【2025租約須知】一文瞭解「生約」與「死約」死約提早退租處理攻略

生約和死約是租賃合約中常見的術語，兩者有何不同？簽了死約想提早退租，可以如何處理？請隨小編來一起瞭解下兩種合約及當中涉及到的注意事項。

生約租約：

生約租約是指在租期內，租戶和業主都有權隨時解約退租的合約形式。根據租賃合約中約定的退租通知期限，雙方可以提前通知對方停止續租，不過根據市場慣例，寫字樓「生約」生效期間，只得租戶有權決定退租，而業主是不可以擇期退租的。一般除非在租約內列明續租期的租金，否則在生約期間，業主是有權要求加租，租客亦沒有反對權利。

生租期內有加租上限及通知期規定嗎?

在香港工商舖（商業）租賃中，租金加幅及通知期並無法定上限或統一規定，均須依據雙方於租約內訂立的「租金調整條款」及「解約／續約通知條款」而定。如租約中未有明文規定，則應以合約常理及普通法「合理通知期」（reasonable notice）為依歸。

1. 租金加幅上限
   1.1 無法定上限
   香港現行法例（包括《業主與租客（綜合）條例》（第7章））並未對一般商業租賃的租金加幅設置法定上限，相關規管只適用於住宅分間單位的「規管租賃」（regulated tenancies），與工商舖租賃無關。

1.2 以租約約定為準
商業租賃常見的「租金調整」條款（rent review clause）一般會訂明：

調整間隔：通常為每2–3年一次；

新租金的決定方式：雙方協議，或於指定日期前未能達成協議時，由獨立估價師評定。

故加幅上限完全由租約雙方協商並以合同條款為依據，法律不予干預。

2. 通知期（通知提出加租／續約）
   2.1 合約內對通知期的約定
   工業／商業租約中的租金調整條款通常會規定：

由業主發出租金調整要約（租金review notice）的具體時間窗（如在租期屆滿前3個月內提出）；

若雙方未能協定新租金，則於指定最後協商日期後一定時間內委任獨立估價師。

這些通知期及程序均由租約條款確定，無法從法例中強制推定。

2.2 合約缺乏明文規定時的「合理通知期」
如租約未有訂明通知期或調整程序，則應適用普通法上的「合理通知期」。

對於週期性租賃（periodic tenancy），一般須給予與租期等同長度的通知，以期於某一週期屆滿日終止或變更租賃；

例如月租須至少一個月通知；年租須至少半年通知（半年為一年度租賃之合理通知期）。

死約租約：

死約租約是指在租期內，租戶和業主都不得隨意解約退租的合約形式。若以「一年死約」為例，意味著租戶和業主在一年內都無法解約。只有在租約期滿後的第13個月才能退租。在死約期間，加租金和退租都被視為違約，除非合約中有特殊條款。

工商舖租約年期

商舖租約一般比住宅長，視乎行業而定。一般食肆餐廳通常為2至3年死約，再加1至2年生約，總共為期3至5年。而零售業租約則相對靈活，可以1年生約加1年死約，甚至日租或月租。

在退租通知書中，建議包含以下合約信息：

1. 租賃雙方信息：包括租戶的姓名、身份證號碼、地址和聯繫方式，以及業主或房東的姓名、身份證號碼、地址和聯繫方式。

2. 租賃合約細節：提供有關租賃合約的相關信息，包括合約編號、開始日期和結束日期等。

3. 退租日期：明確指明打算終止租約的日期。提供具體的退租日期，以便業主知道打算在什麼時候退租。

4. 租金支付情況：確認租金支付是否處於正常狀態。如果有未支付的租金，可以在通知中提及，以便與業主協商相關付款事宜。

5. 出租物業的地址、狀態和清潔：在通知中提及出租物業的地址，以及將如何處理房屋的狀態和清潔問題。可以說明在退租前進行清潔和維修工作，以確保房屋恢復原狀。

6. 退回押金：如果支付了押金，請在通知書中提及押金的退還事宜。確定業主知道期望在退租後退還押金的時間和方式。

7. 簽名和日期：在通知書的底部，留下足夠的空間以供雙方簽名，同時，也要提供日期，以確定通知的時間。

通知書中的合約信息應該確切且清晰，以便業主明確了解退租意圖和相關的合約細節請記住，租賃合約是雙方協商的結果，具體的條款和規定可能因合約而異。在任何時候，與業主建立良好的溝通和合作關係都是解決問題的關鍵。

簽了死約想提早退租，可以如何處理？

如果簽了死約，若因計劃改變需要死約提早退租，該如何應對？根據合約精神，雙方通常不得隨意解約。若租約未列明解約條款或賠償條件，可以用以下方法解決：

雙方協商解決

死約退租不一定非得訴諸法律。在合理情況下，租客與業主應主動溝通，尋求共識。只要雙方同意退租條件並以書面確認，即可終止租約。例如，簽了一份一年死約退租的情況下，業主若能盡快重新出租物業，就能減少租金損失；而租客也能避免後續責任糾紛。協商時，可提出雙方認可的方案，例如：

• 支付一筆合理賠償金；
• 租客負責尋找新租戶接替；
• 雙方無條件解除合約。

死約提早退租屬特殊請求，建議租客誠懇說明困難，通過友好溝通爭取業主理解，找到雙贏的死約退租方法，避免違約或法律爭端。與生約退租相比，死約的約束力更強，因此溝通尤為重要。

業主方面，也應考慮租客處境及潛在風險。若租客走投無路，可能導致死約欠租，業主追討損失或收回物業需耗費更多時間與金錢。

公司股份轉讓

若涉及小型零售業務，死約退租可考慮以股份轉讓方式處理。通過出售公司，買方直接承接現有租約，無需與業主簽訂退租協議或新租約。此方法屬股權變更，操作相對簡單。然而，商業租約中若有條款允許業主在公司控制權變更時終止租約，則需謹慎審閱合約細則，避免風險。

提前退租的關鍵考慮因素

無論是死約退租還是生約退租，是否划算取決於退租成本與剩餘合約義務的比較。剩餘義務包括未付租金、管理費、政府差餉及物業還原費用。若退租成本低於這些總額，死約提早退租才有意義。退租成本可能包含：

• 代理費：尋找新租戶的佣金；
• 營銷費用：推廣物業的開支；
• 保證金損失：部分或全部被沒收；
• 免租期折算：以現金補償免租期價值；
• 租金補貼：吸引新租戶的額外支出；
• 法律費用：執行退租協議的相關成本。

以一年死約退租為例，隨著到期日臨近，剩餘義務逐漸減少。若退租成本超過「收支平衡點」，提前退租可能得不償失，甚至不如繼續履行合約。

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