近年，商厦的空置率持续高企，据差估署《香港物业报告2024》初步统计数字，截至2023年底，全港整体写字楼空置率为14.9%，甲厦更高达16%。同时，据美联工商铺资料研究部有关2024年第一季核心区空置街铺调查，铜锣湾、尖沙咀、旺角、中环四大核心区的空置率仍有9.6%。商用物业空置及租金向下的情况，令部分业主改变物业用途或铺位面积。

位于德辅道西的太平洋广场，为落成逾30年的乙级商厦，自2021年底物业开始进行翻新，本来地下至3楼的商场店铺只保留地下，1至3楼均改作写字楼，去年完成翻新招租。最近，2楼写字楼成功租出，尺租更较前租客中式酒楼（当时租用2楼及3楼）高出超过50%。是鲜有从商场食肆改为写字楼的个案。

商铺食肆改装翻新为写字楼十分容易，因食肆为了能够申请各种牌照，装修设备的规格也较好，变作写字楼用途所需改动很少。但正常情况下，商场店铺罕会改为写字楼，因会影响整个商场的规划及租金。很可能因为人流极为淡静而令业主作出此改动，从太平洋广场个案中酒楼与写字楼租金的差距可见，当时以较低租金租出仍因不够旺场而需迁出。

虽然商铺改写字楼较少见，但改变物业用途以提升租值是很常见的。当市场有不同的需要出现，业主与发展商便会按市场反应作相对应的调整。例如近年长沙湾、荔枝角、荃湾等地区兴建了不少玻璃幕场的半工业写字楼，便是因为很多工厂已无人租用。而当市场开始饱和，租客变少也会再作转型，改作楼上铺、陈列室等。

因应市场变化作出调整的还有店铺的面积。上环急庇利街因为有多间找换店在此经营而有「找换店街」之称，但随行业慢慢式微，最近多间找换店结业，更有连续7间相连吉铺出现。业主积极放租，同时亦考虑打通细铺成逾2千尺的大铺。不同行业需要不同面积的铺位，一般以言，细铺的消化能力较强，但像是酒楼、体验形式的店铺等则需要大面积店铺。大细铺位也有相应的租客，租客业主市场之间会有自然调节。

刊登日期：29/05/2024

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