本港商業市道低迷多時，整體甲級寫字樓租賃市場能否逐步復甦仍存未知數，除了空置率高企問題，市場同樣關注寫字樓的樓齡老化嚴重，事關兩大因素將共同影響寫字樓市場的租金和價值。據仲量聯行最新發表的研究報告，以樓面計算，目前全港約44%的甲級寫字樓樓齡已超過30年，比例將於2030年升至55.1%，到2035年會有約五分之一的甲級寫字樓樓面或面臨功能性淘汰，難以吸引租客。
香港核心商業區約97.4%的甲級商廈於2015年前落成，比例高於其他國際城市。商廈老化之際，未來5年預計將有830萬方呎甲級寫字樓供應進入市場，相當於過去10年淨吸納量的總和，市場競爭料將進一步加劇。老舊物業若未能及時升級翻新，將難以滿足租戶日益提高的期望，面臨租金壓力、空置率上升、營運效率下降，並且資產價值下滑。
近年隨着混合辦公模式普及，環境、社會及管治（ESG）標準日益嚴格，智能辦公空間興起等因素，市場出現明顯的「優質遷移」（Flight to quality）趨勢，租戶傾向選擇靈活度高且符合可持續發展標準的現代化寫字樓。
去年商廈市場數據正好反映上述「優質遷移」趨勢，樓齡5年內的甲廈錄得超過100萬方呎的吸納量；相反，樓齡30年以上的寫字樓錄得負4.4萬方呎的吸納量。租金方面，目前新舊寫字樓的租金差距逐漸縮小至每方呎2.9元，創下歷史新低，不難想像，更多租客於租約屆滿後會傾向遷往優質寫字樓空間。
隨着優質寫字樓不斷湧現，鍾續指，高齡商廈單靠租金優惠已難以取悅租戶。作為房地產服務和投資管理公司，市場預計，相關租金差距將會隨市場復甦而顯著擴大。如今，寫字樓不再只是工作場所，更成為企業吸引人才、展現企業文化與踐行可持續發展承諾的策略工具。企業在選址時更注重空間能否提升員工體驗、品牌定位及ESG表現，而新建寫字樓在這方面往往更具優勢。
到2026年甲級寫字樓的資本價值及租金將下跌超過10%，而樓齡超過30年的物業價值跌幅更可能多達20%。她提醒，老舊寫字樓若不積極升級，將難以維持市場吸引力和資產價值。
策略性升級已成為保障寫字樓資產價值的關鍵。透過有系統的設施升級，既能提升租戶滿意度及租賃需求，亦有助改善營運效率與物業表現，穩固市場競爭力。事實上，不少完成翻新的老舊甲級寫字樓至今仍深受租戶青睞。
對於不適合進行大規模重塑的物業，業主可考慮具成本效益的輕度改造（Light retrofit）。這類方案主要針對公共空間及基本設施進行改善，對租戶日常運作影響極小，但短期內成效顯著。研究顯示，透過優化樓宇管理系統和空調冷水機、安裝LED照明及智能感應器等措施，每年可節省約16.8%能源成本，回本期少於一年。
商廈業主應根據物業現況及市場定位，審慎評估不同升級路徑，制訂最合適的資產策略，以鞏固競爭優勢並確保長遠回報。以提升能源效率為例，是快速有效改善現金流與營運效益的策略之一。今次報告進行的個案研究估計，投資約74.5萬元進行節能升級，每年可節省43.5萬元支出，回本期僅1.7年。
資料來源:綜合各大報章報道
