【中小企貸款】 香港有近36萬家中小企業，是經濟發展支柱，《施政報告2025》加大支援中小企支援措施，包括「還息不還本」安排再延長一年！
香港的中小企業（SME）是經濟發展的支柱，佔全港企業總數的98%以上。根據香港貿易發展局（HKTDC）的數據，中小企業在推動創新、創造就業及促進經濟增長方面扮演關鍵角色。然而，資金短缺是中小企業面臨的主要挑戰之一，尤其是在擴張業務、購買設備或應對經濟波動時。為了解決這一問題，香港政府及金融機構提供了多種融資選擇，包括工商舖抵押貸款及政府中小企融資擔保計劃（SME Financing Guarantee Scheme, SFGS），其中「抵押+擔保」的混合融資模式已成為突破傳統信貸限制的關鍵工具。本文將為大家詳細介紹，令各中小企業在營商路上走得更為穩健。
中小企業貸款主因
營運資金需求
香港中小企業申請貸款的首要原因是解決日常營運資金需求。香港金管局數據顯示，76%中小企貸款用於流動資金周轉。
業務擴張與發展
企業擴張需要大量資金投入，貸款讓企業無需急於一時掏空現金儲備，維持良好現金流的同時實現業務增長：
- 收購或開創新業務
- 購買營運設備及器材以提升生產力
- 開發新市場及產品
- 應對業務轉型需求
應對市場波動與經濟環境變化
- 遇上市場及經濟環境波動時，緊急的公司貸款可用來維持基本營運
- 疫情後經濟復甦速度較預期慢，許多中小企需要資金渡過難關
- 旺淡季變化起落導致的現金流波動
- 應對地緣政治的不確定性和經濟波動
數碼轉型與技術升級
隨著市場競爭加劇，數碼轉型成為中小企申請貸款的新興原因：
- 28%的中小企尋求科技和創新方面的支援
- 銀行承諾推出更多信貸產品和服務以滿足中小企數碼轉型和綠色轉型的需要
- 提升競爭力和生產力，以應對各種營運挑戰
中小企申請貸款的障礙
儘管融資需求強烈，香港中小企在申請貸款過程中仍面臨諸多障礙：
- 近四分三中小企(73%)認為冗長的貸款申請流程是融資過程中的主要痛點
- 21%受訪者認為申請信貸的附帶要求難以滿足
- 審批過程缺乏透明度(18%)、所需文件數量眾多(17%)，以及申請過程緩慢(17%)
- 個人信貸評級差是貸款拒批的主要原因之一
中小企在不同發展階段面臨的財務挑戰，以及對資金支持的迫切需求，過去傳統貸款方式為抵押貸款，不過這對於初創公司或中小企而言，相對比較困擾，所以更多地偏向無抵押貸款。政府和金融機構近年來推出了多項措施支持中小企融資，包括中小企融資擔保計劃、預留專項資金、增加「部分還本」安排選項等，以協助中小企持續發展和升級轉型。
工商舖抵押貸款的挑戰
- 嚴格審批要求：銀行通常要求企業提供過去3年盈利證明，新創企業或盈利波動的中小企難以達標，抵押融資申請受阻。
- 物業估值限制：工商舖市場波動導致銀行對抵押物估值謹慎，影響抵押貸款額度。
- 空置物業挑戰：空置工商舖作為抵押物時，需提供過往租金證明及招租計劃，增加申請難度。
2025年最新：政府擔保貸款與抵押貸款組合策略
「抵押+擔保」融資模式可突破單一融資限制。以市值1000萬工商舖為例：
- 傳統抵押貸款：按50% LTV可獲500萬
- 疊加政府九成擔保貸款：可再申請800萬額度
- 總融資額提升至1300萬，較純抵押貸款增加160%
抵押物與擔保貸款協同要點
- 估值基準差異：銀行對抵押物估值通常較市場價保守20%，企業申請前宜先取得獨立測量師報告
- 還款優先順序：若同時申請工商舖抵押貸款與政府擔保貸款，銀行可能要求抵押貸款優先受償
- 風險管控：建議將抵押貸款用於長期資產購置，政府擔保貸款用於營運資金，建立防火牆機制
中小企貸款資格：香港政府中小企融資擔保計劃（SFGS）
政府擔保貸款計劃，正式名稱為「中小企融資擔保計劃」（SME Financing Guarantee Scheme，簡稱SFGS），是香港政府為中小企業提供的主要融資支援，由香港按揭證券有限公司（HKMC）的全資附屬公司HKMC Insurance Limited（HKMCI）管理（HKMC官網）。該計劃自2011年1月1日啟動，旨在幫助中小企業及非上市企業獲得融資，提升其在快速變化的商業環境中的競爭力。
《施政報告2025》支援中小企新措施
- 「中小企融資擔保計劃」下八成信貸擔保產品的申請期將延長兩年至2028年3月底
- 計劃下的總信貸保證承擔額將額外增加200億港元，合共3,100億港元
- 「還息不還本」安排將再度延長一年
- 合資格的借款企業可在2025年11月17日或之前，向貸款機構申請最多12個月的「還息不還本」期，及／或在2025年11月18日至2026年11月17日期間，向貸款機構申請最多12個月的「還息不還本」期，即合計的「還息不還本」期最長可達24個月
- 2025年11月18日起的新造貸款，可在2026年11月17日或之前，向貸款機構申請最多12個月的「還息不還本」期，企業可於2025年11月1日起聯絡貸款機構查詢具體安排。
政府擔保貸款計劃三大產品對比
| 擔保產品 | 擔保比例 | 最高貸款額
(港元) | 最長擔保期 | 申請期限 | 主要申請條件 |
八成信貸擔保產品
(SFGS 80) | 80% | 1800萬 | 最長10年 | 至2028年3月底 | 非上市香港註冊公司，營運至少1年，無嚴重稅務或法律糾紛，員工少於100人，年營業額不超過1億港元（製造業1.5億） |
九成信貸擔保產品
(SFGS 90) | 90% | 800萬 | 最長8年 | 至2026年3月底 | 非上市香港註冊公司或專業人士事務所，無需營運歷史，無超過60天未償還拖欠 |
百分百擔保特惠貸款
(SFGS 100) | 100% | 最高900萬或27個月薪金及租金總額 | 最長10年 | 已於2024年3月31日結束申請 | 針對受COVID-19影響企業，需於2022年3月31日前營業至少3個月，申請已截止 |
政府擔保貸款
擔保費率方面，八成產品最高為貸款額0.45%，九成產品營運超過3年為0.36%，營運3年或以下為0.45%，百分百擔保貸款無擔保費。
申請貸款可為有期貸款或循環貸款（八成產品），貸款貨幣以港元或其他貨幣結算（八成產品），九成及百分百產品以港元結算。
企業可疊加物業抵押貸款，最高貸款額可達物業估值70%加政府擔保額度，且SFGS計劃下無需提供個人擔保。
政府擔保方案VS銀行抵押貸款
| 項目 | SFGS 90擔保貸款 | 傳統工商舖抵押貸款 |
|---|
| 最高成數 | 90%擔保 | 50-70% LTV |
| 利率範圍 | H+2% ~ H+3.5% | P-2% ~ P+1% |
| 審批重點 | 未來現金流 | 抵押物價值 |
| 適合對象 | 新創/輕資產企業 | 持有優質物業企業 |
政府擔保貸款與工商舖抵押貸款結合
- 疊加融資優勢：企業可將政府擔保貸款與工商舖抵押貸款結合，最高貸款額可達物業估值70%+政府擔保額度，無需個人擔保。例如，持有一間估值1000萬的工商舖，可透過抵押獲700萬貸款，再申請SFGS 80（1800萬上限）額外融資。
- 空置物業策略：即使工商舖空置，企業可透過SFGS申請融資，同時提交租金證明及招租計劃，提升抵押貸款審批機會。
- 靈活還款：2024年10月及11月施政報告宣布，SFGS借款企業可申請最多12個月「還息不還本」寬免，適用於現有及新貸款，減輕抵押貸款還款壓力，寬免申請至2025年11月17日止。
中小企貸款申請全流程拆解
中小企貸款申請資格
政府擔保貸款
- 香港註冊公司（有限公司、獨資、合夥），於香港有業務運作。
- 非貸款業務公司，非貸款機構關連公司。
- 非上市公司（不包括主板、創業板及海外上市）。
- 八成擔保產品要求營運至少1年，九成擔保產品無營運歷史要求，百分百產品要求2022年3月31日前營業3個月以上。
- 無嚴重稅務或法律糾紛，無超過60天未償還拖欠。
工商舖抵押貸款
- 需持有香港註冊物業作為抵押物。
- 提供物業估值報告、過往租金證明（若有）及招租計劃（空置物業）。
- 企業需證明還款能力，通常要求3年盈利記錄。
申請所需文件
政府擔保貸款申請所需文件：
- 商業登記證／公司註冊證副本（有限公司適用）
- 公司註冊處周年申報表及其他本地公司資料（有限公司適用）
- 職權證明書（如適用）
- 證明企業在港營運至少兩年文件（如財務報表、繳稅通知書）
- 股東、董事、合夥人、東主身份證明及住址證明
- 最新審計財務報表（有限公司）
- 合夥人／東主認證財務報表（合夥／獨資企業）
- 最近6個月銀行結單（如適用）
- 其他貸款通知書（如適用）
- 百分百擔保貸款需額外提供營業額下降證明及薪金租金證明文件（如強積金供款收據、租約等）
工商舖抵押貸款（附加要求）
- 物業擁有權證明（如物業買賣合約、土地登記冊）。
- 物業估值報告（由銀行認可估價師提供）。
- 過往租金收入證明（如租約、租金收據）。
- 空置物業需提交招租計劃及市場分析。
政府擔保貸款用途及限制
- 貸款必須用於企業的業務營運支出，包括支付薪金、租金、購置業務相關設備或資產，以及應急營運資金。
- 不可用於購置物業，貸款用途嚴格限定於營運相關項目。
- 企業可將政府擔保貸款與物業抵押貸款疊加，但所有貸款用途仍須用於業務營運。
- 獲得的貸款不得用於償還、整合、重組或支付企業（包括附屬公司及關連公司）現有貸款或信貸。
政府擔保貸款申請注意事項
- 避免第三方中介，應直接透過參與銀行或貸款機構申請，以防詐騙。
- 無申請費用，香港按揭證券有限公司及參與機構不收取任何申請或手續費。
- 提前規劃融資需求，避免臨時申請導致準備不足。
- 根據企業規模及需求選擇合適的擔保產品（80%、90%或已結束申請的100%擔保貸款）。
- 維持清晰完整的財務報表，有助提高申請成功率。
中小企貸款常見問題
Q1：SFGS融資擔保計劃如何與工商舖抵押貸款結合？
A：SFGS提供80%/90%擔保，降低銀行風險，企業可疊加工商舖抵押貸款，最高獲抵押物估值70%+擔保額度融資。
Q2：申請工商舖抵押貸款需哪些額外文件？
A：除SFGS所需文件外，需提供抵押物擁有權證明、物業估值報告、租金證明及招租計劃（空置物業）。
Q3：如何提高空置工商舖作為抵押物的貸款審批率？
A：空置物業需提交租金證明及招租計劃，建議委託專業物業顧問提供市場分析，證明物業出租潛力。同時，結合金政府擔保貸款，可降低銀行對抵押物現金流的要求，提升審批成功率。
Q4：非永久居民能否申請抵押貸款？
A：可以，只要公司香港註冊並符合中小企定義，非永久居民可憑工商舖作為抵押物申請。
Q5：如何降低抵押貸款融資風險？
A：制定詳細財務計劃，選擇合適貸款額度，定期檢討還款能力，並確保抵押物估值穩定。
Q6：SFGS與抵押貸款的利率如何確定？
A：由銀行根據Hibor或基本利率加浮動點數決定，抵押貸款利率可能因抵押物風險而異。
香港中小企可透過工商舖抵押貸款釋放物業資金，結合政府擔保貸款提升融資額度，靈活應對資金需求。企業應根據自身財務狀況及抵押物價值，選擇最適合的融資組合，並提前準備完整文件以提高申請成功率。若有需要尋找最合適和最優惠的工商舖，歡迎查詢美聯工商舖。
【注意】以上資訊僅供參考，中小企業主申請政府擔保貸款前，應了解香港政府及香港按揭證券有限公司最新公告為準。
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