香港零售及餐飲業正面臨嚴峻結業潮，知名品牌如大班西餅、海皇粥店、鴻星海鮮酒家、名都酒樓及嘉禾院線相繼結業，導致商舖空置率飆升。全國政協副主席梁振英多次呼籲業主減租以刺激市場，但業主擔心減租可能觸發銀行Call Loan風險。市場顯示，傳統旅遊區租金已下跌五至六成，街舖空置率尤為嚴重，原因包括消費者北上消費、網購興起及經濟不確定性。工商舖業主應如何應對挑戰？減租與Call Loan之間是否存在必然聯繫？
香港商舖市場的挑戰
香港零售及餐飲業正面臨多重壓力，結業潮加劇空置問題：
- 高空置率：測量師學會土地政策小組主席劉振江指出，傳統旅遊區商舖租金下跌50-60%，街舖空置率高於商場。
- 租金大幅下降：零售租金較疫情前下跌13%，甲級辦公室物業價值自2018年高點下跌40%。
- 結業潮：近期約800間店舖結業，涉及知名品牌。
- 消費模式轉變：團結香港基金副總裁葉文祺表示，消費者偏好體驗式服務（如懷舊冰室、VR遊戲），傳統鐘錶珠寶店需求減少。 梁振英強調，長期空置對物業價值無益，減租有助吸引租戶，但業主擔心減租可能引發銀行Call Loan。
什麼是Call Loan？
Call Loan指銀行要求借款人在貸款到期前提前償還／即時償還款項，通常由以下情況觸發：
- 違約：未能按時還款或違反貸款協議。
- 物業價值下跌：抵押物（如商舖）價值低於貸款金額，導致負面權益。
- 財務風險增加：借款人財務狀況惡化，銀行為降低風險採取行動。
減租與Call Loan的關係
減租是否必然導致Call Loan？以下是其財務影響：
- 收入減少：減租降低物業淨營運收入（NOI），可能影響還款能力。
- 財務契約風險：商業貸款通常要求債務服務覆蓋率（DSCR）達標，減租可能導致違約。
- 負面權益風險：減租反映市場需求疲弱，可能導致物業價值下降，推高貸款對價值比率（LTV），增加銀行風險。 儘管如此，香港Call Loan情況較罕見，因房地產市場流動性高，物業易於轉售。香港金融管理局（HKMA）的政策也為按時還款的借款人提供保護。
HKMA的政策支持
HKMA於2023年12月20日發出指引，要求參與「銀行業中小企貸款協調機制」的11家銀行（包括中銀香港、匯豐、渣打等）不得向按時還款的按揭客戶要求提前還款，適用於商業物業貸款。2024年3月28日，HKMA進一步推出九項支持中小企措施，包括：
- 不向按時還款客戶Call Loan。
- 縮減信貸額度時提供至少六個月過渡期。 這些政策減輕了業主因減租而觸發Call Loan的風險。
業主應對策略
為應對結業潮並降低Call Loan風險，業主可採取以下措施：
- 主動與銀行溝通：減租前與銀行確認貸款條款，確保不違反協議。
- 監控財務指標：確保DSCR等關鍵指標符合要求，避免違約。
- 靈活租賃策略：
- 商場優勢：商場業主可通過整體規劃以低租金吸引租戶，維持高出租率。
- 街舖轉型：引入新業態（如共享工作空間、體驗式服務）適應市場需求。
- 創新租賃模式：提供短期租約或靈活條款，吸引新品牌。
- 利用政策支持：申請HKMA中小企融資措施，緩解資金壓力。
- 長遠規劃：香港作為國際金融中心，商業物業需求具長期潛力，經濟復甦可望帶動市場回暖。
減租不一定直接導致Call Loan，但可能因收入減少或物業價值下跌間接增加風險。HKMA的政策為按時還款的業主提供保障，減輕壓力。業主應靈活調整租賃策略，積極與銀行溝通，並利用政策支持，降低風險的同時抓住市場復甦機遇，實現長期穩定收益。
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