分契樓定義
分契樓指將一個物業分拆成為兩個或以上較小的單位，每個分拆單位都擁有獨立的業權，可以作單獨買賣或按揭申請。
常見分契物業例子
- 住宅連車位：原本一個單位的物業被分拆為住宅和車位兩個獨立的單位，每個單位都有自己的業權，可以單獨買賣或按揭申請。
- 村屋：一棟村屋可以分拆為多個獨立的單位，每個單位都擁有獨立的業權。這種方式使得村屋的利用更加靈活。
- 大型物業：大型寫字樓、商場、鋪位等可以進行分契，將整個物業劃分為多個獨立的單位，每個單位都具有獨立的業權。這種方式使得物業的管理更加便捷，並增加了投資的靈活性。
申請程序
- 間隔改動需要取得屋宇署批准，證明符合《建築物條例》
- 透過律師行辦理手續
- 於土地註冊處完成登記
分契樓VS劏房
兩個概念雖然有一定的相似性，但在實際應用中存在明確的差異，絕不能混淆。
劏房（又稱分間單位）指的是在原先經批准的建築圖則上，將一個單位再分割成兩個或多個獨立的房間，這些改動通常不會涉及到單位結構牆的改變。
而分契樓除了涉及到間隔的改變外，更重要的是指將整個建築物劃分為多個獨立的單位，每個單位都具有獨立的業權。
對於賣家和買家而言，分別有以下好處及風險
對於賣家
好處：
- 資產流動性增加：分契樓使得賣家可以單獨出售其擁有的單位，從而增加了資產的流動性。賣家不需要等待整棟建築物被購買才能實現售出，而是可以針對單個單位進行交易。
- 增加潛在買家：分契樓可以吸引更多的買家，因為每個單位的價格相對較低，更符合一些買家的預算。
- 分散風險：如果一棟建築物中的多個單位被劃分為分契樓，賣家可以將風險分散到多個單位上。即使其中一個單位出現問題或需要賣出，其他單位仍然保持獨立，不會受到影響。
風險：
- 難以符合分契規格：物業需要具備足夠的面積，以確保在進行間隔改動後仍然符合走火通道要求。這可能會限制一些小型物業的分契可能性。兵器所有的改動都不能影響樓宇結構、排水和通風系統。這意味著在進行間隔改動時，需要特別謹慎，以確保不會對樓宇的基本結構和設施造成損害或不適當的改變。
- 費用高昂: 分契程序的執行需要支付相當的費用。除了律師費用外，還需要聘請合格的測量師繪製圖則，以及合格的工程公司執行這些圖則。這些費用加上工程成本可能相當高昂，對於某些物業業主來說可能是一大負擔。
對於買家
好處：
- 進入門檻降低：分契樓使得買家可以以較低的價格進入房地產市場，相比於整棟建築物的價格，單個單位的價格可能更為合理。
- 獨立產權：買家擁有單個單位的獨立產權，可以自由使用、租賃或出售該單位，而不受其他單位的影響。
- 投資多樣性：買家可以根據自己的需求和預算購買一個或多個分拆單位，從而實現資產的多樣化。
風險：
- 共用設施維護問題：分契樓通常會共用一些設施，例如大廳、電梯、停車場等。買家需要與其他單位的業主共同分擔維護和管理這些共用設施的費用和責任。
- 管理規章約束：分契樓通常會有管理規章約束，買家需要遵守這些規章，例如物業管理費用、秩序維護等，這可能會對買家的自由度產生一定的限制。
總結
分契樓作為一種增加資產流動性和風險分散的投資選擇，在房地產市場中具有一定的吸引力。賣家和買家都應該理解分契樓的定義、申請程序以及利益和風險，並做出明智的投資決策。藉著適當的研究和評估，分契樓可以成為投資組合中的一個有價值的部分，為投資者帶來穩定的回報和資產增值的機會。
IBD 美聯工商舖
