随着《财政预算案2026》出炉，政府除了全面提速推动「AI+」产业化与「新型工业化」外，更破天荒为房托基金（REITs）及家族办公室推出重磅利好政策！与此同时，香港工商铺市场经历调整后，已于2025年呈现明显的「见底回升」格局。

在「租金硬、售价跌」的利好环境下，整体物业租金回报率攀升至极具吸引力的水平，更触发中资及机构投资者大举入市扫货。究竟《财政预算案2026》公布了什么核心政策？这对各板块有何实质影响？投资者又该如何把握机遇？美联工商铺为您深度剖析！

宏观大市见底回升 中资与基金狂扫货创7年新高

2025年工商铺市场交出亮眼成绩表，整体成交录得4,519宗，按年大幅增加约23.7%，交投量已全面重返2022年的水平。当中一大亮点是中资买家及大基金展现极强购买力：在过亿元的大额成交市场上，具中资背景的买家占据25宗，牵涉金额高达195.36亿元，按年急升2.8倍，创下7年新高！

由于去年工商铺抗跌力强，租金跌幅维持在5%以内，远胜售价跌幅，令整体租金回报率被推升至3.1%至5.1%。展望2026年，在预算案多项利好政策的推动下，美联工商铺预期全年成交宗数目标可达4,950宗（按年增加约10%），现时正是长线收租客与大资金出击的黄金时机。

一文看清：《财政预算案2026》公布了什么？

根据最新预算案，政府的布局将直接转化为对各类工商铺的庞大租买需求及重组诱因：

1. 推动「AI+」产业化：成立「AI+与产业发展策略委员会」，并透过30亿元资助计划及InnoHK平台，大力推动AI在医疗、物流、智能制造等行业的应用。
2. 加速「新型工业化」与「新质生产力」：预留约2.2亿元在港建设首个境外的「国家制造业创新中心」。微电子研发院的半导体芯片试产线将于年内运作，带动数十亿元私人投资落户香港。
3. 巩固资产及财富管理中心（重磅利好！）：
   • 家族办公室扩大免税网：在港单一家族办公室已超3,300间。政府将扩阔「基金」定义，将数字资产、贵金属及特定大宗商品等列为可获税务宽减的合资格投资，势必吸引更多全球顶尖基金落户。
   • 房托基金（REITs）大松绑：除了争取尽快将房托基金纳入「互联互通」，并便利其进行私有化或重组外，政府更宣布为准备上市的房托基金宽免转让非住宅物业印花税！此举将大幅降低机构投资者组合物业的成本，激活大额工商铺交投。

三大板块：政策影响与投资机遇拆解

🏢 工厦板块：受惠最大，主打高增值转型与基金并购（回报高达5厘）

在政府推动「具身智能」及「房托免印花税」的双重效应下，工厦物业正迎来史无前例的转型黄金期。

• 板块影响：大批半导体及智能制造企业进驻，这类企业对工厦的电力负载与楼底有极高要求。此外，房托免印花税及便利重组政策，将吸引大型基金积极收购工厦以筹备上市。目前2025年工厦由细价物业主导，因售价大跌约35%而租金硬净，令租金回报率飙升至高达5厘。
• 投资机遇：传统工业区（如观塘、长沙湾、葵涌等）现已具备充足「水位」。资金雄厚的投资者或基金可趁低吸纳全幢或大面积工厦，改装成数据中心、现代化仓储或半导体厂房，甚至包装成房托基金（REITs）上市释放价值。
• 2026年前瞻：预期今年交投达约2,450宗（按年升约10%）。

🏙️ 商厦板块：主打总部经济，家族办公室/中资进驻首选

商厦是去年表现最佳的板块，完美契合预算案中金融业、家族办公室及创科企业扩张的步伐。

• 板块影响：受惠于超过3,300间单一家族办公室落户，加上税制优化（数字资产、贵金属等纳入免税投资），将带动更多资产及财富管理机构扩充业务，成为商厦市场的生力军。目前甲、乙厦价格已时光倒流至2011-2012年水平，去年商厦过亿元成交更高达30宗。
• 投资机遇：由于政府暂停推出新商业用地，市场将出现「再核心化」。现时是家族办公室、各类新兴投资基金、外资或中资企业趁低吸纳核心区甲级商厦作企业总部的绝佳时机。
• 2026年前瞻：预期核心区甲厦价格今年只会有轻微调整，成交宗数目标约为1,300宗（按年升约10%）。

🏪 商铺板块：主打另类需求，房托重组目标，回报创15年高位

零售市场正迎来结构性转型，大型空间的需求正在改变，另类用家与房托基金成为撑市主力。

• 板块影响：配合政府发展教育产业，带来了强大的「另类客群」。同时，房托基金获准纳入「互联互通」，加上免印花税及便利私有化/重组的政策，将促使更多大型商场或基座商铺被内地资金或大型基金收购重组。目前整体租金回报率已升至约3.6厘（约15年高位），部分核心区新成交更达5厘或以上。
• 投资机遇：专上院校及教育机构正积极寻找大面积铺位或大型基座商场作校舍，防守力极强。随着预期2026年首季四大核心区街铺空置率有望改善回落至10.5%至11.5%，长线投资者及基金可把握机会在核心区「寻宝」。
• 2026年前瞻：随着银行加快处理银主盘，铺市将维持「量升价跌」局面。预期今年成交约1,200宗（按年升约10%），而售价预期再跌约5%，正是入市好时机。

总结：把握《财政预算案2026》政策红利 趁低吸纳

大市已见底，加上《财政预算案2026》打出「AI+」、「新型工业化」及「巩固财富管理与房托」的强大组合拳，为香港各行各业及资本市场带来无限商机。无论是追求5厘高回报的收租客、寻求扩张的家族办公室，还是物色全幢物业准备上市/重组的房托基金，现时都是入市的黄金窗口。

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