物業買賣「撻訂」3大常見原因

「撻訂」在物業買賣中，指的是買方或賣方在簽署買賣合約並支付訂金後，因為某些原因決定不再繼續完成交易的行為。撻訂的後果可能十分嚴重，不僅會失去訂金，還可能會被「追差價」，導致意料之外的損失。本文將探討物業買賣中常見「撻訂」原因，並解釋各類物業撻訂時的常見處理方法。

計錯數（財務能力評估錯誤）

撻訂經常發生於買家未正確評估自身財務能力的情況下。有時候，買家往往低估了買樓所需的總成本，包括首期、印花稅、律師費、按揭保險費、物業代理佣金等多項額外開支，導致資金不足。買家有時也錯估自己能從銀行借貸的按揭額度，或銀行對物業估價不足，無法獲得預期貸款，最終被迫放棄交易，失去訂金。

按揭擔保人問題

有些買家依靠親人擔任按揭擔保人，當擔保人自身財務狀況變化（如自己買樓）會導致銀行調低按揭成數，提高首期並收緊供款與入息比率的壓力測試要求。結果買家未能通過壓力測試或獲批按揭，被迫撻訂。

市況突變及物業估價不足（樓市波動和政策改變）

成交期間，金融市場和政策變化可能引起物業價格波動，特別是樓花預售項目。物業價格跌或銀行估價低於成交價，買家需「補差價」或增加首期支出，部分買家因租金壓力或對未來樓市走勢悲觀，選擇撻訂退出交易以減低風險。

撻訂後果

買家對撻訂聞之色變，很大程度是由於隨時會被「追差價」，而根據物業類型，相關安排亦有所不同。

一手住宅

政府於2013年推出《一手住宅物業銷售條例》，買家在簽署臨時買賣合約後有5個工作天的「冷靜期」。在這5天內，買家必須與發展商簽署正式買賣合約。如果在此期間決定終止交易，臨時買賣合約即終止，買家會失去已支付的訂金，並不需要進一步賠償。然而，如果買家在簽署正式買賣合約後撻訂，後果就不同了。買家可能需要支付額外的賠償金，這個金額通常是訂金的一部分，但具體金額可能根據合約條款而有所不同。

二手住宅

二手住宅沒有「冷靜期」，簽訂買賣合約後即須完成交易。撻訂相關賠償主要由臨時買賣合約的條款和雙方協商所決定。一般情況下，如果買家在簽署臨時買賣合約後撻訂，賠償一般是已繳付訂金，雙邊經紀佣金，及損失已付的律師費。若決定取消交易的是賣家，則需退還訂金，同時賠償與訂金等值的違約金，外加相關經紀佣金及律師費。

若撻訂發生於簽署正式買賣合約後，相關賠償便複雜得多，若是賣方決定撻訂，買方有可能要求強制完成交易，或需要律師介入，拖長成交日期。若是買方提出撻訂，賣方便有權力「殺大訂」，且如撻訂後重售時價值較低，賣方更可以追討有關差額。

要注意的是，若買方在簽署正約後，發現業權有問題，在理據充分下有權「踢契」，成功後交易會取消，賣方除需要退還訂金以外，更可能需要向買方賠償如佣金及律師費等其他損失。

工商舖物業

撻訂工商舖物業情況與二手住宅較為相近，相關賠償一般由買賣雙方共同決定。要留意的是，相較住宅，工商舖物業價格對市況更敏感，隨時出現銀行估價不足，拒批按揭需要「補差價」上會的現象，隨時令買家大失預算，無法完成交易而被迫撻訂，故選購工商舖物業時，宜先衡量自身能力及準備充足資金。

預防撻訂的策略建議：

1. 審慎財務規劃

• 預先申請按揭預批：在簽臨約前先獲按揭貸款「預先批核信」，確認貸款額度與條款，避免估價不足或批核失敗。
• 精準計算總開支：包括首期、印花稅、律師費、代理佣金、裝修等支出，預留充足流動資金應急。
• 避免過度槓桿：控制貸款成數及供款佔入息比例，不應全靠高成數按揭或短期貸款入市。

2. 深入了解市場與物業條款

• 研究樓市走勢：觀察地產指數及地區成交趨勢，避免在價格高位盲目追入。
• 仔細審閱合約：細閱臨約及正式合約條款，關注違約責任、賠償細節及「殺大訂」等條文，若有疑問須徵詢專業律師意見。
• 選擇信譽發展商及代理：有信譽的發展商、地產代理能提供更可靠的資訊與跟進，減低爭議風險。

3. 淘汰高風險情境

• 慎選建築期付款項目：長成交期新盤「樓花」易受市況波動及銀行估價影響，進場前應衡量風險及資金周轉能力。
• 留意擔保人政策：如安排親友作擔保，須評估其未來買樓、信貸狀況變化對自身按揭資格的影響。
• 謹慎移民/重大變動計劃：有移民或工作調動打算，應避免作出難以承擔的置業承諾。

4. 強化法律與程序意識

• 保存每一步紀錄：保存同銀行、律師、代理的所有通訊和批核文件，有助日後追討或舉證。
• 知悉追討時限與法律救濟：如遇爭議，依照香港《時效條例》尋求六年內法律追討權利，必要時諮詢法律專業人士協助談判或訴訟。
• 簽約前專業審核：如遇複雜個案（如產權有問題、權益持有人眾多），必須請律師詳細查冊及審核契約細節。

撻訂風險可透過謹慎財務安排、嚴格審核合約條款與依靠專業團隊大幅降低。物業買賣牽涉金額高、違約責任重，買家務必三思而行、做好風險管理，避免因疏忽或判斷失誤帶來嚴重損失，亦可以聯繫美聯工商舖專業團隊，為你提供最有效的建議。