美國減息︱HIBOR升跌如何影響工商舖收益？

美國聯儲局最新宣布減息0.25厘，香港主要銀行隨即跟隨調整利率。匯豐銀行宣布由2025年10月31日起，下調最優惠利率（P按）至5厘，減幅達0.125厘（八分一厘）。這次調整後，最新供樓按揭息率將回落至3.25厘，創下自2022年11月以來、接近3年的新低水平。本文將深入探討HIBOR波動對工商舖投資市場的影響機制，並結合最新市場數據提出實務策略建議。

什麼是香港銀行同業拆息（HIBOR）？

在香港，工商舖（商業和工業物業）是不少投資者的熱門選擇。然而，投資工商舖並非只看市場趨勢和物業價格，還需關注影響按揭成本的重要因素——香港銀行同業拆息（HIBOR）。

香港銀行同業拆息（HIBOR） 是香港金融市場中銀行間借貸資金的利率指標，反映港元資金的市場成本。根據香港銀行公會規範，每日上午11時由20家指定參考銀行提交各期限利率報價，剔除最高及最低各三個報價後，取中間14個報價的平均值作為當日定價，具高度市場代表性。此機制設計有效消除異常值干擾，確保利率反映真實市場供需狀況。

HIBOR下跌原因

• 香港金融管理局（HKMA）大規模注入港元流動性：為維持港元與美元的聯繫匯率制度（7.75至7.85港元兌1美元），金管局多次入市買入美元、沽出港元，單在短短數日內注資逾1,200億港元，令銀行體系總結餘大幅增加，港元流動性顯著提升，從而壓低了HIBOR利率。
• 美元拋售壓力減輕及資金流入香港：全球市場對美元的需求減弱，資金轉向香港市場，尤其是南向資金流入放緩減少了對港元的需求，這也促使HIBOR下跌。
• 股票資金流入減弱及IPO活動規模低於預期：近期香港股市及新股招股活動規模不如預期，減少了對港元的需求，進一步推低拆息。
• 港美息差擴大及套利交易影響：由於HIBOR大幅下跌，港美利率差距擴大，市場可能出現套利交易，短期內可能會引起HIBOR的正常化回升，但目前仍處於低位。
• 季節性因素及股息季影響：香港上市公司派息季節通常在6月至8月，這段期間港元需求會上升，對HIBOR有一定的上行壓力，但近期流動性過剩仍主導拆息下跌。

美國即將議息對HIBOR的影響（關鍵更新）

美國聯儲局將於2025年9月16日及17日議息，市場預期大概率會減息。

對HIBOR的直接影響包括：

• 美國減息可能帶動香港HIBOR下調，由於香港實行聯繫匯率制度，港元利率與美元密切掛鈎，HIBOR跟隨美國走勢浮動。
• HIBOR及按揭利率下降，能有效降低工商舖按揭貸款成本，減輕現有業主的供款壓力。
• 若美國利率下行，銀行最優惠利率（P息）亦有望跟隨調低，對工商舖投資者是一大利好。

近期美國利率調整時間表（2025年）

日期	活動	利率走向	備註
2024年9月	聯儲局議息	減息	減0.5厘，香港跟隨減 0.25厘
2024年11月	聯儲局議息	減息	減0.25厘，香港跟隨減 0.25厘
2024年12月	聯儲局議息	減息	減0.25厘，香港跟隨減 0.125厘
2025年9月18日	聯儲局議息	減息	減0.25厘，香港跟隨減 0.125厘
2025年10月30日	聯儲局議息	減息	減0.25厘，香港跟隨減 0.125厘

最新按揭息率為多少？

目前市場以拆息按揭(H按)為主流，普遍H加1.3厘，而封頂息則受不同銀行有所差異，普遍大型銀行為P-1.75厘，以現時滙豐將P減息0.125厘計算，即實際供樓利率為3.25厘。

美國減息：每月供款變化對照

以下是以每100萬元貸款額計算的供款變化：

貸款情況	減息前	減息後
實際按息	3.375厘	3.25厘
25年還款期	4,940元	4,874元（減少66元）
30年還款期	4,421元	4,353元（減少68元）

從上表可見，無論是25年或30年還款期，減息後每月供款均有明顯下降，為供樓人士帶來實質性的減負效果。

對於正在考慮置業或續按的業主來說，目前3.25厘的按揭息率已達近年新低，是審視自身按揭方案的良好時機。建議密切關注市場動向，並根據個人財務狀況作出最合適的決定。

實務策略建議：如何因應美國議息前後的HIBOR波動

1. 觀察利率趨勢

• 若美國減息，香港HIBOR及按揭利率或下調，借貸成本隨之降低。
  建議現有採用浮動利率按揭（H按）的工商舖業主密切留意美國聯儲局決定，把握利率下降帶來的減息優惠。
• 如擔心未來加息風險，則可考慮轉用固定利率按揭，鎖定當前較低利率，避免未來成本上升。

2. 把握減息周期

• 美國議息若正式宣布減息，銀行往往會隨之降低最優惠利率（P息）及HIBOR浮動利率，建議及早與銀行洽談重新議定按揭條款或申請轉按，以享受更優惠利率。
• 建議多比較不同銀行按揭產品，選擇利率較低且優惠條款較佳者。

3. 風險管理

• 即使預測減息，仍須做足財務規劃，保持充足流動資金，通過按揭壓力測試確保供款負擔在控制範圍內。
• 對於貸款額較大者，建議考慮利率對沖工具，降低利率波動風險。

HIBOR如何影響工商舖按揭貸款？

不少工商舖按揭採用 H按（HIBOR按揭），其利率直接與HIBOR掛鈎。通常按揭利率為「HIBOR + 固定加幅」（例如1.5%）。當HIBOR上升，按揭供款隨之增加；當HIBOR下降，供款負擔則減輕。例如，若隔夜HIBOR從0.5%升至2%，按揭利率會從2%（0.5% + 1.5%）上升至3.5%（2% + 1.5%），每月供款隨之增加。

實例計算：HIBOR升跌如何影響按揭供款？

假設一筆$1000萬工商舖貸款，H按 (H+1.5%)，HIBOR升跌會如何影響業主供款？

案例	貸款額（港幣）	HIBOR水平（%）	利率（HIBOR + 1.5%）（%）	每月供款額（港幣）	供款增減額（港幣）
案例1（HIBOR下降）	10,000,000	3.00 → 1.94	4.50 → 3.44	37,500 → 28,667	-8,833
案例2（HIBOR上升）	10,000,000	1.94 → 3.00	3.44 → 4.50	28,667 → 37,500	+8,833

實際影響：HIBOR波動直接影響工商舖業主的財務成本，尤其在高息環境下，供款壓力顯著上升，對現金流造成壓力，回報率可能下降。

影響HIBOR的三大關鍵因素

了解HIBOR變動的原因有助投資者預測未來趨勢：

• 資金流動性：資金流入香港時，銀行間流動性增加，HIBOR可能下降；資金流出則導致流動性收緊，HIBOR上升。
• 美國利率政策：因香港實行聯繫匯率制度，美國聯邦基金利率的調整會間接影響HIBOR。例如，美國減息通常使HIBOR下降，降低按揭成本。
• 市場預期：經濟環境或政策變化會影響銀行對資金成本的預期，進而波及HIBOR。

工商舖按揭選擇：H按 vs P按 vs 定息按揭

投資者在選擇工商舖按揭時，需根據HIBOR走勢及個人風險承受能力作出決定：

• H按：利率隨HIBOR浮動，在低息環境下成本較低，但利率上升時風險較高。
• P按（最優惠利率按揭）：基於銀行最優惠利率（Prime Rate），較為穩定，但未必能充分利用低HIBOR環境。
• 定息按揭：固定利率，不受HIBOR波動影響，適合希望穩定供款的業主。

選擇建議：

• HIBOR低企時，H按更具吸引力，可節省利息開支。
• 若預期利率上升，可選定息或P按鎖定成本，降低風險。

HIBOR對工商舖投資的實際影響

HIBOR水平直接影響工商舖市場的投資吸引力：

• 低HIBOR環境：按揭成本下降，吸引更多投資者入市，推高物業需求和價格。
• 高HIBOR環境：供款壓力增加，投資回報率可能受壓，投資者需謹慎評估資金流及市場風險。

投資策略：工商舖業主應密切關注HIBOR趨勢，必要時鎖定利率以穩定成本，避免因利率波動影響回報。

實用建議：如何因應HIBOR波動更新投資策略

• 短期投資者：可利用H按享受低HIBOR的低成本優勢，但需密切監察利率走勢，隨時調整策略。
• 長期投資者：考慮定息按揭，鎖定利率以規避HIBOR波動的不確定性，確保資金流穩定。
• 市場觀察：關注美國利率政策及香港資金流動情況，預測HIBOR變動方向，及早調整按揭計劃。

HIBOR的監管與可靠性

HIBOR由香港金融管理局監督，定價機制透明且公正。2013年，HIBOR定價機制經過優化，提升其作為市場基準的可信度，投資者可放心參考。

香港銀行同業拆息（HIBOR） 是影響工商舖按揭成本和投資決策的關鍵因素。投資者在選擇H按、P按或定息按揭時，應根據HIBOR走勢、個人財務狀況及市場環境作出判斷。在低息環境下，H按可降低成本；而在利率上升期，定息按揭則更穩妥。理解HIBOR的運作及其影響因素，有助工商舖業主和投資者更好地管理風險並把握機遇。

無論您是新手還是資深投資者，掌握HIBOR的運作及其對工商舖市場的影響，都是成功投資的關鍵。希望本文能為您提供實用知識和策略，助您在香港工商舖市場中穩健前行。

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