狀況、風險承受能力、對未來利率走勢的判斷，以及不同按揭計劃的利率（包括H按的「封頂位」）、罰息期、現金回贈等條款。透徹了解這些按揭種類的運作和特點，有助您為您的物業選擇最有利、最安心的按揭貸款方案。
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