【工廈改商業用途】一文詳解工廈「容忍費」

香港地價飆升，工廈活化成投資新趨勢！ 隨著工業北移與商業需求激增，早年工業區蛻變為工貿黃金地段，價值翻倍躍升。然而舊式工廈受制於地契用途限制，若擅自改作零售、食肆等商業用途，業主隨時面臨政府收回物業風險。為化解違規危機，「補Waiver」繳交容忍費（暫准費） 成為關鍵緩衝——什麼是「容忍費」？這筆費用如何計算？2025年最新豁免政策如何幫您節省成本？本文由專業角度拆解地政總署條例，助您合法轉型避開陷阱。

容忍費是什麼？

容忍費（又稱暫准費或豁免費）是指在工廈單位按照地契批租條件只限工業用途，但實際被改作商業用途（如零售或服務業）時，由業主向地政總署支付的一種費用。這是因為違反了土地的批租工業用途限制，政府原本有權追究或收回有關物業，但若業主已申請更改用途且申請仍在處理中，政府會暫時容忍違規情況，收取容忍費以作補償。

政府為何收取容忍費？

• 因為工廈地契中確定了用途限制，改變用途屬違規。
• 容忍費是政府對違規用途在申請變更期間內的暫時容忍措施。
• 若業主未按要求糾正違規，政府可執行契約條款，甚至收回物業。

容忍費的計算

期間	計算
首三個月的收費	標準率
次三個月的收費	2 X 標準率
其後三個月的收費	3 X 標準率
再其後三個月及之後的收費	3 X 標準率或被用作核准或非核准用途的資本價值(以較高者為準)

自2007年4月1日起，標準率為每月每平方米78港元，地政總署可不時檢討此標準。

租買地廠宜留意容忍費金額

不少業主會將地廠改為地舖出租，這時候就要留意每月容忍費金額，不同行業容忍費金額有所不同，改變土地用途時前宜先向地政總署了解。租客租用地廠時亦應先了解自身行業的容忍費金額。

若有意投資地廠，因未補地價的地廠，計算價值及市值租金時，皆以工業用途計算，若打算用作收租，隨時高估實際租金回報。另一方面，因地廠租金連同容忍費所費不菲，隨時興鄰近的地舖物業構成直接競爭。

工廈投資與升值機會

• 未補地價的地廠其計價及租金多按工業用途計算，有可能高估實際回報。
• 位處優越區域的地廠業主可申請補地價，以正式更改用途並提升物業價值。
• 政府亦在2024及2025年放寬部分工廈用途限制，提供短期地契豁免書，免除容忍費，促進工廈活化。

如何用降低容忍費成本？

要降低香港工廈「容忍費」成本，主要可透過向地政總署申請「地契豁免書」及利用政府的相關豁免政策來達成，具體方法包括：

• 申請地契豁免書：業主如果要改變工廈用途，應向地政總署申請豁免書，將工廈用途由工業改為商業或其他非工業用途。此申請需要繳付豁免書費，費用按照豁免後樓宇新增租值計算，並要支付行政費。成功批出後，業主可合法使用新用途，避免或停止支付容忍費。
• 利用政府豁免政策：政府自2019年起推行活化工廈措施，對指定非工業用途（如測試實驗所、數據中心等）提供豁免書費用豁免或大幅減免，特別是樓齡15年以上且位於指定規劃地帶的工廈。2024年至2027年底間，政府延長放寬豁免書申請安排，業主可在指定期限內無須申請豁免書或繳付費用，以部分合法用途使用工廈，從而節省容忍費成本。
• 加快申請進度並配合政府要求：違規改用途如能在申請期限內提交豁免申請及符合要求，政府會暫緩執法行動並只收取容忍費；延長暫准期也需支付容忍費，但能爭取時間避免盡快裁定違約。
• 專業諮詢：因豁免書申請涉及費用及程序較為複雜，建議業主或租戶事先諮詢地政總署或專業人士，根據項目特性及實際情況制定合理策略，避免不必要的成本。

總結來說，容忍費是香港舊式工廈違規改作商業用途期間政府收取的一種暫准費，費用標準自2007年起以每月每平方米78元為基礎，計費會隨違規時間增長而提高。業主及投資者在申請改用途或租用相關物業時，務必先了解容忍費的最新標準和行業差異，以作出合理安排和評估。