【租辦公室】比較商廈及工廈辦公室（附免租期/保險/租約隱藏條款）

對於初創企業、中小企或網店商家，找到性價比高的辦公室租用方案並不容易。無論是商廈、工廈還是迷你寫字樓，租賃前需注意多項細節。本文整理租賃辦公室的關鍵事項，助你輕鬆找到理想Office，避免損失！

香港商業大廈類型

香港商業大廈中，寫字樓主要分為甲級、乙級和丙級三種等級，這些等級由香港差餉物業估價署根據建築質素、設施、管理水平及位置等因素劃分。

級別	主要特點	裝修與設計	空調系統	管理服務	停車設施	租金範圍（每平方呎/月）（估算）	典型地區與例子
甲級	新建或較新，質素優越，設施完善	裝修高檔，設計講究，間隔靈活寬敞	中央空調系統完善	專業管理，服務優良	通常有	約133港元（中環）	中環（長江集團中心、環球大廈）、金鐘（太古廣場）、尖沙咀（新港中心）、觀塘（宏基資本大廈）等
乙級	設計一般但裝修良好，間隔彈性	裝修質素良好，面積中等	中央或獨立空調系統	管理妥善	不一定有	約66.5-93.1港元（估算）	非核心區及部分核心區，適合中小企
丙級	設計簡單，裝修基本	基本裝修，間隔較小	一般無中央空調	管理服務一般或較低	無	約39.9-66.5港元（估算）	位置較偏，設施較簡單

甲級寫字樓通常位於香港的核心商業區，設施完善且管理專業，適合大型企業及金融機構，租金較高但升值潛力及抗跌力強。

乙級寫字樓則租金較實惠，設施和管理尚可，適合中小企業，部分位於交通便利的地區。

丙級寫字樓設施簡單，租金最低，適合預算有限的租戶。

此外，甲級商廈一般配備良好的大堂、寬敞通道、載客及載貨電梯，並有停車場；乙級則設施較為基本，但仍保持一定管理水平。租金差異明顯，甲級租金約為乙級的1.5倍以上。

總結來說，選擇甲級或乙級寫字樓，主要取決於企業的預算、所需設施及地理位置需求。甲級寫字樓提供更高質素的工作環境和形象，乙級則更具成本效益，適合靈活運用。

商廈業權結構

香港商廈的業權結構主要分為統一業權與**分散業權（散業權）**兩種，各有不同特點及對租戶和投資者的影響：

統一業權商廈

• 定義：整幢商廈的所有單位由單一大業主擁有和控制。
• 管理與保養：集中管理，物業管理及保養質素通常較佳，設施維護較完善。
• 租務安排：租客如需擴充或搬遷，一般較容易協調，不必等租約期滿。
• 租金及議價：租金通常較高，議價空間較小，因為大業主擁有較強話語權。
• 租約條款：條款較嚴格，租戶須遵守較多規定，如裝修需申請批准，遷出時常需還原原狀或賠償損毀，可能增加租戶成本。
• 適合對象：注重物業管理質素及穩定性的租戶。

分散業權商廈

• 定義：商廈單位由多個小業主分別持有，業權分散。
• 管理與保養：管理較分散，保養質素可能較差，但因業主間競爭，物業維護仍有一定水平。
• 租務安排：租金相對較低，租約條款較寬鬆彈性大，租戶議價空間較大。
• 租約條款：租戶遷出時要求較少，部分業主甚至不要求還原單位原貌，租戶負擔較輕。
• 適合對象：預算有限且重視彈性的租戶。

租工廈寫字樓注意

在香港，可供租賃的辦公室主要可分為商廈、工廈、共享工作空間和商務中心，其中工廈以較”價廉物美”的租金受到中小企業或創科企業追捧，工業用途的大廈，租金一般較商廈便宜。注意，工廈的原有用途受地契規限，普遍作工業用或倉庫用，如有意作辦公室或寫字樓等「非工業」用途，必須在租賃前確保業主已向地政署總署申請短期地契豁免書並獲批准，以免觸犯法例。不過，由2019年2月1日起，發展局宣布落實放寬工業大廈（工廈）地契豁免書申請的安排，最新安排延長至2027年。地契豁免書容許工廈個別單位業主，在無需向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用的情況下，把單位用作以下五項特定的非工業用途:

• 藝術工作室；
• 辦公室 (影音錄製室)；
• 辦公室 (設計及媒體製作)；
• 辦公室 (只限於「特定創意產業」，包括設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織)；及
• 研究所、設計及發展中心。

有意租用工廈作辦公室，簽租約前務必確認：

• 業主是否已取得 「地契豁免書」
• 單位用途是否符合5大豁免類別
•  簽訂辦公室租約前，可要求業主提供豁免文件副本

交樓驗收：保障租賃辦公室權益

租戶與業主交樓時一定要驗收，並在合約上清楚列明牆身、地板、天花板等位置和狀況，如果單位附帶裝修、文儀設備和電器等，則要逐項檢查，同樣在租約或合約上寫明收樓時所有設備和裝修的狀況，釐清雙方的法律責任，以免交吉時發生各持己見爭執的情況，租戶交吉時注意驗收保障雙方。

重要：簽辦公室租約時附加《驗收清單》，否則退租時恐被扣按金！

商業保險：中小企必備保障

免租期當日開始，物業的責任已轉移到租客身上，保險日應同步，而一份周全的商業保險是營運不可或缺的一部分，可保障企業因意外而引致的財物損失和法律責任，中小企商業保險可提供以下三類主要保障：

企業財物保障

保障因意外如火災、水浸、颱風、盜竊等而遺失或損毀的辦公室/ 商舖財物，一般包括裝修，傢俬，器材、文件、存貨和貨辦等。

第三者責任保障

保障投保人在進行商業活動時因疏忽而導致第三者財物損毀、身體受傷甚或身故的法律責任。例如商舖招牌跌落致使途人受傷、第三者在受保範圍內滑倒受傷等等。通常在商戶租用物業時，業主或物業管理公司會主動要求商戶購買第三者責任保障，但無論必須與否，都建議商戶自行購買。

僱員補償保障

保障中小企僱主對僱員因工受傷引致的金錢索償和法律責任，海外公幹、反常天氣的情況一般亦會涵蓋在內，而最低投保額則根據僱員人數而定：

若僱員數目不超過200人，以每宗事故計算的投保金額不少於港幣1億元；

若僱員數目超過200人，以每宗事故計算的投保金額不少於港幣2億元。

根據香港法例，所有傭主必須投購僱員補償保險，以承擔僱主在法律之下的責任，否則不得傭用僱員從事任何工作，不論其合約期或工作時數長短、全職或兼職。若僱主沒有依法為其僱員購買勞工保障，一經定罪，最高可被判罰款港幣$100,000及監禁2年。

免租期與費用：租賃細節要留意

因為辦公室裝修施工需時，普遍業主都不會直接調低租金，而是提供免租期。不同於住宅，免租期會寫於合租約內，時間可長可短，多是給予租客裝修的時間，租戶可以向業主要求2至3個月免租期亦屬合理，而在免租期當日開始，物業的責任已轉移到租客身上，故應把保險日同步。

免租期潛在成本
業主提供1-3個月免租期雖常見，但租客仍需承擔：
▸ 大廈管理費（每呎$2-$8）
▸ 政府差餉（年租值5%）
▸ 裝修期保險費（責任從交匙日轉移）
談判技巧：在辦公室租約中註明「免租期內免管理費+差餉」。

 租約隱藏條款

續租優先權（續租權）需提前書面通知，且條款必須清晰明確

• 續租權（又稱「生約」）賦予租客在原租期結束後，優先續租該物業的權利，是一種法定土地權益，需在租約中明確載明並註冊，否則可能無效。
• 租客通常需在租期結束前至少6個月以書面形式通知業主行使續租權，否則可能喪失續租資格。
• 續租條款必須清楚規定行使續租權的程序和期限，以及續租後租金的計算方式，避免因條款矛盾或不明確導致續租權無效。
• 有些租約可能設有自動續約條款，觸發時可能導致租金自動調升，租客需特別留意。

租金調整機制常設有加幅上限，建議鎖定在5%以內

復原條款可能要求退租時拆除裝修，增加額外成本

談判重點：要求加入「2+1租期」設計，靈活性大增

• 建議租客談判時要求租約採用「2+1租期」結構，即2年死約加1年生約，增加租期靈活性，降低長期綁約風險。
• 續租權條款應明確規定續租期限、租金調整方式及行使續租的具體程序，保障租客權益。

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