【結業潮】、【銀主盤】︱近年，結業潮衝擊本港經濟，市場上工商舖銀主盤數量持續攀升，不少銀主為求套現，以大幅降價的方式放售物業。例如，擁有33年歷史的景樂集團因全線結業，其位於柴灣的工廈物業以950萬港元推出銀主拍賣，相比去年估值下跌逾20%，成為市場焦點。工商舖銀主盤在市場上雖不常被熱議，但其低價誘惑與潛在風險並存。投資者在入手前，務必全面了解物業背景、法律細節及市場環境，方能在經濟波動中作出明智決策。
銀主盤是指當物業業主因無法償還銀行或財務公司按揭貸款時，債權人（通常為銀行）會依法向法庭申請收回該物業，成為物業的「銀主」，然後再將該物業放售或拍賣，以收回貸款餘額。被收回並出售的這些物業就稱為「銀主盤」。銀主盤一般通過拍賣或招標的方式出售，價格多根據最新物業估價訂定，有時價格會低於市價以加快套現，但亦有價格接近或高於市價的情況。
工商舖銀主盤：指銀行因業主無法償還按揭而收回的商業舖位，如商廈、寫字樓、零售舖等。工商舖受經濟波動、租金及空置率影響較大，租金和售價波動明顯，尤其在經濟放緩及高息環境下，工商舖的出租率下降較嚴重，易出現斷供成為銀主盤。
住宅銀主盤：指住宅物業經銀行收回後的盤。住宅物業需求較為穩定，因為涉及自住或長期投資，租賃需求和價格相對穩定，斷供及價格下跌幅度普遍低於工商舖。
工商舖銀主盤因租金及經濟變動大，風險較高，但回報波動空間也大，較適合經驗豐富的投資者抓住市場機會。住宅銀主盤則相對穩定，風險較低，適合作為穩健投資選擇。投資者應根據自身風險承受能力及市場判斷選擇。
核心差異對照表
| 工商舖銀主盤 | 住宅銀主盤 | |
| 資產用途 | 商舖/寫字樓/工廈（商業營運導向） | 住宅單位（居住/長期租賃） |
| 風險特徵 | 空置率受經濟周期顯著影響 | 租賃需求穩定，但需處理租客關係 |
| 融資條件 | 按揭成數普遍50-60%，估值側重收益能力 | 按揭成數50-60%，審批側重借款人資質 |
| 法律複雜度 | 商業租約/多重抵押/公司債務繼承風險 | 業權瑕疵/住宅租務條例合規性 |
| 價值評估邏輯 | 定價基於租金回報率及區域商業前景 | 參照同區近期住宅成交價調整 |
工商舖銀主盤的空置風險在經濟低迷期特別高。近年香港工商舖市場受中小企業經營困難、跨國企業撤離、經濟不明朗及高息影響，導致寫字樓及商舖空置率升高。例如，核心商業區的甲級寫字樓空置率甚至高達17%-19%，街舖空置率亦升至12%左右，創多年間新高。這些空置率的飆升使得工商舖租金和物業價值雙雙下滑，業主為吸引租戶需提供優惠條件，市場投資氣氛低迷，且銀行收回銀主盤的數量增加，加劇市場供過於求狀況，形成較大空置風險。
住宅銀主盤則主要面臨租客管理風險，包括租金拖欠及租約糾紛，購買前需仔細檢視現有租約及租客的狀況，以降低後續糾紛影響。住宅市場需求相對穩定，但銀主盤物業狀況不一，買家須預留維修及管理成本。因為住宅物業較少受商業經濟波動直接影響，整體租賃市場較平穩，風險集中於租金收取和租約問題。
購買銀主盤是許多投資者選擇，但在購買過程中需要注意一些重要事項，以確保良好的業權以及順利的房貸審批。 本文將介紹購買銀主盤時需要注意的關鍵問題，並提供相關建議方案。
確認業權狀況
在購買銀主盤之前，重要的一步是在土地註冊處確認單位的業權狀況。特別要留意是否有”起釘”或其他業權問題。起釘通常表示存在拖欠的管理費或大廈維修費等欠款，這些款項通常不會計入抵押貸款的成數中，買家需要預留足夠的資金來償還。
委託律師樓借契查閱
針對銀主盤的購買，建議在購買前委託律師樓進行借契查閱。通常，第一法定押記人會允許潛在買家透過律師樓查閱相關文件。如果第一押記人是銀行，那麼買家就不用擔心，因為樓契已由銀行保管。律師查閱後，如果沒有問題，並給予「良好業權」的評價，銀行的抵押批准就能夠順利通過。
注意僭建和遺失樓契問題
購買銀主盤時，買家需要留意是否有孿建和遺失樓契等問題。 對於”孿建”問題，只要能清拆僭建物，大部分銀行也會批准房貸貸款。然而，如果銀主盤有重要文件遺失，例如樓契，買家可以嘗試辦理遺失樓契宣誓補領。補領後，仍有機會承辦房貸。但如果無法找回或補領，銀行可能不會提供房貸。
遵循良好的業權和抵押批准原則
購買銀主盤時，遵循良好的業權和抵押批准原則至關重要。確保在購買前充分了解該物業的現狀，避免業權糾紛。同時，與律師和銀行保持密切合作，確保抵押審批的順利進行。
購買銀主盤是一項重要的決策，需要認真考慮並妥善處理相關事項。 透過確認業權狀況、委託律師樓借契查閱以及留意僭建和遺失樓契等問題，買家可以更好地保障自己的權益，並順利進行按揭審批。 在購買過程中，始終遵循良好的業權與抵押批准原則，以確保購買銀主盤的成功與順利進行。
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