【銀髮經濟】傳統商舖 vs 醫養物業 零售業如何搶佔香港「高齡藍海」?

【銀髮經濟】隨著65歲及以上人口預計到2040年將超過30%，香港的銀髮經濟正在迅速發展。老年人口的購買力強大，2024年估計為3420億港元，佔GDP的11%，預計到2034年將達到4960億港元。這一轉變正在推動對老年友好型產品和服務的需求，如健康養生、旅遊和智能家居解決方案；同時，醫養住所與相關物業需求劇增，工商舖市場正出現從傳統零售售舖轉型至長者護理及高齡化配套設施的趨勢。對於創業者、零售商、服務業老闆和物業投資者來說，這一“新藍海”市場蘊藏著巨大商機。

高齡化如何推動銀髮經濟？

根據政府統計處發表的《香港人口推算2020-2069》，到了2040年，65歲或以上的長者將佔本港總人口三成以上。其中，年屆85歲或以上的人數將由2023年的約250,000人倍增至超過500,000人。此龐大銀髮族群體，生活品質和消費需求日益多元，推動銀髮經濟成為社會與市場的焦點。

銀髮族消費規模與趨勢

60歲及以上人士2024年消費約3420億港元，佔GDP約11%。

預計2034年增至4960億港元，年均增長約3.5%。

消費焦點由基本生活用品擴展至健康養生（保健品、長者運動）、旅遊休閒（銀髮團）、智能家居（跌倒偵測、長者社交）等領域。

一、醫療養生：應對吞嚥困難等健康挑戰

吞嚥困難（dysphagia）影響20-40%的長者，可能導致誤吸或營養不良。未獲妥善處理易引發誤吸、營養不良及反覆肺炎。

醫院管理局（HA）
– 設「高質素臨床吞嚥評估及治療」服務，由言語治療師、老人科醫生多學科協作，初步臨床評估後視需要安排Fiberoptic Endoscopic Evaluation of Swallowing（FEES）精準診斷。
– 逾80%受評估個案確診中至重度吞嚥困難，超過50%有潛在無聲誤吸風險。

社會福利署（SWD）
– 自2020年10月起，資助長者院舍及社區照顧單位（居家照顧、日間護理中心）為每年逾12,700名吞嚥困難長者提供軟餐，配合IDDSI質地分級，以保障營養與進食安全。

不少香港餐廳品牌近年積極開發軟餐業務，以應對高齡社會中長者因吞嚥困難的飲食需求，市場潛力看好。

• 軟餐不再局限於流質或糊狀，強調還原食物形狀和口味以吸引長者食欲，部分軟餐產品如港式花生醬奶醬西多士特別還原經典港式味道。
• 亦有本地軟餐供應商，主要供應長者院舍，且產品種類近200款，包括西式和港式軟餐。
• 連鎖餐飲集團如大家樂、大快活均推出軟餐系列，透過便利的門市網絡和優惠價格，提升競爭力，吸引更多長者及照顧者。
• 亦有專門軟餐網商平台推廣吞嚥友善膳食，與餐飲業合作舉辦軟餐製作培訓班和社區活動，提升公眾及業界認知。鏞記酒家成為首家推出吞嚥友善傳統粵菜的餐廳。

整體趨勢表明，軟餐市場競爭激烈，護老院舍和餐飲企業正尋求產品多元化及創新，務求滿足長者日常及特殊膳食需求，並提高食用舒適度與尊嚴感。未來隨著老齡人口增加，軟餐需求及市場規模將持續擴大。

醫療與養生：康復中心、老年友好型藥店與遠程護理技術

香港人口推算顯示，至2040年65歲或以上長者佔比將逾30%，對康復、用藥及健康監測技術需求大增。

• 康復中心：2024年香港康復輔助器材市場（如並行桿等）估值約2億美元，預計至2033年將達4億美元，年複合增長率8.1%。這反映長者對物理治療與復康輔助設備需求快速攀升。
• 老年友好型藥店：香港藥劑師協會報告指出，社區藥房透過「藥劑師外展服務」（包括到校、居家提供藥物管理與用藥諮詢），能優化長者服藥依從性及減少藥物相關問題。
• Gerontechnology（銀髮科技）：由香港理大CPCE與多方合作的研究，指出本港銀髮科技應用市場仍處於起步階段，需加強長者參與、提升公眾與企業對技術在老年護理中的認知，以及促進異業協作。
• 健康監測可穿戴設備與遠程護理：如ZenHealth等初創已獲資助試行AI驅動的可穿戴健康監測系統，連結護老院及家庭，提供預警式護理。HKPC「智慧長者健康監測系統」亦成功於示範中心部署，利用IoT裝置（血壓、血糖、血氧偵測）與藍牙傳輸，助機構實時掌握長者健康狀況。

整體而言，康復設施、藥房外展、可穿戴與遠程醫護技術構成服務創新黃金領域，將大幅提升長者自理及照護效率，同時緩解公共醫療壓力。

金融與保險：逆按揭、年金與防詐騙教育

隨着長者財務需求多元，反按揭和年金產品正成為退休收入新選擇；同時，防詐騙教育亦是金融機構與政府的重點工作。

• HKMC年金計劃：自2018年推出以來，截至2023年已發出逾15,000份保單，總保費逾150億港元，2022年年金業務內含價值約112億港元。
• 逆按揭：2024年逆按揭註冊884宗，2023年797宗，較疫情前顯著回落；推行「固定利率增強計劃」後申請數量回升，反映市場仍待更多推廣及優化。
• 防詐騙教育：HKMA與銀行公會於2025年推出「智安銀髮—樂齡防騙大使計劃」，巡迴全港18區長者中心，推廣「三招防騙法」：冷靜、勿交付、求證求助，並結合「Money Safe」措施，14間銀行已於6月底前先行實施，年內全數零售銀行落實。

透過多元化金融工具與完善教育宣傳，企業可在銀髮族理財與保障領域建立信任，並捕捉高齡市場之龐大商機。

領域	主要需求	企業機遇
健康養生	高品質保健品、復康器材	銀髮專區、線上診療、定制化康復方案
旅遊休閒	長者專屬小團、深度文化體驗	長者優惠、無障礙旅遊路線、旅遊保險產品
智能家居	跌倒偵測、遠程監護、社交互動	智能健康設備、長者社交App、社區共享空間
餐飲服務	軟餐、低鹽低糖餐單、尊老折扣	銀髮友善菜單、廚房輔助設備、居家外賣軟餐配送

工商舖市場：從傳統零售到醫養物業轉型

• 長者護理設施短缺
  – 預計2032年前每年需新增6,000個長者院舍單位，否則將短缺逾60,000個護老床位。
  – 政府透過「鼓勵興建老人護理院舍計劃」，預留用地及資助，並已撥款逾HK$20 billion購置物業，興建逾130所福利設施。
• 舖位用途轉型
  – 核心商圈空置店舖正改裝為日間護理中心、復康診所、長者活動中心。
  – 發展商與社福機構合作，推出長者社區綜合大樓，結合住宅、護理、康復與零售。
• 投資前景
  – 專業護老物業成為新興資產類別，租金回報率高於傳統商舖。
  – 公私營夥伴關係與稅務優惠推動，吸引醫養集團、地產商及基金布局。

策略建議

1. 優化銀髮友善體驗：重新設計店舖及產品包裝，強調易讀字體、無障礙動線及長者專屬優惠。
2. 拓展醫養結合：與HA、SWD合作引入言語治療、軟餐製備及遠程醫護服務，打造「一站式長者健康社區」。
3. 佈局醫養地產：透過政府計劃獲取用地或改裝現有舖位，投資長者院舍及日間護理中心。
4. 創新金融產品：設計年金、長者房屋逆按揭、醫療保險及防詐騙教育，滿足銀髮族財務與保障需求。

擁抱銀髮經濟，不僅回應了高齡社會的挑戰，更為零售、服務及地產市場開拓出新一輪增長動力。

香港的銀髮經濟是一個數十億美元的機遇，對於有遠見的企業和投資者來說，通過創新的零售產品、專業服務或物業再開發來滿足老年人的獨特需求，將能夠進入一個將主導未來的市場。

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