香港學生宿舍市場正掀起投資熱潮！隨著2024/25學年非本地生限額提升至40%，超過8萬留學生湧入香港，但私人宿舍供應率僅0.4%，遠低於歐洲平均水平。在「Study in Hong Kong」政策與商廈轉型鬆綁的雙重助力下，私人床位租金年漲幅高達15%，淨回報率突破5%。想搶佔這波高回報商機？本文帶你解析選址秘訣、政策利好與潛在風險！
市場現況：供需失衡下的投資風口
香港學生宿舍市場正面臨嚴重供需失衡：
- 需求激增：2024/25學年，非本地生配額增至40%，留學生預計達8萬人。到2028年，總床位需求將飆升至17.5萬個。
- 供應短缺：2022/23學年，香港高等教育學生總數為25.3萬，但公營宿舍僅提供4.06萬床位，私人宿舍供應率僅0.4%，遠低於歐洲5%的平均水平。
投資啟示：床位短缺危機為投資者帶來黃金機會，現在正是入場的最佳時機！
投資注意事項
位置與交通：
學生宿舍物業越接近大學校園或港鐵站，需求越高，可提高入住率和議租能力。研究顯示，九龍半島靠近大學的物業轉型潛力較高，如佐敦、紅磡等地。
商業區及非住宅區轉型：
商業及工業大廈轉型潛力大，但需注意規劃挑戰。政府考慮放寬商業及非住宅用地轉型為學生宿舍的規管，簡化規劃及建築審批程序，可縮短項目時間6-9個月。
租金與回報：
- 私人學生宿舍租金範圍為每月HK$5,200至HK$14,800，近年租金增長率超過10%，過去12個月更達15%，高於住宅租金增長（2023年後7%）及酒店房租增長。
- 改建後的淨經營收入收益率可達5%以上，較原有水平提高87個基點，顯示投資回報潛力。
- 學生宿舍租金多按學年或半年收取，現金流穩定，租金可及時調整以應對通脹。
佔用率與市場風險：
現時私人學生住宿佔用率達98%-100%，顯示需求強勁。但需注意未來供應增加或政策變動可能影響佔用率，例如政府若增加大學宿舍供應。
法規與監管
集體投資計劃（CIS）風險：若投資者無法直接管理物業，則可能構成受《證券及期貨條例》規管的集體投資計劃，需證監會認可方可公開發售。。
政策利好：轉型門檻大幅降低
政府多項政策為投資者開綠燈：
- 規劃鬆綁
- 政府擴闊「酒店」用途的定義，將合資格的自資私營學生宿舍納入酒店類別，使大部分「商業」用地可無需規劃程序直接改裝為學生宿舍，商貿用地亦只需簡單申請，顯著縮短改裝時間和降低成本。這種「雙重身分」的政策便利，有助吸引市場資金投入，推動更多酒店及商廈轉型為學生宿舍。
- 需求擴容：非本地生限額提升至40%，市場容量倍增。
- 簡化審批流程：
- 政府推出先導計劃，拆牆鬆綁規劃、地政及建築圖則審批，並設立「項目促進辦事處」提供一站式支援，協助業主處理申請流程，縮短改裝時間由24個月以上減至約18個月內。這降低了項目落地的時間成本，提升市場活力。
- 資金助力：
- 政府亦提出可考慮提供低息貸款支持業主改裝學生宿舍，並建議在賣地計劃中納入專屬學生宿舍用地，或利用閒置地皮及空置校舍改裝，從而增加床位供應。
- 持續監管與保障措施：
- 政府強調建立清晰且低成本的政策及監管框架，確保學生宿舍符合安全、衛生標準及學生需求，保障宿舍質素與市場秩序。
投資提示：政策紅利縮短回本週期，現在布局正當時！
未來展望：市場潛力與挑戰並存
- 增長空間：未來四年，私人市場需新增22,300個床位，租金上漲潛力巨大。
- 競爭風險：供應過快增加可能壓低租金，投資者需關注市場動態。
趨勢預測：香港作為國際教育中心地位穩固，長期需求看漲，但選址與時機至關重要。
投資注意事項：避開潛在陷阱
- 選址策略：優先選擇交通便利、靠近大學的物業。
- 法規風險：若無法直接管理，可能觸及證監會集體投資計劃監管，需謹慎評估。
- 市場監控：供應增加或政策調整可能影響回報，保持靈活性是關鍵。
立即行動，搶佔市場先機！
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