近年政府面临庞大财政赤字，其中一个原因是由于土地收入大减。截至目前为止(2025年2月10日)，政府在2024/25财年只卖出3幅住宅用地，总成交金额约为22.46亿元，与政府先前预测地价收入达330亿元比，达标率仅为一成左右。由于地产市道疲弱，发展商去货进度缓慢，影响其投地意欲，而市场上更频频传出政府官地流标的消息。有见及此，有声音要求政府检讨卖地政策，以防止再有官地流标，影响市场信心。本文亦藉此探讨三种政府出售官地的方法及其利弊。

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常规土地拍卖制度

自香港开埠以来，政府都会定期推出土地拍卖以应付社会的需求。通过土地拍卖，各个买家在拍卖会上举牌竞投。若投价最后的银码较官方内定的底价为高，则该地皮就由最后出价的买家投得，否则该土地便由政府收回。翻查过往纪录，信置、中国光大集团、维德集团及中银香港曾在1997年合组财团，购入位于小西湾的地皮，作价达118.2亿元，成为当年有记录以来最大宗住宅地皮成交，而该地皮后来发展为大型住宅屋苑蓝湾半岛。

在常规土地拍卖制度下，卖地的过程一般较为公开透明。拍卖会的各参与者都能观察他人的出价意向，清晰了解拍卖地皮的规则和结果，从而让各持分者有效地作出决定。此外，土地拍卖制度能促进市场竞争，各发展商及买家都可以透过竞标来获取土地使用权。在「价高者得」的原则下，能为土地支付最高价格的买家得以投得地皮，这确保土地资源的有效配置，而政府亦能将土地收入最大化，从而支撑政府的财政开支。

申请售卖土地表(勾地表制度)

不过，在亚洲金融风暴下，香港地产市场受到严重打击，楼价由1997年持续下跌6年，跌幅达到七成。在逆市下，当政府仍定期推出土地拍卖将会令土地供过于求，地价受压会加剧楼价的下跌。有见及此，政府在1999年推出申请售卖土地表，亦即坊间俗称的「勾地表」。「勾地」的意思就是在土地正式挂牌出让前，由对该地皮感兴趣的申请人向政府表明购买意向。申请人需要向政府提交出价，假如价格大致上符合政府所评估的底价，则政府将会把地皮公开拍卖或招标。根据政府的资料显示，在制度实施期间，一共有58幅土地被勾出，当中包括49幅住宅用地。

在2004年，政府全面实施「勾地」机制卖地，并停办定时拍卖土地的制度。措施令香港的土地供应减少，扭转在亚洲金融风暴后土地供过于求的局面，楼价亦在2003年沙士疫情后回稳反弹。虽然「勾地表」制度令香港楼价止跌，但政策令香港土地供应大幅减少，并导致香港的房屋供应下降。过往地产市场上房屋供过于求的局面更演变为供不应求，楼价在2003年后大幅上升。由于发展商可按市场及自身的情况拣选感兴趣的地皮作拍卖，这导致发展商可以主导香港的土地供应，而政府则失去控制土地供应的主导权。

土地招标制度

由于「勾地表」制度被市场认为是导致香港楼价上涨的元凶，而政府亦锐意增加土地及房屋供应以平抑楼价，因此，2013年时任行政长官梁振英取消勾地制度。在近年，政府一般会采取招标的形式出售官地。政府会在每个财政年度或季度制定卖地计划，向市场指出政府将在期内出售那些地皮，以及会将那些土地进行招标。一旦政府就地皮发表招标公告，申请人可在截标日期前递交标书，并标明地皮的意向价。在制度下，地皮以价高者得，但意向价必须高于政府内部所订立的底价，否则地皮将会流标，并由政府收回。与土地拍卖制度相比，由于申请人之间不需求就地皮进行竞价，所以政府未能将土地收入最大化。不过，在地产市道的高峰期下，招标制度确保政府能收取庞大的土地收入，以维持财政盈余。

翻查纪录，龙光地产及合景泰富曾在2017年买入鸭脷洲内地段第136号的住宅用地，作价约168.56亿元，是有纪录以来最大宗住宅地皮成交，住宅物业则发展为豪宅项目凯玥。在同年，恒地以约232.8亿元投得前中环美利道停车场的地皮，楼面尺价达50,000元，创有纪录以来最高的楼面尺价。项目则发展为甲级商厦The Henderson，并在2024年入伙。此外，新地及恒地更先后以约422亿元及508亿元投得西九龙高铁站上盖及中环新海滨3号的商业地皮，是有记录以来作价最高的两幅商业地皮。

总结

近年地产市场转弱，在土地招标制度下，一旦发展商就地皮的出价不及政府的底价，或者正在招标的地皮未有收到任何标书，地皮则会流标，令市场的信心受影响。然而，即使政府重推「勾地表」制度，但发展商将重新主导土地供应，令政府难以控制土地供应及扭转房屋供应「头轻尾重」的局面。因此，政府表明不会重推「勾地表」制度。从2024/25财年的卖地纪录中，为确保地皮不会流标，相信政府或「一铁一局」将会推出规模较少的地皮，或将原本的大型项目拆细，从而减低发展商的风险，在逆市下确保他们仍有一定的投地意欲。

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