亿京等财团在2021年中以约100亿元买入九龙湾国际展贸中心（下称九展），后于2023年获批重建为4幢16层高商业物业，而在今年4月底九展场内贴出了「结束营运通知」，不少人均对于何时展开重建十分关注。最近重建项目再有新进展，展发商向城规会提出新方案，申请转为重建住宅、商业及工业展览馆等综合用途。

项目不再单纯作商业及展览用途，当中以加入住宅最为瞩目。新方案中，改为兴建6幢36至37层高分层住宅，提供约1881伙，涉及92.43万平方尺，住宅楼面占整体62.7%。商业楼面中写字楼只占约29.2万平方尺，较之前方案大幅减少约79.5%，而工业展览馆楼面则维持约12.15万平方尺。

由商业物业改为包含住宅的混合物业，其地积比率亦由约7.4倍改为6.144倍。除了建造的楼面有所减少，落成后租售工商铺物业可以建筑面积计算，住宅则须为实用面积。虽然地积比率下降，发展商仍改变策略向城规会申请改变重建项目用途，因为住宅的租售较商厦容易，此举证明发展商想尽快租售落成住宅，也可减轻购入物业的利息支出。

笔者认为城规会批出新方案的机会很大，因为亿京事前定有经过专业则师团队作评估才会提交申请。而且九龙湾附近也有不少住宅，例如启德、淘大等，并非完全的商业圈。至于，不少市民担心重建后，展览场地不会再作演唱会或表演用途，也的很合理。由于九展从启用开始已有展览馆的用途，所以重建后每个方案也保留相关楼面，但若举行演唱会有机会影响住户，相信未来将会用以举办一般的展览。

是次项目改变用途对九龙东CBD2的发展影响也不会太大，因为只是区内一个物业项目。最重要还是政府对于整区的规划，例如完善交通配套等，对九东的发展影响更深。目前，九龙湾仍有不少工厂及汽车维修的门市，这些物业的规划重整才更是需要妥善规划的部分。

刊登日期：07/06/2024