日前，差餉物業估價署發出約35萬份物業詳情申報表，向差餉及／或地租繳納人（繳納人）收集各類物業的使用詳情、租金及租賃資料。無論你的工廠大廈、寫字樓、商鋪或酒店是出租、自用還是空置，都必須在收到表格後的21個曆日內準確填報並提交！這份表格直接決定您2026年4月起需繳納的差餉金額，對持有非住宅物業（差餉率固定5%） 的你影響尤為重大！故意虛報或逾期不報？最高可罰$25,000 + 少征款項的三倍！ 本文為您拆解R1A表格的完整填報指南、租金申報策略、法律雷區及工商鋪專屬優化建議，助您合規省費，規避風險，立即行動！
什麼是物業詳情申報表？
物業詳情申報表（表格R1A）是香港差餉物業估價署向所有物業業主發出的法定申報表格，用於收集各類物業的使用詳情、租金資料及租賃詳情。這份表格是差餉重新估值的重要依據，對業主的財務規劃影響重大。
2025年重要時間點
差餉物業估價署於2025年8月14日發出約35萬份物業詳情申報表，新的應課差餉租值將於2026年4月1日起生效。業主必須在收到申報表後21個曆日內完成填報並提交。
為什麼非住宅物業業主更需要重視？
工商舖物業的特殊性
對於持有工廠大廈、寫字樓、商鋪、酒店等非住宅物業的業主而言，物業詳情申報表更顯重要，主要原因包括：
- 差餉徵收率固定：所有非住宅物業的差餉徵收率均為應課差餉租值的5%，相比住宅物業的累進制度更為簡單直接
- 租金波動較大：商業物業租金受市場波動影響較大，準確申報有助反映真實市況
- 投資回報計算：準確的差餉評估直接影響投資回報率的計算，對投資決策至關重要
商業物業管理成本考量
根據市場分析，非住宅物業的年度管理成本通常包括：
- 差餉：按應課差餉租值的5%計算
- 地租：按應課差餉租值的3%計算（適用於1997年7月1日前批出的土地）
- 管理費：每平方呎約$3-8不等，視物業級別而定
- 維修基金：年收入的2-5%
物業詳情申報表詳細填報指南
基本資料填報
收表人資料
- 業主或法定代表的完整姓名
- 通訊地址及聯絡電話
- 如業主不在香港，可由代理人代為填報
物業基本資料
- 準確的物業地址及名稱
- 估價編號（可於差餉通知書上找到）
- 物業用途分類（工業、商業、辦公室等）
租賃詳情填報重點
租金資料
- 每月租金金額（不包括管理費、差餉、地租）
- 租金調整幅度及生效日期
- 免租期及其他優惠條款
租約條款
- 租約開始及結束日期
- 續租條款及提前終止條款
- 按金金額及支付方式
額外費用分配
- 差餉及地租由誰繳付
- 管理費責任分配
- 公用事業費用安排
- 維修責任劃分
特殊情況處理
車位租賃
如車位連同物業一併租出，需在表格第6欄填寫：
- 註明"車位沒有獨立租金"，或
- 列明車位的獨立租金金額
物業分間或合併
- 已分間物業：需詳細說明分間情況及各部分用途
- 合併使用：說明與其他單位的合併安排
短期租賃
如物業在一年中僅部分時間租出：
提交方式及注意事項
三種提交方式
- 電子提交（推薦）
- 使用估價署網站的「遞交表格電子化」服務
- 以電子表格e-R1A提交資料
- 24小時可提交，方便快捷
- 郵遞提交
- 郵寄至：長沙灣道303號長沙灣政府合署15樓差餉物業估價署
- 必須繳付足額郵資，估價署不接收郵資不足的郵件
- 親身遞交
- 直接到估價署辦事處提交
- 可當場確認收件
重要提醒事項
提交期限
- 申報表發出日期起計21個曆日內必須提交
- 如需延期，必須於期限前以書面申請並說明理由
填報範圍
- 空置物業：仍需填報物業狀況
- 自用物業：需在相關欄目打勾說明
- 租出物業：需詳細填報所有租賃資料
法律責任及風險提醒
違法後果
根據《差餉條例》及《地租（評估及徵收）條例》，故意作失實陳述或拒絕填報的業主面臨：
- 罰款：最高$25,000（差餉）或$10,000（地租）
- 額外罰款：相等於因而少徵收的差餉及/或地租的三倍
- 檢控記錄：估價署確實有成功檢控的案例
常見違規情況
- 遲交或不交申報表
- 虛報租金金額
- 隱瞞實際租賃安排
- 未申報物業用途變更
R1A表格與其他表格的區別
與CR109表格的差異
| 項目 | R1A表格 | CR109表格 |
| 適用物業 | 非住宅物業 | 住宅物業 |
| 填報時機 | 估價署主動發出 | 新租出或重訂協議時 |
| 法律依據 | 差餉條例 | 印花稅條例 |
| 填報責任 | 收到表格的業主 | 出租住宅的業主 |
重要提醒：即使已填報CR109，收到R1A仍需填報，因為兩者按不同法例訂立，各有不同用途。
工商舖投資者實用建議
租金申報策略
- 誠實申報原則：避免刻意低報租金，風險大於收益
- 市場租金參考：可參考同區類似物業租金水平
- 長遠規劃：考慮差餉調整對投資回報的影響
稅務規劃建議
- 差餉成本預算：將差餉列入投資成本計算
- 租約條款設計：合理分配差餉及管理費責任
- 物業用途優化：確保申報用途與實際使用一致
風險管理
- 定期檢視：每年檢查差餉評估是否合理
- 專業諮詢：複雜情況可諮詢物業代理或律師
- 記錄保存：保留所有租賃文件及申報記錄
常見問題解答
Q1：業主不在香港如何處理？
A：可委託代理人填報，或向估價署書面申請延期至業主返港後處理。
Q2：租約包含家具電器如何申報？
A：需將家具電器價值從租金中分離，僅申報物業本身的租金。
Q3：物業正在裝修如何填報？
A：說明裝修期間及預計完工日期，並按完工後的預期用途填報。
Q4：可以拒絕填報嗎？
A：不可以。收到申報表的業主有法定責任填報，拒絕填報屬違法行為。
2025年市場展望
根據政府最新政策及市場狀況：
- 差餉寬減措施：2025年第一季度每戶最高寬減$1,000
- 市場租金趨勢：寫字樓租金指數過去五年下跌約18%，估價署評估已相應調整
- 供應狀況：政府暫停商業用地招標，有助消化現有供應
物業詳情申報表對所有物業業主，尤其是非住宅物業投資者而言，是不可忽視的法定責任。準確、及時的填報不僅避免法律風險，更有助於反映真實市況，確保差餉評估的公平性。
立即行動：收到申報表的業主應儘快準備相關資料，在21日期限內完成填報。如有疑問，可瀏覽差餉物業估價署網站或致電查詢。
本文內容僅供參考，具體情況請以差餉物業估價署最新公佈為準。如需專業建議，請諮詢相關專業人士。
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