【施政報告2025】於9月17日發表，香港政府已完成逾40場諮詢會，廣泛收集各界意見。行政長官李家超強調報告將聚焦「拼經濟、謀發展、改善民生」，特別在樓市鬆綁、商廈活化及基建擴張等方面釋放利好信號。對於工商舖投資者而言，這份報告帶來重大轉機，本文綜合消息，助您掌握投資先機。
一、吸引外來資金／企業措施
優惠政策包與招商
- 財政司司長帶領制定促進產業和投資的優惠政策包，涵蓋批地、地價、資助及稅務減免，吸引高增值產業和高潛力企業落戶香港。
- 引進重點企業辦公室及投資推廣署靈活運用政策包，與企業洽談落戶細節，由財政司司長拍板。
- 研究更靈活機制，容許行政長官及財政司司長制定符合國際規則的稅務優惠措施。
引進與發展產業
- 新型工業化與科創：
- 以科創帶動高增值製造，促進新型工業化，加快培養本地及引進境外新興產業，推動經濟多元發展。
- 飛機回收與航空產業：
- 引入歐洲領先航空服務公司，設立飛機拆件及高價值零件回收交易服務，促進貿易、保險、融資、租賃等產業。
- 與香港國際航空學院合作，培訓專業技術人才，鞏固香港國際航空樞紐地位。
- 生命健康科技產業：
- 香港具備成熟「政產學研投」系統，配合國家創新藥研發，開拓國際市場。
- 吸引國際及內地頂尖藥企落戶，進行罕見病藥、高端腫瘤藥及先進療法製品的臨床試驗。
- 透過河套「大灣區臨床試驗協作平台」，實現港深同步試驗，籌備「國際臨床試驗學院」。
- 2026年成立「香港藥物及醫療器械監督管理中心」，提交醫療器械立法建議，推行「1+」新藥優先審批機制。
- 醫管局成立「引進創新藥物及醫療器械辦公室」，引入具成本效益的創新藥械。
- 新能源產業：
- 為實現碳中和，推動可持續航空燃料（SAF）產業鏈，與內地合作在大灣區發展SAF上游至生產。
- 推行《香港氫能發展策略》，開展氫能試驗項目，制定氫能標準認證，與廣東共建氫能灣區走廊。
- 2026年上半年啟用全港首間大型電動車電池回收設施，促進電池回收產業。
- AI與數據科學：
- 將AI作為核心產業，推動「AI產業化、產業AI化」，以「加強基建、推動應用導向」為策略。
- 成立「AIR@InnoHK」平台及「香港人工智能研發院」，吸引國際AI人才，預留30億元支持前沿科技研究。
- 強化融資渠道，利用港投公司投資AI企業，推動內地數據跨境流動至河套用於科研。
- 推出北區沙嶺數據園區，提供先進算力設施。
- 推動AI公務及商務應用，確保安全治理，應用場景包括交通管理、便民服務、醫療診斷等。
內地企業「出海」平台
利用香港出口平台優勢，吸引內地企業設立財資中心及區域總部，進行跨境結算、融資及專業服務。 成立「內地企業出海專班」，由商經局督導，提供多元方案，包括：
- 推動內地銀行在港設立區域總部，開拓東南亞及中東市場。
- 優化財資中心稅務寬減，與沙特PIF合作設立10億美元投資基金。
- 帶領銀行及中小企拓展東南亞市場，推廣展覽業及碳排放核算服務。
國際資產及財富管理中心
- 優化「跨境理財通2.0」，內地投資香港財富產品戶口增至11萬個。
- 優化基金、家族辦公室及附帶權益稅制，推動房託基金納入「互聯互通」。
- 優化「新資本投資者入境計劃」，非住宅物業投資額上限增至1,500萬元，住宅物業成交價門檻降至3,000萬元。
二、北部都會區發展新措施
成立「北都發展委員會」
北都與深圳接壤，面積和未來人口約佔香港三分之一，是香港的戰略發展區域，具有巨大經濟價值和發展潛力，能創造大量職位和提升生產力。為更好發展經濟、改善民生，由行政長官李家領導「北都發展委員會」將會作主導，制訂北都各發展區的營運模式，推動大學城建設；拆牆鬆綁簡化行政程序；採取安全省時省錢的建造方法；及訂立加快發展北都的專屬法律。
政府會引入和培育產業，創造職位和提升生產力，並制訂優惠政策包予發展商，以更快、更靈活的方式與產業商討落戶細節，創造更多高收入的優質職位及提升生產力。
成立北都發展委員會，引入產業重大項目最佳銜接期。委員會分爲3大組別，第一為發展營運模式設計組，按規模及區域度身定制其營運模式，為產業園區成立園區公司。制定公私營營運模式，由價高者得的制度轉向產業綁定的雙向模式。第二，大學城籌劃及建設組，研究大學城發展模式，廣納本地内地大學的校長建議，促進内地國際領先研究中心進駐。
北都發展委員會的職能與結構
「北都發展委員會」將把握引入重大產業項目的最佳時機，推動區域發展。委員會下設三大組別，各司其職：
- 發展及營運模式設計工作組
由財政司長領導，根據區域特色及規模，度身定制各產業園區的營運模式，並為園區設立專屬公司、專門機構。該組將推動公私營合作，改變傳統「價高者得」的制度，轉向與產業深度綁定的「雙信封制」，以實現更高效的資源配置。
- 大學城籌劃及建設組
由政務司長領導，負責研究及規劃大學城的發展模式，廣泛吸納本地及內地大學校長的建議，促進內地及國際領先研究中心進駐北都，打造學術與創新的樞紐。三批大學城土地最早將分別於2026年（洪水橋）、2028年（牛潭尾）及2030年（新界北新市鎮）供使用，小經將考慮以產業為導向，例如在洪水橋╱厦村新發展區一帶，融合鄰近高端專業服務和職業專才培訓聯動發展；牛潭尾一帶則可考慮配合新田科技城和河套區的整體創科發展，包括生命健康科技產業，並與第三間醫學院及綜合醫教研醫院等聯動發展。
- 規劃及發展工作組
由財政司副司長領導，專注簡化行政程序，制定專屬法律框架，採用安全、高效、節約成本的建設方法，確保北都發展項目快速推進。
透過以上措施，北都發展委員會將有效整合資源，推動北都成為香港經濟增長的新引擎，為市民創造更美好的生活環境。
簡化北都行政措施
靈活批地 推動企業投資
- 採用靈活土地批撥方式，吸引企業落戶及投資。
- 租約批地可超七年，提供更大彈性。
- 按產業政策，採用公開招標、限制性招標或直接批地。
- 允許北都土地業權人主動交回政府擬徵收的土地，抵銷北都新發展區原址換地或「片區開發」費用，鼓勵市場參與。
試行「分階段開發」模式
- 參考內地「1.5級開發」概念，推行「分階段開發」試點。
- 初期建設低密度先導設施（如零售、娛樂、會議展覽），吸引企業、創造收益、匯聚人流。
- 洪水橋率先試行商業用地「分階段開發」，公開徵求市場意見。
- 採取多元開發模式（如原址換地、「片區開發」），加速市場參與及發展。
了解更多「片區開發」資訊
制定產業優惠政策包
- 財政司司長領導相關部門及公營機構，制定涵蓋批地、地價、資助及稅務減免的優惠政策包。
- 吸引高增值產業及高潛力企業落戶，推動高質量發展。
- 投資推廣署及引進重點企業辦公室靈活運用政策包，與企業洽談落戶細節，並向財政司司長匯報決策。
- 研究建立靈活機制，允許行政長官及財政司司長制定符合國際規則的稅務優惠。
「加快發展北都」專屬法律
行政長官將推動制定專屬法律，加快北部都會區的發展，具體措施包括：
- 授權簡化程序：授權政府制定簡化的法定程序，成立法定園區公司，負責管理及推動指定區域的發展。
- 專項撥款渠道：為園區公司設立專項資金注入機制，確保資金到位，支持項目快速推進。
- 促進跨境流動：制定便捷的管理辦法，促進人流、物流、資金流及數據和生物樣本流的跨境流動，吸引科研及高端製造業落戶香港。
- 加速審批流程：加快建築圖則的審批速度，放寬各分區大綱圖的准許用途，靈活微調發展參數。
- 高效土地徵收：加快處理徵收土地的賠償事宜，縮短項目啟動時間。
加速河套深港科技創新合作區發展
河套深港科技創新合作區（河套合作區）位於深圳河兩岸，涵蓋深圳園區及香港園區，憑藉「一區兩園」的獨特優勢，推動兩地創科深度合作。
- 香港園區進展：河套香港園區第一期首三座大樓已落成，聚焦生命健康科技、微電子、新能源及人工智能等支柱產業，租戶正陸續進駐。餘下五座大樓預計於2027年起陸續竣工。
- 未來規劃：
- 今年內推出第一期餘下用地的選定地塊。
- 完成第二期發展規模、產業分布及總體布局規劃。
- 推行「邊建設、邊進駐」模式，靈活提供工作空間，讓企業可提前進駐，無需等待整個園區竣工。
新田科技城發展藍圖
新田科技城佔地約210公頃（不包括佔地87公頃的河套香港園區），定位為創科產業的戰略基地。政府將於今年內發布《新田科技城創科產業發展規劃概念綱要》，內容涵蓋：
- 頂層設計及產業定位。
- 各片區的統籌發展及布局。
- 引導市場資源投入的策略，促進創科生態系統的形成。
加快交通基礎設施建設
為支持北部都會區的發展，政府正加速推進以下交通基建項目：
- 鐵路項目：
- 古洞站及洪水橋站工程正全速推進，預計分別於2027年及2030年竣工。
- 已與港鐵公司簽訂第一部分項目協議，採用新思維同步推進北環線主線及支線，目標於2034年或之前開通。
- 跨境鐵路：
- 港深西部鐵路（洪水橋至前海）將連通港深兩地地鐵網絡，提升大灣區基建互聯互通，增強企業進駐信心。
- 已就香港段項目邀請承建商及營運商提交意向書，項目正全力推進。
三、打造國際航空樞紐：「機場城市」計劃
香港國際機場三跑道系統已於2024年底啟用，客運量升至1.2億人次、貨運達1,000萬噸。施政報告2025將進一步擴大機場城市規模，涵蓋60公頃陸地及200公頃海域，總投資逾1,000億元，打造「SKYTOPIA」品牌，標誌着本港邁向全球航空樞紐新里程，這對工商舖投資者意味著：
- 擴大「機場城市」規模：亞洲國際博覽館二期工程已啟動，預計於2028年落成。機管局明年初將就遊艇港灣及配套設施邀請發展意向書，同步建立藝術產業生態圈、開設空運鮮活市集等。
- 推進「機場城市」遊艇港灣建設：額外提供超過500個泊位，包括可容納80米以上超級遊艇的泊位。
- 構建機場城市藝術生態圈：集藝術創作工作室、畫廊及貿易於一身，並建設大型藝術品倉儲及配套。
- 區域聯動：納入港珠澳大橋口岸及東涌東，集商業、休閒、旅遊於一體，利好零售舖位及商用物業租金上漲。
另外，由10月起，政府會擴大飛機乘客離境稅的豁免範圍，涵蓋經水路和陸路來港轉機的乘客。預計可以吸引更多旅客到港消費，帶動香港零售及服務業。
四、增加學生宿舍供應
非本地生學額上限提升：
- 2026/27學年起，資助專上院校非本地生自費就學人數上限從本地學額的40%增至50%。
- 資助研究院研究課程超額收生自資學額上限從100%增至120%。
城中學舍計劃：
- 2025年7月推出，允許商業大廈（包括酒店）改建學生宿舍免改劃手續，保留過剩地積比。
- 即日起，拆卸原有商廈後重建的新學生宿舍亦可享受同等優惠。
- 政府將於今年內預留商業或其他土地興建新宿舍，邀請市場提交意向書。
五、中小企支援計劃
- 融資擔保計劃：延長「中小企融資擔保計劃」八成擔保產品申請期兩年，及「還息不還本」安排一年，鼓勵銀行彈性處理企業信貸。
- 寬減收費：政府將減收非住宅用戶50%的水費及排污費，每戶每月寬減額上限分別為10,000元及5,000元，預計約26萬個非住宅用戶受惠；減收工商業污水附加費50%，預計約35 000個主要為飲食業的商戶受惠。另外，豁免小販、食物業、漁農業、酒牌等的牌照*及許可證首次簽發或續期費用，預計逾6萬個持牌人受惠。以上各措施為期一年。
- 簡化食肆發牌制度：容許新經營者邊開業邊完成正式牌照申請；「先發牌、後審查」進一步加快了審批程序；為進一步加快審批食肆露天座位的申請，食物環境衞生署會採用新方式，主動統籌各相關部門一同進行「會審」共同處理問題。
- BUD專項基金：注資14.3億元，擴大資助範圍至8個「一帶一路」經濟體，推廣企業參與展覽及出口活動。
*食物業牌照包括暫准食物業牌照（如適用），涵蓋普通食肆牌照、小食食肆牌照、水上食肆牌照、烘製麵包餅食店牌照、凍房牌照、工廠食堂牌照、食物製造廠牌照、新鮮糧食店牌照、冰凍甜點製造廠牌照、奶品廠牌照、燒味及鹵味店牌照、受限制出售食物許可證和綜合受限制出售食物許可證。至於漁農業牌照，則涵蓋海魚養殖業牌照和飼養禽畜牌照。
政策轉向帶來市場新機遇
《施政報告2025》預計將為香港工商舖市場帶來多項積極政策調整。從吸引投資移民，到北部都會區發展，這些措施有望為市場注入新動力。
地產業界普遍認為，若政府能採納部分務實建議，將有助於激活樓市交投，穩定市場信心，並為香港長遠的房屋及經濟發展奠定更穩固的基礎。
對於工商舖投資者而言，需要密切關注這些政策動向，及時把握市場機遇，尤其是在北部都會區發展和商廈轉型等領域，可能存在著巨大的投資潛力。
2025年《施政報告》於9月17日發表，市民可透過立法會官方網站觀看直播，報告發表後全文將上載至《施政報告2025》官方網站。
大家亦可以關注美聯工商舖網頁及社交平台，掌握工商舖市場最新消息。
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