【北部都会区】继《施政报告2025》提出成立「北都发展委员会」后，最新的《财政预算案》进一步落实了「北部都会区」的执行细节与财政支援。政府将透过成立专属公司、引入弹性地价安排及「片区」开发模式，全方位提速北都建设。以下为最新重点措施整合：

1. 土地发展新招：推行「片区」模式及弹性地价

为缓减企业开发土地的现金流压力及不确定因素，政府推出多项具突破性的土地行政措施：

• 推行「片区」开发模式： 首个位于洪水桥／厦村的「片区」项目现正招标。此模式将由发展商综合开发土地，加快引入企业及产业。
• 地价缴付引入弹性：
  • 以地抵价： 容许发展商以政府拟收回的北都土地，抵销部分地价。
  • 分期支付： 容许分期支付地价。
  • 按实补价： 按实际兴建楼面面积及选定用途厘定补地价金额。
  • 延长租约： 提供较长年期的政府租约。
• 三方合作开发： 研究推动在北都持有土地的发展商，联同科技或先进制造企业向政府提出合作发展方案，引导土地与重点产业对接。

2. 财政支援：注资200亿成立两间专属公司

政府将采取「企业化」运作模式，直接参与及推动重点区域发展：

• 洪水桥产业园有限公司：
  • 定位： 聚焦洪水桥／厦村新发展区。
  • 资金： 计划向立法会申请注资100亿元作为起始资金。
  • 职能： 通过直接参与及公私营合作，发展和营运约23公顷产业用地，预计今年年中投入运作。
• 新田科技城专属公司：
  • 定位： 推动新田科技城开发。
  • 资金： 同样计划向立法会申请注资100亿元。
  • 职能： 带动市场资源提速发展，构建完整产业生态圈。

3. 重点区域最新部署

河套香港园区 (港深创科园)

河套深港科技创新合作区（河套合作区）位于深圳河两岸，涵盖深圳园区与香港园区，依托「一区两园」的独特优势，促进两地科技创新的深度融合。

• 工程进度： 第一期首批两座大楼已落成，逾60间企业落户，出租率约八成。第二期规划已完成，两期合共提供200万平方米楼面。
• 资金注入： 上述提及的100亿元注资将用于加速园区发展、引入市场力量开发余下地块及成立创投基金。
• 跨境便利 (过河)： 争取实现人员、物资、资金及数据便捷流动。研究以「白名单」、「绿色通道」机制，简化科研数据及生物样本的进出手续。

洪水桥／厦村新发展区

• 现代物流圈： 预留约32公顷土地发展现代物流圈，年内将就第一幅用地邀请业界提交发展意向书。
• 大学用地： 区内大学用地将于年内完成平整。

新田科技城

新田科技城占地约210公顷（不含河套香港园区87公顷），定位为创科产业的战略枢纽。政府将于今年内发布《新田科技城创科产业发展规划纲要》，内容包括：

• 顶层设计与产业定位。
• 各片区的协调发展与布局安排。
• 引导市场资源投入的策略，推动创科生态系统的构建。

• 协同效应： 作为河套的延伸，与河套香港园区形成上中下游协同发展。
• 基建启动： 下年度将申请拨款，启动新田科技城第一期第二阶段及牛潭尾新发展区的土地平整及基建工程。首批创科用地年内完成平整。

4. 法律与行政提速

• 专属法例： 政府将于短期内谘询公众，目标在今年年中向立法会提交加强北都发展的专属法例草案。
• 加强协调： 北都专案监督办公室将订明审批期限，加速推进大型私人项目发展。

北部都会区各新发展区一览

计划项目	预计增加人口	预计开支(约元)	项目面积(约公顷)	新增商业楼面面积(约万平方米)	用作贮物及工厂用地的面积(约万平方米)	兴建单位	创造就业机会
古洞北/粉岭北新发展区	226,700	863亿	320	55.4	极少量	86,200	53,100
洪水桥/厦村新发展区	184,000	602亿	441	640		66,700	150,000
新田科技城	147,000-159,000	433亿	540	700		50,000-54,000	165,000-217,000
元朗南新发展区	98,700	200亿	185	23	50	32,900	13,700
落马洲河套区	区内的预测数字将与新田科技城的数字一同估算	143亿	87	区内的预测数字将与新田科技城的数字一同估算

其他北部都会区项目最新状况

项目	目前预计开支(约元)	项目细节
新界北新市镇	2亿	新界北新市镇是北部都会区内面积最大的新发展区，总面积约1,175公顷，预计需要约20年或更长时间分阶段推展。该区将发展口岸商贸、产业、文教体育枢纽等，并提供约18万个住宅单位
牛潭尾	9,743万
流浮山	7,485万
马草垄	2,890万	马草垄位于古洞北新发展区市中心以北，预计将成为港深创新及科技园和古洞北新发展区的连接交汇点。该区将以私人房屋为主，提供约1万个单位

发展模式创新：加快推进北都建设

为加速北部都会区发展，政府推出多项创新措施：

• 成立「北都发展委员会」：由行政长官李家超领导，主导制订发展策略，简化行政程序，推动大学城建设，并制定专属法律加快发展。
• 灵活批地模式：采用公开招标、限制性招标或直接批地，允许土地业权人主动交回土地以抵换发展费用，鼓励市场参与。
• 「分阶段开发」试点：参考内地「1.5级开发」概念，于洪水桥率先试行，建设低密度先导设施（如零售、娱乐、会议展览），吸引企业进驻。
• 产业优惠政策包：财政司司长领导制定涵盖批地、地价、资助及税务减免的优惠政策，吸引高增值产业落户。

加速交通基建建设

为支持北部都会区发展，政府正全力推进以下交通项目：

铁路项目：

• 古洞站及洪水桥站全速推进，预计分别于2027年及2030年竣工。
• 北环线主线及支线目标于2034年或之前同步开通，采用内地标准兴建以降低成本并加快进度。
• 港深西部铁路（洪水桥至前海） 将连通港深地铁网络，提升大湾区互联互通。

主要干道：

• 北都公路新田段目标于2036年或以前分阶段通车。
• 十一号干线预计于2033年贯通，将大幅缩短新界西北与大屿山的车程。

在基建设施方面，根据2023年底政府发布《香港主要运输基建发展蓝图》，为发展北部都会区，政府将会在区内兴建多条主要干道及铁路，从而促进北部都会区内的人员流动以及方便居民出行。当中规模较大的工程包括有北都公路、北环线及其他支线或延线工程以及屯马线延线工程。

北部都会区内即将或已进行的基建项目（2026年3月最新）

基建项目		动工时间	预计完工时间	项目开支(亿元)	项目细节
北都公路		新田段预计于2029年动工	2036-38年	~7 (勘查费)	全长约23公里，连接天水围至新界北坪輋。新田段(约18公里)将优先推展，预计2036年通车，以配合新田科技城发展。
北环线	古洞站	2023年9月	2027	98	北环线的一、二期项目全长10.7公里，支线长约6.2公里。环境影响评估已获批。连接古洞站及锦上路站，设新田、牛潭尾及凹头三个中途站。
	主线工程	2025	争取2034同步通车	约620 (最新估算)
	支线工程			2026年提交设计方案
	东延线	计划中	2039年或以后	计划中	属北环线项目内较远期的项目，线路将会连接古洞北、罗湖及新界北新市镇
屯马线延线	洪水桥站	2024年	2030	41	主体工程已于2024年正式展开。位于现有天水围站及兆康站之间，亦是未来接驳「港深西部铁路」的转乘站。
	屯门南延线	2023年10月	2030	158	工程进行中，设第16区站及屯门南站。
中铁线		计划中	2039年或以后	计划中	全长约16公里，线路会连接九龙塘、葵涌、荃湾及北环线等地
沙田绕道		计划中	2039年或以后	待定	干道长约15公里，连接大埔及西九龙，让新界北居民可绕过沙田直达市区。
新界东北线		计划中	2039年或以后	计划中	线路会途径粉岭及新界北新市镇，并香园围口岸连接
港深西部铁路(洪水桥至前海)		计划中	配合北都发展	香港段勘查研究费逾3.3亿元	更新：次阶段研究已完成。全长约18公里(香港段约8公里)。将采用「一地两检」及合作查验模式。
十一号干线		2026年 (目标)	2033	待定	干道长约20公里，料可加强新界西北及市区的联系。政府目标于2033年或之前开通，以分流屯门公路交通。由蓝地隧道、扫管笏连接路及大榄涌隧道组成。
智慧绿色集体运输系统 洪水桥/厦村 – 元朗南		2024年 (意向书)	待定	待定	政府已于2024年邀请供应商提交意向书。系统将连接洪水桥、厦村及元朗南，主要服务区内居民接驳至铁路站。
港深西部铁路南延		计划中	2034-2038	计划中	为加强港九市区及北部都会区的联系，政府将会兴建干道及铁路以接驳新界西北、北大屿山、港岛西甚至是将来的交椅洲人工岛。港深西部铁路或会南延，铁路长度约为30公里，而港岛西至大屿山连接路则长约13公里，并与十一号干线接驳

北部都会区的机遇与影响

北部都会区不仅是大型基建项目，更是改变新界北生活与经济格局的战略蓝图。例如：

• 古洞北/粉岭北新发展区将提供8.62万个住宅单位，容纳22.7万人口，并创造5.3万个就业机会。
• 洪水桥/厦村新发展区将新增64万平方米商业楼面，成为区域商业核心。
• 新田科技城聚焦创科产业，预计带来16.5万至21.7万个就业机会。

随着北环线2027年通车和跨境铁路陆续落成，元朗、锦田、洪水桥等地区的交通瓶颈将大幅改善，带动周边物业升值，如PARK YOHO、柏珑、NOVO LAND等项目将直接受惠。

北环线最新进度

项目概况与财务安排：

• 行政长官会同行政会议于2025年7月8日批准北环线项目第一部分的财务安排，港铁与政府签订协议，估计第一部分造价约314亿元。
• 北环线主线及支线合并为单一项目，分两期发展，目标不迟于2034年同步开通，较原计划提前2至4年，预计总造价可节省20%至30%。

第一部分工程：

• 包括主线的古洞站、凹头站、锦上路站，以及古洞至新田、凹头至锦上路两段隧道，预计2025年内动工，2032年完成。
• 港铁须全额支付第一部分造价（314亿元），通过「铁路加物业」模式、内部资源及发债融资，政府提供10幅共26公顷用地，扣除390.5亿元地价作为资助。

第二部分工程：

• 涵盖主线余下部分（新田站、牛潭尾站、牛潭尾车厂）及支线（新田至皇岗口岸，途经洲头及河套站）的建造、调试、营运及维修，计划明年提交设计方案并签订协议。

支线特色：

• 支线为跨境铁路，连接新田至深圳皇岗口岸，采用内地标准兴建以降低成本并加快进度，强调符合香港安全要求，并采用「一地两检」通关模式。

项目效益：

• 主线长约10.7公里，设古洞、凹头、牛潭尾、新田、锦上路五站，连接东铁线及屯马线，缩短锦上路至古洞车程至约12分钟，促进北部都会区发展。
• 支线长约6.2公里，经洲头及河套站直达皇岗口岸，增强港深交通联系。

创新与可持续发展：

• 采用内地施工标准、建筑资讯模型技术（BIM）及装配式设计，提升效率并降低成本。
• 项目注重环境影响评估及可持续发展，融入北部都会区的经济与社区发展规划。

为加强北部都会区与其他区域的联系，政府将会兴建多项策略性基建设施，以增加各地的联系。当中较为瞩目的项目包括有连接九龙及新界北区的沙田绕道、连接北环线、荃湾和九龙塘的中铁线、接驳深圳湾口岸的港深西部铁路以及连接香园围口岸的新界东北线。

长远而言，为加强港九市区及北部都会区的联系，政府将会兴建十一号干线以及连接港岛西及大屿山的干道，随着十一号干线2033年贯通，大兴花园等传统社区往大屿山车程将缩至15分钟，同步激活PARK YOHO、Grand Yoho 等项目价值，PARK YOHO是新鸿基地产在元朗锦田北的大型住宅项目，分期分批推出，提供多样户型，市场表现良好，因交通改善而具升值潜力。同时政府亦会将港深西部铁路南延，从而连接洪水桥、欣澳、港岛西甚至是计划中的交椅洲人工岛。

北部都会区对市民和投资者的影响

北部都会区不仅是基建项目，更是改变新界北生活与经济的蓝图。以古洞北/粉岭北新发展区为例，预计新增86,200个住宅单位，容纳22.7万人口，并创造53,100个就业机会。对于市民，这意味着更多住房选择和便捷交通；对于投资者，洪水桥/厦村新发展区的64万平方米商业楼面和新田科技城的165,000-217,000个就业机会，显示出巨大的商业潜力。2025年，随着北环线古洞站即将完工，区内联系将进一步加强，投资价值不容忽视。 无论您是居民还是投资者，这篇全解析带您掌握最新动向。

《财政预算案》的新措施显示政府正从「规划」转向「实质执行」阶段。对于地产及工商铺投资者而言，「以地抵价」及「分期付款」将大幅降低投资门槛及资金压力；而「片区」模式招标及两间专属公司的成立，则为区内未来的商业活动及基建落成提供了更明确的时间表与信心保证。

北部都会区不仅是基建项目，更是改变新界北生活与经济的蓝图。以古洞北/粉岭北新发展区为例，预计新增86,200个住宅单位，容纳22.7万人口，并创造53,100个就业机会。就业人口增加，亦意味将会带动大量人口迁入。对追求成熟社区的市民/投资者，可关注沙田区的名城、沙田第一城、沙田中心；偏好新市镇生活则有屯门NOVO LAND、天水围嘉湖山庄；而元朗区作为发展核心，峻峦(PARK YOHO)、柏珑及新时代广场将直接受惠北都建设。随着北环线2027年通车，锦田等沿线物业交通瓶颈将大幅改善。

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