香港學生宿舍市場正掀起投資熱潮！2026年2月，香港公立大學有超過2萬名非本地本科生（年增長17%），所有級別的非本地生總數超過3萬。 學生簽證批准數量急升，2025年達74,466個，比2020年翻倍。
為應對此需求，政府於2025年7月正式推出「城中學舍計劃」，並於隨後的《施政報告》中進一步擴展至新建項目。在政策大力拆牆鬆綁下，私人床位租金年漲幅高達15%，淨回報率突破5%。想搶佔這波由政策主導的高回報商機？本文帶你解析「城中學舍計劃」細節、選址秘訣與投資潛力！
市場現況：供需失衡下的投資風口
香港學生宿舍市場正面臨嚴重供需失衡：
- 需求激增：2026/27學年，非本地生配額增至50%，留學生預計達8萬人，到2028年，非本地生人數預計將有約1.7萬個上升空間。
- 供應短缺：2022/23學年，香港高等教育學生總數為25.3萬，但公營宿舍僅提供4.06萬床位，私人宿舍供應率極低。
香港各大學學生人數與宿位比例
投資啟示：床位短缺危機為投資者帶來黃金機會，配合政府新推出的利便措施，現在正是入場的最佳時機！
政策重磅利好：「城中學舍計劃」全解析
政府於2025年7月21日推出的「城中學舍計劃」，是投資者必須關注的核心政策。該計劃旨在鼓勵市場將商廈改裝或重建為學生宿舍，主要利好措施如下：
1. 規劃與地政鬆綁：大幅降低門檻
- 擴闊「酒店」定義： 城規會已通過擴闊「酒店」用途定義，涵蓋計劃下的合資格學生宿舍。
- 免規劃許可： 在絕大多數商業類用地興建或改裝學生宿舍，無需進行規劃程序；而在「其他指定用途」註明「商貿」地帶，亦只需取得規劃許可。
- 地契豁免： 預期大部分商廈地契無限制宿舍用途，改裝大多無需修訂地契或繳付豁免書費用。
2. 建築管制放寬：提升可建樓面
- 非住用建築物計算： 合資格宿舍在計算地積比率（Plot Ratio）和上蓋面積時，可獲放寬按「非住用建築物」標準計算，這意味著比傳統住宅項目擁有更高的發展密度。
- GFA 面積豁免： 為鼓勵提供優質生活空間，宿舍內的康樂設施（如健身室、自修室、公用空間）可獲豁免計入總樓面面積（GFA）。
- 新建項目： 豁免上限為宿舍總樓面面積的5%。
- 改裝項目： 若原有獲豁免設施（如舊停車場）多於5%，改裝後可全數保留並轉為宿舍設施，靈活性極高。
3. 適用範圍擴大（2025施政報告更新）
- 計劃不僅涵蓋現有商廈改裝，更已擴展至重建或新建的學生宿舍項目。
- 注意工廈限制： 投資者需留意，純工業大廈（工廈）及與工業有關地帶，因宜居性問題，不符合此計劃資格。但若該工廈位於「商貿」地帶並已完成整幢改裝為商廈的程序，則原則上符合資格。
4. 行政加速
- 一站式服務： 發展局轄下的「項目促進辦事處（DPFO）」提供一站式利便服務，協助處理查詢及審批進度，目標將改裝時間大幅縮短。
投資攻略與注意事項
位置與選址策略
- 交通為王： 學生宿舍物業越接近大學校園或港鐵站，需求越高。
- 潛力區域： 研究顯示，九龍半島靠近大學的物業（如佐敦、紅磡）及港島區交通便利的商廈轉型潛力最高。
- 避開純工業區： 根據「城中學舍計劃」指引，純工廈並不合資格。投資者應鎖定商業大廈或「商貿」地帶（OU(B)）的物業。
租金回報與營運
- 無租金管制： 計劃表明，宿舍屬自資私營性質，政府不會設下租金限制，租金完全由市場主導。
- 回報可觀： 私人學生宿舍月租介乎HK$5,200至HK$14,800，過去12個月租金升幅達15%。改建後的淨經營收入收益率（NOI Yield）有望突破5%，較原有寫字樓用途大幅提升。
- 客源廣泛： 合資格租戶涵蓋修讀副學位、學士、碩士及博士課程的全日制本地及非本地學生（包括交換生）。
風險管理
- 酒店牌照： 若改裝持牌酒店，業主可自行決定是否保留酒店牌照，但必須同時符合相關發牌條件。
- 停辦條款： 申請人須簽署法定聲明，如日後停辦宿舍，須在12個月前通知政府及租戶。
- 法規監管： 若投資者無法直接管理物業而委託第三方，可能構成受《證券及期貨條例》規管的「集體投資計劃（CIS）」，需留意合規性。
未來展望：市場潛力與挑戰並存
隨著「城中學舍計劃」全面落地，預計未來幾年將有更多商廈轉型項目推出。雖然供應增加可能對長遠租金構成壓力，但考慮到香港作為國際教育樞紐的地位穩固，以及非本地生配額的持續增長，學生住宿的剛性需求依然強勁。
對於持有閒置商廈或有意進軍長租公寓市場的投資者而言，利用「非住用」的高地積比率及GFA豁免條款，將是提升資產價值的最佳途徑。
立即行動，搶佔市場先機！
香港學生宿舍投資正處於政策紅利期。想了解更多符合「城中學舍計劃」的潛力盤源及專業改裝建議？立即聯繫美聯工商舖，獲取專屬投資報告，開啟您的財富增值之旅！
免責聲明：本文所載的資料及素材屬一般性質及只供參考，不構成任何專業或投資意見，在作出任何交易決定前，應尋求適當之專業意見。
IBD 美聯工商舖
