【直接总结】差饷是香港政府向物业（含住宅及工商铺）征收的间接税，用于公共服务。2026年非住宅差饷按「应课差饷租值」的 5% 计算；住宅若租值超过 55 万则采累进制（5%-12%）。2026/27年度首两季每户每季最高宽减 500 元。法律上业主与租客皆有缴纳责任，实务上依租约而定。若对估值有异议，须于每年 5 月 31 日前提交 R20A 表格。

💡 专家实务经验分享

根据我们多年协助香港工商铺业主与租户处理租赁的真实经验，最常发生的纠纷往往在于「全包」租约的定义不清。许多新手租客以为免租期内无需缴交差饷，但若合约未明订，差饷物业估价署仍会向物业使用人追讨。我们强烈建议在签订租约时，白纸黑字写明差饷由哪一方承担，并善用政府每年的宽减额度来降低营运成本。

一、 差饷的定义：香港物业税的重要组成部分

简单来说，差饷（Rates）是香港政府向境内房地产业主和物业使用者征收的一种税项，属于间接税的范畴 。政府将收取的差饷纳入其一般收入，用于支持各项公共服务的开支 。值得注意的是，差饷是按季度预先缴纳的 。在香港，除了差饷之外，部分物业还需要缴纳地租 。因此，了解差饷是理解物业持有成本的关键一步。

二、差饷计算方法与 2026 最新征收率

差饷计算公式：应课差饷租值 × 差饷征收率 = 应缴差饷
（应课差饷租值由差饷物业估价署每年 10 月 1 日评估，翌年 4 月 1 日生效）

物业种类	应课差饷租值	2026年 差饷征收率
非住宅物业 (工商铺等)	所有租值	5%
住宅物业	$550,000 或以下	5%
$550,001 至 $800,000	首55万 5%，余额 8%
超过 $800,000	超出80万部分 12%

三、谁是差饷的缴纳人？业主与租户的责任划分

根据香港法例，物业的业主和物业的使用人（租客）都有责任缴纳差饷 。然而，在实际情况中，究竟由谁来承担这笔费用，通常取决于业主和租户在租赁合约中明确订定的条款 。

在香港的租赁市场上，许多业主会采用「全包」的形式出租单位，即租金已经包含了差饷和管理费等费用 。在这种情况下，虽然法律上业主和租客都有缴纳责任，但实际上通常由业主负责处理差饷的缴纳事宜。如果租赁合约没有特别指明由业主缴交差饷，那么根据法律规定，物业的使用人（租客）便需要负责缴纳 。

无论物业是由业主自住还是由租客使用，其应课差饷租值的评估标准都是相同的 。

四、 2026 最新差饷宽减与豁免政策

1. 2026/27 财政年度宽减措施

• 适用期间： 2026年 4月至6月、7月至9月（首两季）
• 宽减上限： 住宅及非住宅物业，每个单位每季上限 500 港元。

2. 差饷豁免条件 (常见类别)
符合以下条件可向差饷物业估价署申请豁免：

• 农地及相关建筑物
• 新界原居民或其直系亲属自住的村屋
• 供公众作宗教崇拜用途的物业
• 新界重建村落物业

五、 缴纳方式与逾期罚款

差饷须于每年 1、4、7、10 月底前按季度预缴。

• 常见缴费方式： 转数快 (FPS)、缴费灵 (PPS)、银行自动转帐、网上银行、7-11/OK便利店 (上限$5,000)。
• 逾期罚款： 截止日后未缴加征 5% 附加费；逾期六个月再加征 10%。

六、 对差饷估值有异议怎么办？

• 提出反对： 于每年 5月31日或之前，填写表格 R20A 提交建议书。
• 提出上诉： 若不满意署长决定，可于决定通知书发出后 28天内 向土地审裁处上诉。（注意：上诉期间仍须按时缴交差饷，成功后会于日后帐单扣减）。

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常见问题 (FAQ)

Q1: 租客需要交差饷吗？
法例规定业主与物业使用人（租客）均有责任。实务上取决于租约条款，若无特别注明，一般由业主缴交；但若业主欠缴，政府有权向租客追讨。

Q2: 2026年的差饷宽减额是多少？
根据2026/27年度财政预算案，首两季（4-9月）每个物业单位每季最高可获宽减 500 港元。

Q3: 如何查询我物业的应课差饷租值？
您可以随时登入香港差饷物业估价署 (RVD) 的官方网站，查阅最新的估价册，或使用其提供的「差饷及地租计算机」进行估算。

Q4: 如果没收到差饷缴款通知书怎么办？
您可以透过差饷物业估价署网页 (www.rvd.gov.hk) 查询，或致电 2152 0111 索取补发本。未收到通知书不能作为延迟缴费的理由。