【片区开发】，随着《2026-2027年度财政预算案》公布，香港政府再次重申对「北部都会区」的发展决心。为了在财政赤字下仍能保持基建速度，政府大力推行「片区开发」（Zone Development）模式。这不仅是土地出售方式的变革，更直接影响未来十年的香港楼市供应与投资方向。

本懒人包将深入解析什么是片区开发、预算案中的「地价抵销」新政，以及洪水桥、粉岭北、新田科技城三大试点的详细规划。

北部都会区片区开发是什么？与传统卖地有何不同？

传统的卖地模式是政府先做好平整和基建，再将个别地皮逐一招标。而「片区开发」则是将具规模的土地——包含商业、住宅及公共设施用地——打包交由私人发展商进行综合规划。

片区开发的三大核心特点：

• 财政减压： 政府可提早收取地价，并由市场分担前期的基建开支及风险。
• 公私营合作（PPP）： 发展商需负责土地平整及基建建设（如道路、排水系统、公园）。
• 整全规划： 避免「插针式」发展，确保基建与楼宇同步落成。

北部都会区片区开发规划图（资料来源：北部都会区网站）

图为粉岭北新发展区试点。（发展局文件图片）

2026财政预算案：地价政策三大新招

为应对高息环境及发展商现金流压力，财政司司长在2026预算案中针对片区开发推出了极具吸引力的弹性财务安排，旨在降低入场门槛，提速发展。

A. 地价抵销机制 (Land Exchange Offset)

这是最具突破性的措施。政府容许发展商以其在北都范围内被政府收回的土地权益，直接抵销部分新片区的地价。

• 影响： 大幅降低发展商需支付的现金（Upfront Cash），对于持有大量农地储备的发展商（如新地、恒地）极具吸引力。

B. 地价分期支付

打破传统「一笔过」付款的规限，容许中标财团分期缴付地价。

• 影响： 改善企业现金流，让更多中型发展商或合组财团有能力参与竞投。

C. 按实补价与长年期租约

补地价金额将按实际兴建的楼面面积及用途厘定（按实补价），并提供较长年期的政府租约。

• 影响： 增加投资回报的确定性，减少因市况波动带来的估值争议。

四大功能片区定位｜就业机会＋住房供应全面解锁

创新科技片区：「香港版矽谷」新田科技城

片区定位

对接深圳河套区，建设香港版「矽谷」，重点发展人工智能、生物医药、微电子等产业，预计提供约15万个就业机会。

片区规划亮点

预留约240公顷土地建设科研设施与企业总部；推出「科技人才签证计划」，吸引全球顶尖科研人才；与深圳共建数据跨境流通试点，破除创新要素流动壁垒。

从投资角度，新田科技城周边屋苑如锦绣花园备受关注。这座位于元朗大生围的低密度屋苑，由花园洋房组成，受益于北部都会区核心发展地带、北环线牛潭尾站及科技城建设，预计吸引高端人才涌入，带动租赁需求井喷及物业价值飞跃式增长，投资自住两宜，成为新一代投资热点。

商贸物流片区：洪水桥/厦村的枢纽角色

片区定位

香港西部经济走廊的核心，服务粤港澳大湾区物流与供应链需求，预计创造约14万个就业机会。

片区核心项目

建设「洪水桥站」作为港深西部铁路（连接深圳前海）的关键节点；发展高端物流仓储、跨境电商基地，推动「空铁联运」模式。

投资者可留意邻近天水围嘉湖山庄，香港十大蓝筹屋苑之一，入场费低（三房单位约500万港元）。受惠洪水桥发展及铁路连接，商业及住宅需求上升，租金回报稳定，北部都会区概念带动外区用家及投资者入市，成为上车及长线投资首选。

最新规划

发展局宣布为了更好推动高增值新型工业化，决定将位于元朗福宏街与宏利街用地交予香港科技园公司，在元朗创新园建构微电子生态园。另外，洪水桥及厦村第39A及39B区用地将纳入发展局的政策研究，目标为由政府成立的公司，以产业园区形式管理和营运该带产业用地。

宜居生活片区：古洞北/粉岭北新市镇

住房供应

 预计提供超过12万个住宅单位，其中70%为公营房屋，缓解基层居住压力。

社区配套

规划学校、医院、文化设施，打造「15分钟生活圈」示范区。

以投资视角，粉岭花都广场作为区内成熟屋苑，紧邻口岸商贸区及粉岭北新发展区，受跨境物流及绿色科技产业带动人流，租金回报吸引，适合追求稳定升值的投资者。

生态文旅片区：沙头角与米埔湿地的绿色转型

沙头角开放计划

逐步解除禁区限制，发展文化古迹旅游（如中英街）、海上休闲活动。

生态保育

扩大米埔湿地保护区范围，推行「湿地缓冲区」开发管制，平衡发展与环境。

片区开发3大政策突破｜企业必知投资亮点

土地整合新思维

棕地活化

收回新界北约1,500公顷闲置棕地（原用于货柜仓储、废品回收），转型为住宅或产业用地，提升土地利用效率。

公私合作（PPP）

引入市场资本参与基建建设，例如以「建造-营运-移交」（BOT）模式开发口岸经济区，促进基建投资与风险分担。

跨境制度创新

税务优惠

探索「港深科技园」双重税收减免，降低企业跨境运营成本，促进深港科技合作。

通关便利化

在河套地区试行「合作查验、一次放行」的通关模式，促进人才流，提升跨境效率动。

智慧城市：数字化赋能片区管理

• 建立「北部都会区数字孪生平台」，实时监测交通、能源、环境数据，提升城市管理智慧化水平。
• 推广智能建筑技术，如装配式合成（MiC）加快公屋建设，提升建筑效率和质量。

片区开发政策：优化机制保障发展

透明招标程序

政府将制定清晰的招标程序和评估标准，确保过程公平公正，并公开招标结果，以提升透明度及公众监督。

• 制定《发展协议范本》明确公共设施移交标准（如道路须符《香港规划标准》第8章）。
• 首个招标项目「洪水桥商业综合体」预计2025下半年推出，市场关注「超额利润分成」条款。
• 建议采用「双信封制」挑选投标者，并设立专班让开发商参与基建设计及了解进程，以减少不确定性，提升投标意愿。
• 推动灵活财务安排，如容许调整住宅地积比、分期支付地价、放宽预售期限制及协助融资，增加投资信心

平衡公共利益

 政府将在招标文件中明确规定发展商需要提供的公共设施和服务，例如学校、医院、公园等，以保障居民的利益和生活质素。

鼓励社区参与

• 政府将设立机制，鼓励居民参与片区规划和设计，收集居民的意见和建议，以打造更符合社区需求的新发展区。
• 采取「政府主导、社区营造」模式，强调社区共融，避免过去新市镇发展中出现的社区问题，提升宜居、宜业及可持续发展。

北部都会区如何改变香港？2035经济转型预测

经济转型：从金融独大到科创驱动

北部都会区将推动香港GDP结构转型，预计到2035年，科创产业占比从不足1%提升至15%。

社会效应：纾解住房矛盾与青年发展

• 新增住房单位可缩短公屋轮候时间至4年以下。
• 打造「港深青年创客基地」，提供创业孵化与就业支持。

区域融合：粤港澳大湾区的「超级联系人」

通过北部都会区，香港可进一步发挥「一国两制」优势，成为内地企业国际化与外资进入大湾区的双向平台。

片区发展：发展商抢滩布局｜22份意向书背后商机分析

长实、新地等巨头竞逐

市场估算住宅项目回报率达12-15%，商业地块升值潜力更高。

基建债券融资

政府拟发行专项债券支援发展商，缓解利率上升压力包括「政府可持续债券计划」和「基础建设债券计划」，未来五年每年发行债券规模约1,500亿至1,950亿港元，确保北部都会区等策略性基建项目按时推进。

风险预警

分段开发可能衍生公共设施衔接问题，发展商需提交「全期基建方案」作捆绑监管，保障公共利益和基建整体协调性。

北部都会区片区开发不仅是土地规划的革新，更是香港突破发展瓶颈、融入国家大局的战略选择。如何平衡发展速度与质量、经济效益与社会公平、商业利益与公共利益，将是决定北部都会区成败的关键。尽管挑战重重，但其成功将为香港开创「北科创、南金融」的双中心格局，并为大湾区城市群协同发展树立典范。未来十年，这片土地将见证一座国际化新城的崛起，以及香港的又一次华丽转身。

常见问题 (FAQ)

Q：片区开发会否导致「官商勾结」？
A：政府强调会透过公开招标进行，并在合约中列明清晰的基建标准及落成期限，确保公众利益。

Q：一般市民如何投资北部都会区？
A：除了直接购买区内楼盘，市民亦可留意政府发行的基建债券。预算案提出未来五年每年发行约1600亿元至2200亿元的债券，这提供了低风险的参与渠道。

Q：首个片区何时招标？
A：根据发展局最新时间表，洪水桥片区预计将于2026年内率先招标。

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