【施政報告2025】將於9月17日發表，香港政府已完成逾40場諮詢會，廣泛收集各界意見。行政長官李家超強調報告將聚焦「拼經濟、謀發展、改善民生」，特別在樓市鬆綁、商廈活化及基建擴張等方面釋放利好信號。對於工商舖投資者而言，這份報告或帶來重大轉機，包括商廈轉型放寬、印花稅調整及機場城市擴大等措施。本文綜合最新消息，剖析對商業、工業及零售物業的潛在影響，助您掌握投資先機。
一、樓市「減辣」預期：放寬印花稅門檻
根據市場消息，多個政黨及地產建設商會均建議調整物業印花稅。其中最受關注的是擴大百元印花稅適用範圍：
- 擴大百元印花稅適用範圍：建議將現時適用於400萬元或以下物業的100元印花稅，擴大至樓價600萬元或以下的物業。地產建設商會執行委員會（地建會）指出，此舉能直接降低上車成本，協助更多市民置業。
- 豁免首置印花稅：還有建議提出為40歲或以下的香港永久性居民首次置业時提供印花稅減免。
二、吸引外來資金：放寬投資移民買樓限制
為吸引更多資金流入本港樓市，特別是高端物業市場，調整「新資本投資者入境計劃」的呼聲相當高：
- 降低住宅物業投資門檻：有政黨建議將計劃下可購買的住宅物業門檻由目前的5,000萬港元大幅下調至3,000萬元或2,000萬港元，藉此可吸引外來資金流入高端商用物業，活化空置商廈。
- 提高住宅投資占比：地建會則建議容許投資移民將所購入的住宅價值計入投資額度，上限為2,000萬元。
- 購房資金通：全國人大常委倡議設立閉環式資金池，額度達100億至200億美元，方便兩地人才購置商用或混合物業。
三、北部都會區發展：稅務優惠與創新開發模式
北部都會區作為香港未來發展的重要引擎，其規劃與發展模式備受關注：
- 稅務優惠：有政黨建議為新註冊或遷入北部都會區指定地區的企業提供首5年利得稅全免優惠，以吸引高新科技、綠色金融等重點產業進駐，刺激工商舖需求。
- 創新開發模式：建議擴大北都「片區開發」的試點範圍，並探討「香港監督+內地興建」等模式，引入内地優質建材及技術，提升開發效率。
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四、商廈轉型：活化閒置物業新方向
本港商廈空置率持續攀升，市場壓力有增無減。隨着政府積極吸引國際學生及搶人才，學生宿舍需求殷切，施政報告2025將推出「拆牆鬆綁」政策，放寬商廈及酒店轉型為學生宿舍的規管，解決學生宿位短缺：
- 「拆牆鬆綁」政策：特首李家超表示，政府會研究「拆牆鬆綁」，提升商廈及酒店轉作學生宿舍等用途的質素，以活化閒置商廈。2025年內將會推出先導計劃，於規劃、地政及建築圖則審批等層面全面簡化程序，無需繁複改劃申請，政府擴闊「酒店」的土地用途定義，涵蓋符合資格學生宿舍，使大部分商業地帶無需複雜的規劃申請即可轉型，毋須補地價或修訂契約，降低改裝成本。
- 市場需求龐大：市場報告指出，2028年本港學生宿舍的總供應量約5.5萬個宿位，但預計全日制大專生的實際需求高達17.5萬，出現超過12萬的短缺。商廈／酒店轉型後可打造共用空間、自修室等，吸引國際學生，注入教育產業活力。
- 酒店轉型優勢：三、四星級酒店改裝難度較低，成本更具競爭力，預計成為熱門投資選擇。
五、機場城市擴容：打造國際航空樞紐
香港國際機場三跑道系統已於2024年底啟用，客運量升至1.2億人次、貨運達1,000萬噸。施政報告2025將進一步擴大機場城市規模，涵蓋60公頃陸地及200公頃海域，總投資逾1,000億元，打造「SKYTOPIA」品牌，標誌着本港邁向全球航空樞紐新里程，這對工商舖投資者意味著：
- 擴大機場城市規模：機場城市規模將擴大一倍，覆蓋機場島、港珠澳大橋香港口岸人工島及東涌東新市鎮海灣之間。新項目包括亞洲博覽館第二期、大型表演場館、遊艇港灣等設施。
- 經濟效益顯著：第三跑道及機場城市擴展預計可直接或間接創造約28萬個職位，為香港及大灣區帶來約4,500億元經濟效益。
- 物流及商業機會：運輸及物流局推動海空聯運，與東莞空港中心連結，年貨運量達100萬公噸。綠色航空措施（如可持續燃料）將吸引高增值物流企業進駐。
- 區域聯動：納入港珠澳大橋口岸及東涌東，集商業、休閒、旅遊於一體，利好零售舖位及商用物業租金上漲。
六、第三間醫學院：醫療教育與創新的新動力
2025年施政報告擬推出重要醫療教育改革，醫務衞生局有意設立香港第三間醫學院：
- 錯位發展模式：新醫學院將主要招收擁有相關科學本科背景的第二學位學生，避免與現有兩間醫學院產生惡性競爭。
- 國際化招生：計劃招收約三分之一的非本地學生，增強醫學院的國際競爭力。
主要政策建議對比
| 政策領域 | 現行政策 | 建議調整 | 潛在影響 |
| 印花稅 | 400萬以下物業印花稅100元 | 放寬至600萬以下物業 | 降低上車／投資成本，刺激中小型單位交易 |
| 投資移民 | 5000萬港元買樓門檻 | 降至3000萬或2000萬港元 | 吸引更多資金流入高端物業市場 |
| 北部都會區 | 常規利得稅率 | 首5年利得稅全免 | 吸引高新科技、綠色金融企業進駐 |
| 商廈轉型 | 嚴格用途限制 | 放寬改裝為學生宿舍 | 活化閒置商廈，解決宿舍短缺問題 |
據差餉物業估價署《2025香港物業報告》顯示，截至2024年底，香港整體商廈空置率進一步上升至16.3%，空置樓面達2,331.16萬平方呎，相當於11.6幢國際金融中心二期。
政策轉向帶來市場新機遇
《施政報告2025》預計將為香港工商舖市場帶來多項積極政策調整。從放寬印花稅到吸引投資移民，從北部都會區發展到商廈轉型，這些措施有望為市場注入新動力。
地產業界普遍認為，若政府能採納部分務實建議，將有助於激活樓市交投，穩定市場信心，並為香港長遠的房屋及經濟發展奠定更穩固的基礎。
對於工商舖投資者而言，需要密切關注這些政策動向，及時把握市場機遇，尤其是在北部都會區發展和商廈轉型等領域，可能存在著巨大的投資潛力。
2025年《施政報告》將於9月17日正式發表，市民可透過立法會官方網站觀看直播，報告發表後全文將上載至《施政報告2025》官方網站。
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