「綜合發展區」：荃灣大窩口工業區轉型計劃最新進展

荃灣作為香港新界西的重要區域，長期以來保持著工業與住宅並存的獨特格局。其中，大窩口工業區內的綜合發展區（CDA）尤其受到市場關注，這些區域正逐步從傳統工業用地轉型為住宅及綜合用途，為地區發展注入新動力。

綜合發展區是什麼？

綜合發展區是指將原本列為工業用途的地區改劃為可作綜合用途發展的地帶，主要目的是促進該地區的轉型和環境改善。這些地區會以住宅為主，並配合商業設施、休憩用地和其他配套設施，形成多功能綜合發展區域。規劃目標是採取適度規劃管制，對發展的組合、規模、設計和布局作合理安排，以滿足環境、交通和基礎設施等多方面需求。同時，綜合發展區的最高地積比率和住宅用地積比率會有明確限制，確保發展以住宅為主，並配合足夠的商業和服務設施。

根據香港城市規劃委員會最新核准的《荃灣分區計劃大綱圖》（編號 S/TW/39，2025年7月版本），位於楊屋道以北的荃灣東工業區內共有五個主要綜合發展區，預計可提供約2700至3600個住宅單位。

綜合發展區	位置/範圍	現時進度
CDA(2)	沙咀道一帶，涵蓋前大窩口工廠大廈大部分範圍	已完成重建為居屋項目「尚翠苑」（Sheung Chui Court），於2021年落成並入伙，提供公營房屋單位。
CDA(3)	橫窩仔街1號一帶，包括亞洲通工業中心（Asia Tone i-Centre）等工廈	轉型進度緩慢，尚未有重大重建申請或進展，主要仍為工業用途。
CDA(4)	橫窩仔街13-23號一帶，包括安泰工業中心（On Tai Industrial Centre）等工廈	新鴻基地產（SHK）主導的重建項目，正在規劃階段，擬轉型為住宅發展，但尚未提交正式申請或有最新更新。
CDA(5)	楊屋道137-159號一帶，包括永華工業大廈、馮瑞璋工業大廈、永桂第三工業大廈、永如工業大廈、順力工業大廈及Jumbo iAdvantage數據中心等工廈群	新意網集團（SHK附屬公司）於2025年4月申請重建為6幢住宅樓宇，提供約886伙單位，但於2025年6月因周邊業主及居民強烈反對而撤回申請。目前項目擱置，轉型受阻。
CDA(6)	橫窩仔街36-50號一帶，包括卓悅集團中心（前稱海林大廈A座及B座）等工廈	由卓悅集團持有，擬轉型為住宅發展，但尚未有具體重建申請或進展，仍處於初步規劃階段。

荃灣大窩口工業區綜合發展區概覽

大窩口工業區的轉型計劃旨在提升土地利用率，同時緩解香港住房短缺問題。以下為五大CDA的詳細位置與最新進展（截至2025年9月）：

1. CDA(2)：沙咀道一帶
   此區域涵蓋前大窩口工廠大廈大部分範圍，已成功重建為公營房屋項目「尚翠苑」（Sheung Chui Court）。該項目於2021年落成並入伙，提供大量住宅單位，成為區內工業轉型住宅的首個成功案例。尚翠苑不僅增加了住房供應，也改善了周邊環境品質，為海之戀等荃灣西一帶商戶帶來更多的消費人群。
2. CDA(3)：橫窩仔街1號一帶
   包括亞洲通工業中心（Asia Tone i-Centre）等工廈，目前轉型進度相對緩慢，仍以工業用途為主。尚未有重大重建申請或具體進展，預計需待業權進一步整合方能推動。這一情況反映出工業區轉型過程中所面臨的現實挑戰，但也為眼光獨到的投資者帶來潛在機會。
3. CDA(4)：橫窩仔街13-23號一帶
   涵蓋安泰工業中心（On Tai Industrial Centre）等建築，由新鴻基地產（SHK）主導的重建項目目前處於規劃階段。雖擬轉型為住宅，但尚未提交正式申請。隨著荃灣整體發展加速，這一區域的轉型進程有望加快，並對區內商業生態產生影響。
4. CDA(5)：楊屋道137-159號一帶
   包括永華工業大廈、馮瑞璋工業大廈、永桂第三工業大廈、永如工業大廈、順力工業大廈及Jumbo iAdvantage數據中心等多幢工廈。新意網集團（新鴻基附屬公司）曾於2025年4月申請重建為6幢住宅大樓、提供約886個單位，但因周邊業主與居民反對，最終於2025年6月撤回申請。
5. CDA(6)：橫窩仔街36-50號一帶
   包括卓悅集團中心（前稱海林大廈A座及B座）等工廈，由卓悅集團持有。雖有轉型為住宅的初步規劃，但目前仍處於早期階段，尚未提交具體重建申請。該區域發展潛力有待進一步釋放，未來或為荃灣帶來更多現代化生活元素，預料惠及愉景新城、荃灣中心等大型商場及周邊地舖。

總體來看，這些綜合發展區具備顯著的轉型潛力，但除CDA(2)已完成重建外，其餘區域進展相對緩慢，主要受限於業權分散、交通評估及社區意見等因素。政府與發展商正積極檢討相關計劃，以期加快推動轉型。

荃灣大窩口工業區綜合發展區的轉型，不僅關係到住宅供應，也將對區內工商舖市場帶來深遠影響。傳統工業用地逐步轉為住宅用途，可能導致工業空間供應減少，從而推高餘下工廈的租金與售價。對投資工商舖的業主而言，這是一把雙刃劍：一方面，供應收緊可能帶來資產增值機會；另一方面，轉型過程中的不確定性也可能引發市場短期波動。

以CDA(2)為例，成功重建已對周邊產生積極帶動效應，如提升愉景新城、荃灣中心等大型商場價值。新增人口改善區內人口結構，刺激零售與服務需求，使舊有屋苑的居民也能受惠於更豐富的社區配套與交通改善，間接促進本地商舖經營。

然而，像CDA(3)至CDA(6)這些進展較慢的區域，轉型延遲可能在短期內維持工業現狀，有利於工商舖市場穩定。但長遠來看，若轉型計劃陸續落實，工業空間進一步壓縮，將加速工廈租戶（如數據中心、倉儲等）的遷移，同時推動區域商業生態轉型。

從市場角度觀察，荃灣工商舖租金近年穩中有升，而綜合發展區轉型有望進一步提振需求。投資者宜密切關注政府政策動向與規劃檢討，這些發展不僅有助解決住房問題，也將重塑荃灣的商業環境，為社區注入新活力。總體來說，此輪轉型將推動荃灣逐漸由工業重心轉變為宜居宜商的綜合社區，預計未來五至十年內可帶來顯著經濟效益。

如您對荃灣大窩口工業區發展動態感興趣，建議持續留意政府公布的規劃資訊。投資前請務必徵詢專業意見，以便把握市場機遇。