【办公室/工厦消防条例】走火通道、消防装置要求｜1987前建成更严格？
全部资讯I2025/04/25
消防安全是工商铺经营中不可忽视的关键议题。一场火灾不仅可能造成伤亡和财产损失，还会影响店铺声誉并招致罚款。特别是对于计划创业的租户，了解相关消防条例至关重要，以确保合规并保障安全。
首先商业处所、综合处所和工业处所受不同条例制约，分别为《消防安全（商业处所）条例》第502章、《消防安全（建筑物）条例》第572章和《消防安全（工业建筑物）条例》第636章 ，所以租用办公室或店铺和工厦的要求是不同，更需要留意有一些看似已经重建的商业大厦可能还是属于工业处所，大家要留意清楚。
《消防安全（商业处所）条例概述》概述
香港的消防安全条例分为三个主要类别，影响创业者的租铺选择：
- 商业处所（第502章）：适用于总楼面面积超过230平方米的商业活动（如银行、超市）及1987年前建成的办公室、业务场所。要求包括自动喷水系统、紧急照明等。
- 工业建筑物（第636章）：适用于工厂、仓库等1987年前的工业处所，需安装自动喷水系统，逃生通道宽度至少1.2米。
- 建筑物（第572章）：主要针对综合用途或住宅建筑，2024年修订加强执法，但对商业和工业处所影响较小。
如需更多详情，可查阅消防处商业处所消防安全或屋宇署消防安全。
办公室消防条例｜《消防安全（商业处所）条例》（第502章）
此条例是香港消防处为了给「订明商业处所」和「指明商业建筑物」的占用人、使用人及访客提供更好的防火保障而产生的条例。
「订明商业处所」是什么？
只要是任何建筑物或建筑物的任何部分是用作或拟用作进行商业活动，包括：银行业务（商人银行业务除外）、场外投注、在设有保安区的处所经营的珠宝或金饰业务、作超级市场、特大超级市场或百货公司、商场用途；以及该建筑物或其部分的总楼面面积超逾230平方米，那么该建筑物及其部分便属条例监管的「订明商业处所」。
「指明商业建筑物」是什么？
任何建筑物为作办公室、业务、贸易或娱乐用途而建成的或正用作上述用途；以及
建筑物是于1987年3月1日或之前已建成的，或该建筑物的建筑工程图则是在1987年3月1日或之前首次呈交建筑事务监督批核的，便属条例监管的「指明商业建筑物」。
如果我是「订明商业处所」/「指明商业建筑物」的拥有人/占用人（业主/租客），我该怎么办？
你可能会被消防处要求需要遵守下列所有或部分的消防安全措施：
1. 提供或改善消防装置及设备
- 自动喷洒系统
- 机械通风系统的自动停止设施
- 紧急照明；
- 消防栓及喉辘系统
- 手控火警警钟
- 手提灭火筒
2. 建造规定
- 提供足够的走火通道，以便发生火警时逃离有关处所或建筑物
- 提供足够的通道，以方便进入有关处所或建筑物进行灭火和拯救
- 提供措施以阻止火势扩大和确保有辟建筑物的结构完整
我可以如何遵守？
关于提供或改善消防装置及设备，你可以聘任一名注册消防装置承办商来进行提供或改善消防装及设备的工程，如果有需要查閲注册消防装置承办商的名册， 你可以联络消防安全总区的总部及各办事处、牌照及审批总区的总部及各办事处 ，以及各消防局处的网页。
而关于建筑工程的建造规定，一般而言，拥有人需要委聘注册一般建筑的承建商/小型工程的承建商来进行规定的建造工程。拥有人亦可委聘一名认可人士（即已根据（建筑物条例）注册为认可人士的建筑师、工程师或测量师） 去提出可改善消防安全的代替方案。有意提供消防安全改善服务的注册一般建筑承建商、注册小型工程承建商以及认可人士的名单都可在屋宇署或其网页查看。
《消防安全（建筑物）条例》（第572章）
此条例是香港消防处针对火灾的危险，向综合用途或住用建筑物的占用人、使用人和访客提供更佳的保障而订立的条例。
综合用途或住用建筑物是什么？
如果该建筑物的一部分是兴建作或拟作住宅用途，另一部分是兴建作或拟作非住宅用途；或
兴建作或拟作住宅用途且多于三层；以及该建筑物是于1987年3月1日或之前已建成的，或该建筑物的建筑工程图则是在1987年3月1日或之前首次呈交建筑事务监督批核的，便属条例监管的「综合用途或住用建筑物」。
（注意：条例不适用于依据《建筑物条例（新界适用）条例》（第121章）而建成的建筑物）
如果我是「综合用途或住用建筑物」的拥有人/占用人（业主/租客），我该怎么办？
你可能会被消防处要求需要遵守下列所有或部分的消防安全措施：
1. 消防装置及设备
| 综合用途建筑物非住用用途部分 （拥有人） | 综合用途建筑物非住用用途部分（占用人） | 综合用途建筑物住用用途部分和住用建筑物（拥有人） | |
| 自动喷洒系统 | ✔️ * | ❌ | ❌ |
| 消防栓及喉辘系统 | ✔️ | ❌ | ✔️ |
| 手控火警警报系统 | ✔️ | ❌ | ✔️ |
| 紧急照明 (公用范围) | ✔️ | ❌ | ✔️ # |
| 紧急照明 (非公用范围) | ✔️ | ✔️ | ❌ |
| 机械通风系统的自动中断操作装置 （公用范围） | ✔️ | ❌ | ❌ |
| 机械通风系统的自动中断操作装置（非公用范围） | ❌ | ✔️ | ❌ |
* 适用于非住用用途部分总楼面面积超过230平方米的综合用途建筑物
# 适用于地面与最高层楼面距离超过30米的建筑物
2. 建造规定
| 综合用途建筑物非住用用途部分（拥有人） | 综合用途建筑物住用用途部分和住用建筑物（拥有人） | |
| 逃生途径 | ✔️ | ✔️ |
| 楼宇耐火结构 | ✔️ | ✔️ |
| 消防和救援进出途径 | ✔️ | ✔️ |
我可以如何遵守？
一般而言，执行当局会向拥有人或占用人发出「消防安全指示」，具体地说明对消防安全措施的要求。
关于消防装置和设备，你可以委聘注册消防装置承办商，进行提供或改善消防装置及设备工程。如果有需要查阅注册消防装置承办商的名单，你可以联络消防安全总区总部及辖下各办事处、牌照及审批总区总部及辖下各办事处以及浏览消防处的网页。
而关于建筑工程的建造规定，你可以委聘注册一般建筑的承建商/注册小型工程的承建商进行规定的建造工程。你亦可以委聘一名认可人士（已根据《建筑物条例》注册为认可人士的建筑师、工程师或测量师）提出可以改善消防安全的替代方案。有意提供消防安全改善工程服务的注册一般建筑承建商、注册小型工程承建商及认可人士的名单都可在屋宇署网页找到。
工厦消防条例｜《消防安全（工业建筑物）条例》（第636章）
此条例是为了给「工业建筑物」的占用人、使用人及访客提供更好的防火保障而产生的条例。
工业建筑物是什么？
只要是任何建筑物或建筑物的任何部分是用作工厂、工业经营、货仓、仓库、大量物品储存处，或相类工业处所；以及是于1987年3月1日或之前已建成的，或该建筑物的建筑工程图则是在1987年3月1日或之前首次呈交建筑事务监督批核的，便属条例监管的工业建筑物。
如果我是「工业建筑物」的拥有人/占用人（业主/租客），我该怎么办？
你可能会被消防处要求需要遵守下列所有或部分的消防安全措施：
1. 消防装置及设备
| 工业建筑物（拥有人） | 工业建筑物（占用人） | |
| 自动喷洒系统 | ✔️ | |
| 消防栓及喉辘系统 | ✔️ | |
| 手控火警警报系统 | ✔️ | |
| 应急照明 | ✔️ | ✔️ |
| 出口指示标志（包括方向指示牌） | ✔️ | |
| 辅助电力供应 | ✔️ | |
| 机械通风系统的自动中断操作装置 | ✔️ | ✔️ |
2. 建造规定 （针对工业建筑物的拥有人）
- 逃生途径
- 楼宇耐火结构
- 消防和救援进出途径
工厦租户常见违规案例
❌ 误判「工业经营」定义：
在工厦内经营舞蹈教室、摄影棚等非工业业务，仍需遵守《工业建筑物条例》。曾有业主因未升级消防栓系统被连续罚款。
我可以如何遵守？
消防处和屋宇署的人会对工业建筑物进行联合巡查，在考虑完建筑物的实际情况后，便会向拥有人/占用人发出「消防安全指示」，当中会列明了消防安全规定，以改善消防装置、设备及安全建造。
当收到「消防安全指示」后，你可以委聘注册一般建筑的承建商/注册小型工程的承建商进行所需的建造工程。你亦可以委聘一名认可人士（已根据《建筑物条例》注册为认可人士的建筑师、工程师或测量师）提出可以改善消防安全的替代方案。有意提供消防安全改善工程服务的注册一般建筑承建商、注册小型工程承建商及认可人士的名单都可在屋宇署网页找到。而条例是并没有授权执行局进行任何有关改善工业建筑物消防安全的工程，故执行局一般不会替拥有人作出相关决定。
《消防安全（建筑物）（修订）条例草案》
2024年12月通过的《消防安全（建筑物）（修订）条例草案》加强执法权力，包括授权执行当局为不合规的业主进行改善工程，并可追回成本（包括20%附加费）:
- 新增罪行，如阻碍工程或拒绝分担成本，最高罚款10,000港币及监禁6个月；不合规罚款从25,000港币增至100,000港币，持续违规每日罚款亦增加。
- 建立专家顾问委员会，协助制定消防安全措施，并在土地注册处登记消防安全指示和合规命令以提高透明度。 虽然此修订主要针对综合用途和住用建筑物，但可能间接影响商业和工业建筑的整体消防安全标准。
【对照表】办公室vs工厦消防核心差异
| 合规项目 | 办公室（商业处所） | 工厦（工业建筑物） |
|---|---|---|
| 自动喷洒系统 | 230㎡以上强制安装 | 任何面积皆需安装 |
| 逃生通道宽度 | 最少1.05米 | 最少1.2米 |
| 通风系统断电要求 | 仅公用区域需自动停止 | 所有区域皆需自动停止 |
| 违规最高罚款 | 25,000+每日25,000+每日2,500 | 25,000+每日25,000+每日2,500 |
创业者行动清单
1️⃣ 租铺前查验建筑年份：向业主索取「入伙纸」确认是否属1987年前旧楼
2️⃣ 工厦改装预留30%预算：自动洒水系统+防火门升级占装修成本大宗
3️⃣ 签约前索取消防证明：要求业主提供最新「消防安全指示」合规记录
法规豁免提示
✨ 若办公室设于《建筑物条例（新界适用）条例》涵盖的村屋/丁屋，可免除部分装置要求，但仍需备有基本灭火筒及逃生指示。
官方合规资源直连
资料更新至2025年4月，具体执行细节请以消防处及屋宇署最新公告为准。租用工厦或旧式商厦前，务必委托认可人士进行消防风险评估！
#消防 #消防处 #工厦 #工厦租 #工厦studio #工厦 买 #工厦工作室出租 #工厦出售 #租工厦注意 #租盘 https://www.midlandici.com.hk/ics/property/home/ #买铺须知 #商铺出租 #铺位出租 #租铺创业 #消防英文 #消防安全指示 #工厂 #防火 #防火知识 #知识
最新文章
页顶