特区政府锐意推动香港的教育发展，打造「留学香港」品牌，并致力发展北部都会区大学城（北都大学城），除了早前于《北部都会区发展策略》中提出「北都大学城」规划，建设占地逾80公顷的大型教育枢纽，更于《施政报告2025》指出，将成立由政务司司长领导的「大学城筹划及建设组」，设立专班深入研究大学城的发展模式，考察各地成功案例，并广泛收集本地、内地及国际知名大学校长或代表的意见。该小组亦会探索如何将香港的优势学术领域与产业深度融合的发展路径，以及吸引内地和国际顶尖大学或研究中心进驻的策略。

这一大型教育枢纽将突破传统校园模式，实现教育与产业的深度融合，为香港缔造国际教育枢纽的地位。

项目最新规划显示，牛潭尾大学城总楼面面积达1518万平方尺，规模相当于两个香港大学，将成为北都大学教育城的核心组成部分，其战略定位与空间布局将深度影响区域经济结构，为投资者带来的机会。

北都大学城

北部都会区大学城涉及三批土地—洪水桥、牛潭尾及新界北新市镇，预计分别于2026年、2028年及2030年起投入使用。「大学城筹划及建设组」将为这三批土地的发展定位与愿景提出建议，并采取产业导向策略。

突破传统教育模式：政务司司长陈国基强调，北都大学城的发展将突破传统模式，实现教育与产业协同发展、深度融合，对香港未来发展具有极大战略意义。

三大片区错位发展：大学城采用「牛潭尾+新界北新市镇+洪水桥/厦村」的三角发展模式，与《北部都会区行动纲领》的产业及基建策略紧密结合

• 牛潭尾片区：作为最大教育用地集群，位于北都的创新科技地带范围，在北环线主线建成后，将与新田科技城仅一站之隔。根据初步规划建议，牛潭尾总发展面积约127公顷，考虑配合新田科技城及河套区的整体创科生态，聚焦生命健康科技产业，并与第三间医学院及综合医教研医院等协同发展，以及综合住宅设计，预计带动周边医疗科技与文化创意产业聚落形成。元朗尚悦距规划中的牛潭尾站仅数分钟车程，未来经北环线直达新田科技城（一站之距），医疗科研人才居住需求看涨。同区大围锦绣花园凭藉低密度优势，有望吸引高端教研家庭择居。

• 新界北新市镇片区：毗邻规划中的口岸商贸区，香港科技大学卫星校园将在此聚焦跨境物流与绿色科技研究，与深圳科创园区形成「双向技术走廊」，口岸经济带动仓储、跨境电商及专业服务需求。粉岭ONE INNOVALE、牵晴间及花都广场紧邻口岸商贸区，区内铺位受惠跨境物流与绿色科技产业扩张带动人流。而火炭栢慧豪园住客可经东铁线便捷往返，成为教研人员通勤优选。

• 洪水桥/厦村片区：定位「教育服务枢纽」的洪水桥，将扩充教育用地至15公顷，发展「校园+商业街+人才社区」综合模式，拟融合邻近高端专业服务及职业专才培训，推动联动发展。屯门珑门及叠茵庭坐享地利，步行范围直达未来洪水桥站，可承接教职员与国际学生租务需求。区内物流用地转型教育空间，带动商业配套升级，毗邻的荃湾西海之恋及愉景新城亦可经西铁线快速接驳，其商场店铺价值看俏。

北都大学教育城将包括多项设施，如数据中心、会议设施、体育及休闲设施、学生宿舍，以及第三所医学院和整合医疗、教育及研究的医院。政府鼓励跨院校、跨学科、跨界别及跨境合作，开拓创新课程及研究计划，旨在提升香港的教育质量和国际竞争力，突破传统校园封闭模式，透过「校城一体化」设计，使教育设施与商业服务、科研转化、人才公寓等机能有机融合，预计可创造逾10万个直接就业岗位，并带动区域GDP年增长率提升。

北都大学教育城基建进度

牛潭尾大学城规划详情

牛潭尾新发展区作为北都大学教育城的核心区域，其详细规划方案已正式曝光。

总发展面积接近130公顷的牛潭尾新发展区，主要包括大学城（包括第三所医学院）、综合医教研医院和综合住宅社区等。

规模与空间布局：其中作为整个发展区「重头戏」的大学城，集中发展区东部约四成用地，规划署指出，将划为「其他指定用途注明大学城地带」，总楼面面积约1518万平方尺，高度限制则由南边的140米逐步降至北面的50米。

这一规模相当于香港大学的两倍（港大总楼面面积约770万平方尺），展现了政府打造世界级教育枢纽的决心。

功能多样化：规划署表示，为配合由政务司司长领导的「大学城筹划及建设组」工作，「大学城」地带除专上教育和教科用途外，也将容许提供数据中心、办公室、会议设施，以及住宿和餐饮设施等，不同院校或机构可考虑共用部分特定设施。

根据发展局披露的基建进度，北环线主线工程将于2034年贯通牛潭尾站，而洪水桥站则提前至2030年启用，此时间差将导致教育城各地区发展呈现「阶梯式推进」特征。政府主导的土地平整及基础建设工程最早可于2027年展开，大学城、教研医院土地可于2029年起陆续完成平整。

市场数据显示，洪水桥片区因政府土地收回及规划调整，工业用地供应和价格均有明显提升趋势，反映投资者对早期发展区域的价值预判。

三大片区发展定位与时间表

北都大学城三大片区根据其地理位置和区域优势，制定了不同的发展定位和产业导向，并有明确的分阶段实施时间表。

牛潭尾片区：创科医疗集群

• 定位：作为最大教育用地集群，位于北部都会区的创新科技地带，聚焦生命健康科技产业
• 产业联动：配合新田科技城和河套区的整体创科生态，与第三间医学院及综合医教研医院等联动发展
• 交通优势：北环线主线建成后，与新田科技城仅一站之隔
• 时间表：最快2027年开展工地平整工程

新界北新市镇片区：跨境物流枢纽

• 定位：毗邻规划中的口岸商贸区，发展跨境物流与绿色科技研究
• 产业联动：香港科技大学卫星校园将在此聚焦跨境物流与绿色科技研究，与深圳科创园区形成「双向技术走廊」
• 时间表：土地预计2030年供使用

洪水桥/厦村片区：教育服务枢纽

• 定位：融合邻近高端专业服务和职业专才培训联动发展
• 发展模式：采用「校园+商业街+人才社区」综合模式，打造年轻人专属的商业配套
• 时间表：三区中最早投入使用，土地预计2026年完成平整

基建配套与住宅规划

牛潭尾新发展区的商住发展将集中于规划中的北环线牛潭尾站附近。

土木工程拓展署预计2027年首季起分阶段展开工程，当中医学院和医院用地，以及部分房屋用地在内的首批土地，将于2028年起陆续完成土地平整工程。

• 交通配套：北环线主线工程将于2034年贯通牛潭尾站，而洪水桥站则提前至2030年启用，此时间差将导致教育城各地区发展呈现「阶梯式推进」特征。
• 住宅规划：商住发展方面集中在牛潭尾发展区的西面范围，邻近规划中的牛潭尾站，总楼面面积约651.8万平方尺，当中住用楼面面积约558.7万平方尺。

政府还建议把5幅邻近铁路站的土地改划为「住宅（甲类）」地带，其中4幅作为私营房屋发展，地积比率上限为6.5倍；余下一幅则为专用安置屋邨土地

北都大学教育城：参与的专上院校及其发展计划

香港浸会大学：希望将整个校园迁至北都，并设立中医药科研机构，寻求更大空间和政府资助 。

香港理工大学：希望设立新校区，用作培育博士生、科学研究、技术创新及知识转移。另外，已提交建设第三所医学院建议书，承诺在医学院搬入牛潭尾校区前，理大可以负责所有的财政开支，反映校方的重视及期望。

香港科技大学：有意设立卫星校园，专注跨学科教育、未来医疗及绿色科技。

香港城市大学：有意进驻兴建分校，用于研究生研究，保留现有校园。

香港教育大学：希望计划设立师资培训中心，促进大湾区合作。

香港都会大学：将科学及技术学院迁入北都，加强与内地在科技领域的合作。

岭南大学：有意在洪水桥附近设立第二校园，目标学生人数增至8,000。

香港恒生大学：有意开设「小分支校园」。

圣方济各大学：考虑申请北都用地，成立跨学科研究中心，积极招收非本地生，融入大湾区发展 。

东华学院：已表达意向，现阶段倾向保留市区校舍，争取在北都兴建综合型新校舍。

香港珠海学院：已提交开拓北都校区建议方案，但未考虑将整个校园迁往北都。

值得注意的是，2024年多宗大额酒店及商厦买卖，均由专上学府购入以扩充校舍及配套。较为触目的包括香港都会大学及香港城市大学，合共涉资超过港元45.3亿元，反映香港教育产业具有优厚的根基及发展潜力。

北都大学教育城对工商铺市场的影响

「北都大学教育城」的发展将对香港工商铺市场产生多方面影响：

1. 经济增长与就业创造：
   • 北部都会区预计提供约50万个新职位，教育城将为建筑、工程、教育及服务业创造大量就业机会。
   • 建设期间将刺激建筑材料、工程服务及相关供应链的发展。
   • 吸引国际学生及研究人员将增加本地消费，推动零售、餐饮及房地产市场。
2. 人才培养与产业升级：
   • 教育城将培养金融服务、现代物流、先进制造、绿色产业及医疗科技等领域的专才，满足香港及大湾区的产业需求。
   • 通过与产业合作，提供实习及就业机会，缩短学术与职场的差距。
3. 创新与研发：
   • 教育城将设有先进研究设施，促进跨学科及跨界别合作，推动科技创新。
   • 第三所医学院及医疗研究医院将成为医疗科技的中心，吸引国际医疗机构及研究人员。
   • 跨院校合作将催生新技术及初创企业，特别在绿色科技及先进制造领域。
4. 地区整合与国际化：
   • 教育城将深化香港与深圳及大湾区其他城市的教育及产业联系，促进人才流动及资源共享。
   • 吸引内地及海外学生将提升香港作为国际教育枢纽的地位，带动房地产、零售及旅游业。
   • 例如，圣方济各大学计划积极招收非本地生，融入大湾区发展。

北都大学教育城：七大高回报领域

基于「北都大学教育城」的规模及发展方向，对工商铺市场投资及各个不同领域亦有相当影响，带动不同行业加速发展：

1. 商业地产市场：
   • 需求增长：教育城建设将带动牛潭尾、新界北及洪水桥地区的住宅及商业物业需求，包括学生宿舍、教职员住宅及商业设施。
   • 投资机会：短期内，土地价格及租金预计上升，特别在牛潭尾及新界北，投资回报率可观。长期来看，随着教育城成熟，周边地区将成为新兴商业中心，发展成符合年青人需要及兴趣的行业业务。
2. 住宅物业市场：
   • 白石角云滙：科学园扩容趋势下，串联大学教育城科研资源
   • 沙田河畔花园、伟华中心：东铁线枢纽地位，快速连接牛潭尾及新界北
   • 元朗尚悦：双向受惠于洪水桥教育城及牛潭尾医疗区发展
3. 教育及研发服务：
   • 市场需求：教育城需要大量教育设施、研究设备及教学资源，带动教育科技及研发服务的需求。
   • 投资机会：教育科技公司及在线教育平台将受益于跨境教育合作及远程学习需求。语言培训及职业教育机构亦有增长潜力。
4. 科技及创新产业：
   • 发展潜力：创新科技地带（包括新田科技城及港深创科园）将吸引人工智能、生物科技及绿色科技公司，成为初创企业及风险投资的热点。
   • 投资机会：科技园区的发展将带动科技基础设施、孵化器及加速器的投资。与深圳科创园区的协同效应将吸引国际科技公司。
5. 物流及贸易服务：
   • 市场机遇：高端专业服务及物流枢纽的发展将带动现代物流业、仓储设施及跨境贸易服务，特别在洪水桥地区。
   • 投资机会：第三方物流服务提供商及智能仓储技术公司将受益于跨境电商及物流网络的扩张。
6. 医疗及健康产业：
   • 增长动力：第三所医学院及医疗研究医院的建设将刺激医疗设备、药品研发及健康科技的投资。
   • 投资机会：医疗科技公司（如基因检测及医疗影像技术）及与大湾区医疗机构的合作项目具有潜力。
7. 文化及旅游产业：
   • 发展前景：蓝绿康乐旅游生态圈将带动文化艺术设施、主题公园及高端休闲设施的建设。
   • 投资机会：旅游及娱乐项目（如酒店及文化活动中心）将吸引本地及国际游客。

北都大学教育城：风险与机遇

投资领域	具体机遇	风险因素
房地产	住宅、商业物业及学生宿舍需求上升	政策变化、土地供应限制
教育科技	教育设施、在线平台及语言培训需求增加	市场竞争、技术更新速度
创新科技	人工智能、生物科技及绿色科技初创企业	技术风险、资金需求大
物流服务	现代物流、仓储及跨境贸易服务	区域竞争、运输成本上升
医疗产业	医疗设备、药品研发及健康科技	监管要求、研发周期长
文化旅游	文化设施、主题公园及高端休闲项目	旅游市场波动、竞争激烈

北都大学教育城：掌握2026年关键决策窗口期

「北都大学教育城」是香港北部都会区发展的关键项目，预计将通过经济增长、人才培养、创新驱动及地区整合，为香港工商铺市场注入新动力。投资者可把握房地产、教育科技、创新科技、物流、医疗及文化旅游等领域的机会，但需注意政策风险及环境挑战。随着2026年概念发展纲要的公布，教育城的具体影响将更加明朗，成为香港未来经济发展的重要支柱。

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