內地電商巨頭京東以40億元收購香港「平價超市」佳寶食品超級市場，這宗交易不僅震撼市場，更揭示中資企業重塑香港零售與物流版圖的雄心。從民生商舖價值飆升、工廈冷鏈升級，到科技驅動的購物體驗革命，京東正引領香港工商舖投資邏輯的全面轉型。
交易概覽
據市場及媒體消息，京東與佳寶約於四個月前完成簽約，交易總額高達40億元，涵蓋佳寶的零售網絡及物業資產，交易款項將分階段支付。雙方計劃於8月1日成立新公司，維持日常營運，並利用京東的供應鏈優勢，提升香港零售市場的產品供給質量。
佳寶自1997年成立，現於香港擁有超過100間分店，僱員逾1,500人，以「價廉物美」聞名，主營急凍家禽、凍肉、海產及糧油等商品。
戰略一：社區商舖價值飆升 新界北成投資熱點
佳寶的90間分店中，新界佔45%（41間）、九龍佔36%（32間），多位於屋邨附近的社區，這些商舖憑藉穩定的客流成為京東進軍香港零售市場的關鍵資產。
佳寶創辦人林曉毅早年以約10億元購入20至30間自用舖位，並於2022年出售葵涌總部套現11億元，展現其「核心舖自持+邊緣舖租賃」的靈活資產模式。京東收購後，這些商舖的地理優勢成為其布局香港市場的基石。
投資亮點：
- 新界北及新發展區（如洪水橋、古洞、屯元天）：人口增長及基建完善帶動民生物資需求，商舖價值持續上升。
- 生鮮零售崛起：如大埔廣福道等新界地區的連鎖凍肉店，憑藉穩定客源和抗風險能力，成為社區必需品供應點。
- 資產增值潛力：靠近屋邨的商舖因人流集中，預計在京東推動的線上線下融合模式下，租金及估值可提升30%以上。
戰略二：工廈冷鏈升級 跨境物流新趨勢
香港冷庫容量缺口約30萬立方米，空置率長期低於5%，顯示市場供不應求。京東計劃整合其投資的機械人公司（如逐際動力），推動葵涌、青衣等地工廈的自動化冷鏈倉儲升級，提升物流效率。
工廈改造三大方向：
- 葵涌屯門冷鏈倉儲：改建高效冷鏈倉庫，解決容量不足問題，結合機械人技術提升操作效率。
- 青衣智能分揀中心：引入智慧化分揀與配送技術，降低人力成本，加快冷鏈物流速度。
- 觀塘跨境展銷廳：打造冷鏈商品展示與銷售平台，提升市場影響力。
隨著中資企業（如寧德時代、理想汽車）在港設立研發中心，工廈物流需求激增，自動化冷鏈倉儲成為新興趨勢，緩解供應瓶頸並提升香港跨境物流競爭力。
戰略三：新購物體驗重塑商舖空間效益
京東推出「七鮮小廚」外賣自營店，首店於2025年7月20日在北京開業，採用「外賣+自提」模式，專注現炒現做。京東計劃3年內投資超百億元，在全國開設超10,000家七鮮小廚，並推出「菜品合伙人」計劃，為1,000道招牌菜提供100萬元保底收益分成。
新型購物體驗特點：
- 多店型拆分：小呎碼社區倉與大呎數體驗店互補，提升空間利用率。
- 科技化管理：AI驅動的數據管理和動態陳列，實現坪效激增與人力成本壓縮。
- 線上線下融合：結合「七鮮小廚」模式、暗店及微型旗艦店，顛覆傳統商舖估值模型。
這一模式將推動舊區小型舖位的升值潛力，預計租金與估值將顯著上漲。
戰略四：政策紅利助推甲級寫字樓及核心商舖升值
香港兩大政策——新資本投資者入境計劃及《公司（遷冊）條例》，正加速市場轉型：
- 新資本投資者入境計劃：吸引約460億港元資金流入，30%投向供應鏈科技企業，推升高端寫字樓及商舖需求。
- 《公司（遷冊）條例》：稅務優惠吸引跨國企業遷冊香港，增加甲級寫字樓租戶基礎，提升租金水平。
- 百億創科基金：聚焦AI與新能源，帶動智能物流及寫字樓需求增長。
這些政策合力推動香港成為供應鏈科技與企業總部樞紐，甲級寫字樓及核心商舖長期看漲，租金與估值穩步提升。
總結：中資搶灘香港工商舖的三大變革
- 民生商舖轉物流站：新界北地舖需求激增，成為投資熱點。
- 工廈冷鏈升級：自動化冷鏈及研髮型倉儲成為改造核心。
- 新購物體驗革命：舊區小型舖位因科技化管理迎來升值機遇。
欲搶佔投資先機，立即聯繫美聯工商舖專業代理！
IBD 美聯工商舖
