政策推动下，学生宿舍需求强兼有，大行研究部认为，目前商厦空置率高，短期难以消化，业主宜考虑寻找出路，故改装学生宿舍诱因较大，反观酒店在旅客增长下，出租率稳定，未必可吸引业主改动。

港府近日推出学生宿舍先导计划，鼓励将酒店和商厦改装为学生宿舍，以增加学生宿舍供应，并提升香港作为国际专上教育枢纽的吸引力。放宽了相关规划、地政和建筑图则审批程序，允许酒店和商厦在毋须额外规划程序的情况下改装为学生宿舍。前景上，大行指出，来港学生数字上升，住宿需求是肯定，目前床位短缺约3万个，27至28年短缺超过6万，故相信学生宿舍绝对有需求。

改装方面，目前主要由酒店或商厦进行改装，他比较两类物业，指出从成本投放及形式上，酒店改装较易，「成本较轻，只是稍为换家俬，本身亦已分间成房兼有独立洗手间。」他分析，「营运酒店本身有少许风险，例如疫情爆发封关乏旅客，酒店价值大跌，会令业主考虑其他用途。」

不过，从空置及使用率角度，酒店业主改装意欲反而不高，「从旅发局数字，香港酒店入住率达82%，数字不错。」最顶级5星酒店，入住率偏低，而中价酒店入住更达9成，「最高级酒店绝不会改装成学生宿舍，而中价酒店入住率9成以上，业主更加无必要去变。」

大行强调，要改装物业，正因空置情况难以改善，要商厦便乎合此情况。据大行数据，本年第二季整体甲厦空置率微跌0.1个百分点至17.4%，仍高于六个月前的16.9%，整体租金跌幅放缓，按季下跌0.6%。「整体空置率达17%，乙丙级租金愈来愈平，甚至可跌至单位数，对商厦业主来说，便会想有新出路，适合进行改装。」

执行上，若写字楼，要重新分间，每间房有独立洗手间，需要一定资金，较有利大型发展商，「本港大型发展商，持有不少次级的乙厦，对大财团来说，有充裕资本改装，而持单幢业主，再投放资金或有难度。」从收益角度，学生宿舍有稳定性，一年租约不会中途走，可能全个4年课程租用，对投资者来说属稳定收入。

甲厦改装成学生宿舍，是解决空置楼面的出路之一。该行本年初提出商厦报告，指现存写字楼空置率高企及未来供应量，面临重大挑战，希望业主明白甲厦需求层面已有结构改变，「传统经济板块如服务业、制造业、工程等，新科技下人手正在减少，楼面增长空间较细，故长远始终难吸纳商厦楼面。」

大行分析，业主可以考虑，采用更多元化的方式，以提升大厦使用率。主题上，由于人口结构变化及政府政策支持，教育、创新及科技（I&T）、医疗保健等。「可把全幢商厦，结合传统办公室、共享设施、新经济元素，最顶楼层作住宿，如教学主题，楼上作学生、教授宿舍，楼下作教室、学生设施等。」又举例政府推新经济，包括科技、高端产业，涉及研发、测试等，便要有相应楼面。

该报告指，本港共有186幢甲级写字楼（包括800万平方尺的空置空间）或适合改建为住宿，假设实用率为7成，将三分之一的合适空间改建为住宿，可产生1.9万至3.8万个住舍单位，「以前商厦业主觉得收租很简单，未来十年却可能面对困局，「持有写字楼有空置成本，差饷地租管理费。既然有开支，何不进行改变作长线发展。」

资料来源:综合各大报章报道