将军澳规划｜在香港东部新兴发展区，将军澳已成为工商业投资的热点区域。随着2025年的到来，这片土地不仅拥有丰富的住宅屋苑，还透过将军澳创新园（原称将军澳工业邨）和数据中心等工业设施，吸引大量本地及国际资本注入。根据最新数据，将军澳的商业地产投资额正稳步上升，预计2025年第二季度亚太区商业地产投资总额达312亿美元，其中香港东部地区占比显着。

将军澳最新规划

将军澳第137区

将军澳第137区规划作为一个绿色宜居、配套完善且交通便利的海滨新社区，计划提供约5万个住宅单位，可容纳约13.5万人。首批居民预计于2030年迁入。该区发展包括填海约20公顷、建造海堤和兴建公共设施等，并拟设有海滨长廊、公共街市、游泳池和体育馆等设施。政府计划兴建将军澳线南延线，将港铁将军澳线由康城站延伸至137区，以改善交通配套。

将军澳第132区

将军澳第132区则主要用于公共设施，包括兴建电力设施、建筑废物处理设施、公众填料转运设施及混凝土厂。该区将在填海约20公顷范围内设立这些基础设施，电力设施约占5.6公顷，目的是提升香港输入零碳能源能力，助力减碳目标。

132区将用作公共设施及绿能基建，而137区则着重住宅及社区配套，两区合共填海约40公顷，将成为将军澳未来的重要发展区域，支援约五万个新住宅单位及相应基础建设，且着眼于宜居及可持续发展。

将军澳132区及137区的发展影响

扩大工商业机遇：

• 137区除了大量住宅外，规划中包括商住混合发展，涵盖办公室、零售、餐饮、娱乐及酒店等用途，将创造约22,100个工作职位。
• 137区邻近将军澳创新园，该园区主要聚焦数据技术中心及先进制造业，两者协同效应有利推动区内知识型及高增值产业发展。

基础设施及公共设施提升：

• 132区将设置电力设施、建筑废物处理、混凝土厂等公共服务设施，提升地区基建支援，有利工商业良性运作。
• 交通基建将同步加强，港铁将军澳线南延至137区，优化道路网络并增设多条巴士路线，加强区内外交通联系，促进工商业活动顺畅。

环境及社区挑战：

• 施工及运营初期会对周边工商业产生噪音、空气质素等影响，并导致交通压力增大，尤其康城站可能因新增人口而负荷过重。
• 132区安排的厌恶性设施（如混凝土配料厂及废物处理设施）虽具公共服务功能，但可能引起部分社区及商业区关注。

将军澳周边投资机会

将军澳市中心：零售与服务业投资天堂

将军澳市中心以其密集的商业设施闻名，成为零售和服务业投资的首选。新都城、将军澳中心和东港城等大型商场形成「商场围城」，提供超过数百万平方尺的零售空间，涵盖超市、餐饮和娱乐设施。 这些商场不仅服务本地居民，还吸引来自宝琳和坑口的消费者，带来稳定客流。对于投资者而言，租务回报率在2025年预计维持在4-7%，个别黄金铺可达7%以上。
天晋作为高端住宅屋苑，其周边商业配套如餐厅和精品店，正受益于高收入群体的消费需求。投资商用物业，如办公室或小型商铺，在这里可享低空置率优势。同时，将军澳东港城与港铁站无缝连接，方便油塘和蓝田居民前来购物，有利经营跨境电商、物流、日用服务业，推高商用物业需求及市场辐射范围。

日出康城与康城：新兴工业与数据中心投资热点

日出康城分期（如LP6）除了提供大规模住宅单位，还配备零售、餐饮、娱乐及公园等商业设施，并随新地标商场启用，营造便利生活圈，带动周边消费与服务需求。

邻近的将军澳创新园（前称将军澳工业邨），规模达75公顷，重新定位为高端制造基地，重点吸纳资讯科技、海运供应链及新兴制造业等公司进驻。园区内设有数据技术中心（DT Hub），连接多个先进数据中心、创科公司及智能制造设施，使之成为金融科技、物联网、生物科技及AI等领域的企业理想总部。

2025年基建进一步升级，包括将军澳线南延线扩展至康城及第137区，改善上下班流动及物流，直接提升日出康城及创新园的区域商业价值。

康城屋苑周边的商业设施，如文娱和零售中心，将与137区发展联动，提供约50,000个住宅单位，间接刺激工商业需求。 对于外资企业，这里是设立分部的理想地点，政府大力支持再工业化，注资新科技产业及相关基建，将日出康城与创新园推高为高增值产业枢纽。

调景岭与维景湾畔：交通枢纽带动物流与服务业

调景岭站作为中转枢纽，连接维景湾畔和都会駅等屋苑，租金增长稳定。 维景湾畔以海滨景致闻名，其康体设施和公园吸引健康产业投资，如健身中心或医疗服务。 工商业机会在于物流业，毗邻将军澳工业区，企业可利用海傍用地发展仓储和分销中心。

都会駅直接连通港铁，方便宝琳居民，商业潜力包括小型办公室和零售铺位。油塘延伸至此，带来跨区贸易机会，投资者可开发跨境物流，受益于内地新质生产力企业的涌入。

蓝田与丽港城：周边延伸的工业与住宅商业融合

蓝田作为将军澳边缘区域，与油塘形成商业网络。其中丽港城拥有成熟配套，如商场和学校，支持服务业投资。

投资策略与未来展望

将军澳的工商业发展得益于政府推动新型工业化，2025年将开展中长期研究，聚焦AI、绿色科技和数据中心。 无论是新都城的天晋高端零售、日出康城LP6的科技园投资，还是维景湾畔的物流机会，都显示出强劲潜力。投资者应关注住宅供应增加（如10,000个新单位），这将带动商业需求。

总结而言，将军澳从宝琳到蓝田的屋苑群，不仅是居住天堂，更是工商业投资的蓝海。2025年，抓住创新园和数据中心浪潮，您将收获丰厚回报。