香港工商舖業主必讀：物業稅計算攻略及省稅貼士

作為香港的工商舖業主，了解您的稅務責任對於財務規劃和合規至關重要。本文將為您詳細解釋香港物業稅的定義、計算方式以及不同持有方式下的差異，幫助您更好地管理商業和工業物業的稅務義務。

物業稅是什麼？

物業稅（Property Tax）是針對香港物業出租所得租金收入徵收的稅項，由業主繳納，稅率為15%。此稅項僅適用於出租的工商舖物業。如果您將物業自用於業務用途，則無需繳納物業稅，且相關費用可能從利得稅中扣除。物業稅的報稅年度為每年4月1日至次年3月31日，業主需在規定期限內申報並繳稅。

物業稅計算5大步驟

物業稅的計算基於應評稅淨值，具體步驟如下：

1. 以總租金收入為起點
2. 扣除不能追回的租金
3. 扣除業主繳付的差餉
4. 扣除剩餘金額20%的標準免稅額（用於修葺及支出）
5. 最後，將應評稅淨值乘以15%得出物業稅金額。

物業稅計算公式

物業稅 = [ (總租金收入 - 差餉) × 80% ] × 15%

計算示例：

假設您的工商舖物業年租金收入為HK$1,000,000，業主繳付的差餉為HK$20,000，無不可追回租金：

• 租金收入：HK$1,000,000
• 扣除差餉：HK$1,000,000 - HK$20,000 = HK$980,000
• 扣除20%免稅額：HK$980,000 × 20% = HK$196,000
• 應評稅淨值：HK$980,000 - HK$196,000 = HK$784,000
• 物業稅：HK$784,000 × 15% = HK$117,600

關鍵扣稅項：「不能追回的租金」的定義

「不能追回的租金」指的是租客拖欠的租金，且經過多次追討後，業主仍無法聯絡租客或收回該筆欠款，確定該租金無法收回的情況。

具體來說：

• 一般租客未能準時繳付租金（即欠租）並不等同於「不能追回的租金」，這類欠租仍須計入物業稅的評稅值內。
• 只有當租客拖欠租金且後來完全失聯，無法聯絡，且業主證明該筆租金確實無法追回，該筆金額才可被視為「不能追回的租金」。
• 業主可在該課稅年度申請將「不能追回的租金」從租金收入中扣除，以減少物業稅應課稅淨值。
• 若業主之後收回了之前已扣除的「不能追回的租金」，則須在收回當年重新申報該租金收入並繳納相關稅款。

簡單說，「不能追回的租金」是指經過合理努力仍無法收回的欠租款項，業主可申請扣除以減輕物業稅負擔。

查看更多有關「不能追回的租金」的資訊。

個人vs公司持有物業：物業稅處理差異

物業稅的處理因持有者身份（個人、有限公司或無限公司）而異，但稅率和基本計算方法一致。以下為詳情：

• 個人名義持有：
  出租工商舖物業時，需繳納15%的物業稅。個人業主可選擇將租金收入併入個人入息課稅申報，並扣除按揭利息（上限HK$50,000/年）。但地租或管理費等支出不可扣除。
• 有限公司名義持有：
  租金收入計入公司利潤，需繳納利得稅。公司仍需繳納物業稅，但可申請豁免以抵銷利得稅。公司無法扣除按揭利息。
• 無限公司名義持有：
  通常視為合夥形式，稅務處理類似個人，租金收入由合夥人分攤。物業稅計算方法相同，但具體安排依合夥協議而定。

持有者類型	物業稅繳納義務	稅率	稅務申報及扣除特點	其他稅務影響
個人名義	必須繳納（出租物業）	15%	可併入個人入息課稅，按揭利息可扣除	租金收入影響個人稅務
有限公司	必須繳納，可申請豁免抵銷	15%	租金計入利潤，無按揭利息扣除	物業稅可抵扣利得稅
無限公司	必須繳納（出租物業）	15%	類似個人，視合夥協議而定	按合夥人分攤利潤課稅

聯名物業如何報物業稅？

業主需要填寫聯名物業的物業稅報稅表(BIR 57)報税表，可由任何一名業主填寫和簽署。如業主不能書寫，可在一位已年滿 18 歲的人士見証下，以印章、手指模或標記（例如：「 x 」）簽署。見証人亦須在旁邊簽署並寫上其姓名、香港身分證號碼及簽署日期，以確認報税表由擁有人提供。

工商舖業主須知

• 差餉： 所有工商舖業主需按應課差餉租值5%繳納，每季度支付。
• 物業稅： 出租物業時，按應評稅淨值15%繳納；未出租則免稅。
• 持有方式影響： 稅務申報和扣除項目因個人或公司身份而異，但稅率一致。
• 合規重要性： 準時申報和繳稅，避免罰款並優化財務管理。

「物業稅」與「個人入息課稅」比較

業主無需過分擔心選擇哪種稅項。如果你已有工作需要報稅，只需在報稅表中，於出租物業報表內勾選「個人入息評稅」，並填寫當年租金收入及按揭利息支出，稅務局會自動比較兩種評稅方式，選出對納稅人最有利的方法。

業主必學合法減稅技巧

有限公司持有：及時申請「物業稅豁免抵銷」避免雙重徵稅

• 在香港經營業務的有限公司持有出租物業，需繳納利得稅而非直接繳納物業稅。
• 有限公司可向稅務局書面申請豁免繳付物業稅，該物業稅可從利得稅中抵銷，避免因同一租金收入被雙重徵稅。
• 申請豁免後，公司只需繳納利得稅，減輕整體稅務負擔

跨年度調配租金收入：平衡各年度應評稅淨值

• 物業稅是按每個課稅年度（4月1日至翌年3月31日）的淨租金收入計算，業主可透過合理安排租約起止時間，平衡各年度的租金收入，避免某年度租金收入過高而導致稅負激增。
• 例如，調整租約起租日期或分期收取租金，令租金收入分散於多個課稅年度，有助降低單一年度的物業稅應評稅淨值。
• 此策略需配合稅務規定及租約條款，並保留完整租務文件以應對稅務審查

更多有關物業稅資料可以查看差餉物業估價署。

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