【北部都會區】懶人包：《施政報告2025》成立「北都發展委員會」新措施加速發展

【北部都會區】北部都會區發展計劃正全速推進！《施政報告2025》大幅篇章講述北部都會區建設，總開支高達2,240億元的多個項目已陸續啟動。為讓投資者及市民全面掌握北部都會區的最新動態，下文將詳細介紹最新發展進度、重點政策措施及其所帶來的機遇。立即了解北都計劃的核心內容與投資潛力！

根據政府資料顯示，目前北部都會區的已知項目開支達2,240億元，其中，主要的開支是涉及收回土地、清理土地、地盤平整以及興建基礎設施的工程。

加快推進河套深港科技創新合作區發展

河套深港科技創新合作區（河套合作區）位於深圳河兩岸，涵蓋深圳園區與香港園區，依托「一區兩園」的獨特優勢，促進兩地科技創新的深度融合。

香港園區進展： 河套香港園區一期的前三座大樓已建成，聚焦生命健康科技、微電子、新能源及人工智能等核心產業，入駐企業正逐步進場。其餘五座大樓預計於2027年起陸續完工。

未來計劃：

• 年內啟動一期剩餘地塊的選定工作。
• 制定二期的發展規模、產業布局及整體規劃。
• 推行「邊建邊駐」模式，靈活提供工作空間，允許企業提前入駐，無需等待園區全面竣工。

新田科技城發展藍圖

新田科技城佔地約210公頃（不含河套香港園區87公頃），定位為創科產業的戰略樞紐。政府將於今年內發布《新田科技城創科產業發展規劃綱要》，內容包括：

• 頂層設計與產業定位。
• 各片區的協調發展與布局安排。
• 引導市場資源投入的策略，推動創科生態系統的構建。

洪水橋率先試行商業用地「分階段開發」

洪水橋區商業用地將會就參考內地「1.5級開發」概念公開徵求市場意見，即先推行「分階段開發」試點，初期建設低密度先導設施（如零售、娛樂、會議展覽），吸引企業、創造收益、匯聚人流，加速市場參與及發展。

北部都會區各新發展區一覽

計劃項目	預計增加人口	預計開支(約元)	項目面積(約公頃)	新增商業樓面面積(約萬平方米)	用作貯物及工廠用地的面積(約萬平方米)	興建單位	創造就業機會
古洞北/粉嶺北新發展區	226,700	863億	320	55.4	極少量	86,200	53,100
洪水橋/厦村新發展區	184,000	602億	441	640		66,700	150,000
新田科技城	147,000-159,000	433億	540	700		50,000-54,000	165,000-217,000
元朗南新發展區	98,700	200億	185	23	50	32,900	13,700
落馬洲河套區	區內的預測數字將與新田科技城的數字一同估算	143億	87	區內的預測數字將與新田科技城的數字一同估算

其他北部都會區項目最新狀況

項目	目前預計開支(約元)	項目細節
新界北新市鎮	2億	新界北新市鎮是北部都會區內面積最大的新發展區，總面積約1,175公頃，預計需要約20年或更長時間分階段推展。該區將發展口岸商貿、產業、文教體育樞紐等，並提供約18萬個住宅單位
牛潭尾	9,743萬
流浮山	7,485萬
馬草壟	2,890萬	馬草壟位於古洞北新發展區市中心以北，預計將成為港深創新及科技園和古洞北新發展區的連接交匯點。該區將以私人房屋為主，提供約1萬個單位

發展模式創新：加快推進北都建設

為加速北部都會區發展，政府推出多項創新措施：

• 成立「北都發展委員會」：由行政長官李家超領導，主導制訂發展策略，簡化行政程序，推動大學城建設，並制定專屬法律加快發展。
• 靈活批地模式：採用公開招標、限制性招標或直接批地，允許土地業權人主動交回土地以抵換發展費用，鼓勵市場參與。
• 「分階段開發」試點：參考內地「1.5級開發」概念，於洪水橋率先試行，建設低密度先導設施（如零售、娛樂、會議展覽），吸引企業進駐。
• 產業優惠政策包：財政司司長領導制定涵蓋批地、地價、資助及稅務減免的優惠政策，吸引高增值產業落戶。

加速交通基建建設

為支持北部都會區發展，政府正全力推進以下交通項目：

鐵路項目：

• 古洞站及洪水橋站全速推進，預計分別於2027年及2030年竣工。
• 北環綫主綫及支線目標於2034年或之前同步開通，採用內地標準興建以降低成本並加快進度。
• 港深西部鐵路（洪水橋至前海） 將連通港深地鐵網絡，提升大灣區互聯互通。

主要幹道：

• 北都公路新田段目標於2036年或以前分階段通車。
• 十一號幹線預計於2033年貫通，將大幅縮短新界西北與大嶼山的車程。

在基建設施方面，根據2023年底政府發佈《香港主要運輸基建發展藍圖》，為發展北部都會區，政府將會在區內興建多條主要幹道及鐵路，從而促進北部都會區內的人員流動以及方便居民出行。當中規模較大的工程包括有北都公路、北環綫及其他支綫或延線工程以及屯馬綫延綫工程。

北部都會區內即將或已進行的基建項目（2025年7月最新）

基建項目		預計動工時間	預計完工時間	項目開支(億元)	項目細節
北都公路		更新：新田段預計於2029年動工	2029-2038	前期勘查工程預算由11.3億元減至約7億元	全長約23公里，連接天水圍至新界北坪輋。新田段目標於2036年或以前分階段通車，其他路段在其後三至四年內完成
北環綫	古洞站項目	2023年9月(已動工)	2027	98	北環綫的一、二期項目全長10.7公里，支綫長約6.2公里。項目有助縮短新界東西間的來往時間，
	主綫工程	2025	爭取2034同步通車	314
	支綫工程			2026年提交設計方案
	東延綫	計劃中	2039年或以後	計劃中	屬北環綫項目內較遠期的項目，綫路將會連接古洞北、羅湖及新界北新市鎮
屯馬綫延綫	洪水橋站	更新：2024年(已動工)	2030	41	項目有助增強洪水橋/厦村新發展區與北都其他發展區的來往
	屯門南延綫	2023年10月(已動工)	2030	158	全長2.4公里，項目有助滿足屯門南10萬多居民的交通需求
中鐵綫		計劃中	2039年或以後	計劃中	全長約16公里，綫路會連接九龍塘、葵涌、荃灣及北環綫等地
沙田繞道		計劃中	2039年或以後	計劃中	幹道長約15公里，大埔及北區的市民可在不經沙田的情況下前往九龍市區
新界東北綫		計劃中	2039年或以後	計劃中	綫路會途徑粉嶺及新界北新市鎮，並香園圍口岸連接
港深西部鐵路(洪水橋至前海)		計劃中	更新：2035年	香港段勘查研究費逾3.3億元	香港段走綫長約8公里，料可連接洪水橋/厦村新發展區與深圳灣口岸
十一號幹線		計劃中	2029-2033	計劃中	幹道長約20公里，料可加強新界西北及市區的聯繫。幹道由屯門藍地出發，以隧道及跨海大橋與大嶼山連接路接駁。項目亦會建有一條與青馬大橋平行的大橋，以連接大嶼山及青衣島
港深西部鐵路南延		計劃中	2034-2038	計劃中	為加強港九市區及北部都會區的聯繫，政府將會興建幹道及鐵路以接駁新界西北、北大嶼山、港島西甚至是將來的交椅洲人工島。港深西部鐵路或會南延，鐵路長度約為30公里，而港島西至大嶼山連接路則長約13公里，並與十一號幹線接駁
港島西至大嶼山連接路		計劃中	2029-2033	計劃中

北部都會區的機遇與影響

北部都會區不僅是大型基建項目，更是改變新界北生活與經濟格局的戰略藍圖。例如：

• 古洞北/粉嶺北新發展區將提供8.62萬個住宅單位，容納22.7萬人口，並創造5.3萬個就業機會。
• 洪水橋/厦村新發展區將新增64萬平方米商業樓面，成為區域商業核心。
• 新田科技城聚焦創科產業，預計帶來16.5萬至21.7萬個就業機會。

隨著北環綫2027年通車和跨境鐵路陸續落成，元朗、錦田、洪水橋等地區的交通瓶頸將大幅改善，帶動周邊物業升值，如PARK YOHO、柏瓏、NOVO LAND等項目將直接受惠。

北環綫最新進度

項目概況與財務安排：

• 行政長官會同行政會議於2025年7月8日批准北環綫項目第一部分的財務安排，港鐵與政府簽訂協議，估計第一部分造價約314億元。
• 北環綫主綫及支綫合併為單一項目，分兩期發展，目標不遲於2034年同步開通，較原計劃提前2至4年，預計總造價可節省20%至30%。

第一部分工程：

• 包括主綫的古洞站、凹頭站、錦上路站，以及古洞至新田、凹頭至錦上路兩段隧道，預計2025年內動工，2032年完成。
• 港鐵須全額支付第一部分造價（314億元），通過「鐵路加物業」模式、內部資源及發債融資，政府提供10幅共26公頃用地，扣除390.5億元地價作為資助。

第二部分工程：

• 涵蓋主綫餘下部分（新田站、牛潭尾站、牛潭尾車廠）及支綫（新田至皇崗口岸，途經洲頭及河套站）的建造、調試、營運及維修，計劃明年提交設計方案並簽訂協議。

支綫特色：

• 支綫為跨境鐵路，連接新田至深圳皇崗口岸，採用內地標準興建以降低成本並加快進度，強調符合香港安全要求，並採用「一地兩檢」通關模式。

項目效益：

• 主綫長約10.7公里，設古洞、凹頭、牛潭尾、新田、錦上路五站，連接東鐵綫及屯馬綫，縮短錦上路至古洞車程至約12分鐘，促進北部都會區發展。
• 支綫長約6.2公里，經洲頭及河套站直達皇崗口岸，增強港深交通聯繫。

創新與可持續發展：

• 採用內地施工標準、建築資訊模型技術（BIM）及裝配式設計，提升效率並降低成本。
• 項目注重環境影響評估及可持續發展，融入北部都會區的經濟與社區發展規劃。

為加強北部都會區與其他區域的聯繫，政府將會興建多項策略性基建設施，以增加各地的聯繫。當中較為矚目的項目包括有連接九龍及新界北區的沙田繞道、連接北環綫、荃灣和九龍塘的中鐵綫、接駁深圳灣口岸的港深西部鐵路以及連接香園圍口岸的新界東北綫。

長遠而言，為加強港九市區及北部都會區的聯繫，政府將會興建十一號幹線以及連接港島西及大嶼山的幹道，隨著十一號幹線2033年貫通，大興花園等傳統社區往大嶼山車程將縮至15分鐘，同步激活PARK YOHO、Grand Yoho 等項目價值，PARK YOHO是新鴻基地產在元朗錦田北的大型住宅項目，分期分批推出，提供多樣戶型，市場表現良好，因交通改善而具升值潛力。同時政府亦會將港深西部鐵路南延，從而連接洪水橋、欣澳、港島西甚至是計劃中的交椅洲人工島。

北部都會區對市民和投資者的影響

北部都會區不僅是基建項目，更是改變新界北生活與經濟的藍圖。以古洞北/粉嶺北新發展區為例，預計新增86,200個住宅單位，容納22.7萬人口，並創造53,100個就業機會。對於市民，這意味著更多住房選擇和便捷交通；對於投資者，洪水橋/厦村新發展區的64萬平方米商業樓面和新田科技城的165,000-217,000個就業機會，顯示出巨大的商業潛力。2025年，隨着北環線古洞站即將完工，區內聯繫將進一步加強，投資價值不容忽視。 無論您是居民還是投資者，這篇全解析帶您掌握最新動向。

北部都會區不僅是基建項目，更是改變新界北生活與經濟的藍圖。以古洞北/粉嶺北新發展區為例，預計新增86,200個住宅單位，容納22.7萬人口，並創造53,100個就業機會。就業人口增加，亦意味將會帶動大量人口遷入。對追求成熟社區的市民/投資者，可關注沙田區的名城、沙田第一城、沙田中心；偏好新市鎮生活則有屯門NOVO LAND、天水圍嘉湖山莊；而元朗區作為發展核心，峻巒(PARK YOHO)、柏瓏及新時代廣場將直接受惠北都建設。隨著北環線2027年通車，錦田等沿線物業交通瓶頸將大幅改善。

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