在香港租赁工厦、商厦或铺位（统称「工商铺」）创业或扩充业务时，许多租户往往只关注每月的尺租。然而，魔鬼藏在细节里，租金以外的潜在开支往往占据了初期成本的很大一部分。如果忽视这些费用，可能会导致现金流紧张，甚至影响业务运营。

本文为您详细列出租赁工商铺时必须考虑的 11项关键潜在开支，助您制定精准的财务预算，避免签约后才发现「大失预算」。

代理佣金（Agency commission）：

这是最先遇到的开支。在香港工商铺租赁市场，惯例是业主与租户各支付相等于 一个月租金或以上 的金额作为佣金。

注意重点： 签约时除了支付佣金，通常还需准备「两按一上」（两个月按金 + 一个月上期租金）。这意味着签约当天，您需要准备约 4个月租金以上 的现金流。

律师费（Retainer fee）：

为了保障权益，租户应委托律师处理租约文件及查册。

• 费用范围： 一般介乎 HK$3,000 至 HK$10,000 不等。
• 影响因素： 视乎物业面积、租约年期及复杂程度（如是否涉及僭建条款、特殊用途批注等）。律师费通常包含查册费及杂费，但不包括厘印费。
• 为什么必须？ 律师能帮您避开僭建、业权不清等法律陷阱，省下的潜在风险成本远超律师费。

厘印费（Stamp duty）：

厘印费即租约印花税，这是赋予租约法律效力的必要费用，通常由业主与租客 各付一半。

• 计算方式（按平均年租金计算）：
  • 租期 1 年或以下：0.25%
  • 租期 1 年至 3 年：0.5%
  • 租期 3 年以上：1%
• 实用工具： 可使用香港税务局的 印花税计算器 进行预算。

装修费（Renovation expense）：

装修费： 视乎行业需求，包括清拆、水电重铺、消防系统改动（极重要）、冷气安装及室内设计。

免租期 (Rent-free Period)： 由于装修需时，记得向业主争取免租期，一般为 7 至 30 天不等。

还原费： 租约结束时，通常需将单位还原至「交楼标准」（Bare Shell）。这笔费用应在预算初期就纳入考虑。

保险费（Insurance premium）：

商业保险是降低营运风险的防护网。

• 建议保险： 火险、财物全险（保障装修及存货）。
• 必买保险： 劳工保险（如有雇员）、第三者责任保险（公众责任险）。

关于工商铺相关保险可以查閲香港工商铺保险攻略：铺位、工厦、写字楼必买保险种类一览

管理费（Management fee）：

无论是商场、甲级写字楼还是工厦，都需要支付管理费以维持公共设施运作。

费用参考：

• 旧式工厦： 约 HK$1/尺 以下
• 新式工厦/商厦： 约 HK$2.5 – HK$3.5/尺 或更高

包含内容： 公共水电、保安薪金、升降机维修、清洁及节日装饰等。签约前务必确认租金是否「包差饷地租及管理费」。

水电煤开支（Utilities bill）：

• 水电费： 务必检查单位是否设有 独立水电表。若是分间单位（劏房式写字楼），可能会被滥收费用或需摊分公用部分开支。
• 煤气费： 餐饮业（食肆）或特定工作室需特别留意煤气接驳费及按金。

冷气费（Air-conditioning costs）：

这是商厦租户最容易忽略的「隐形杀手」。

• 独立冷气： 多见于工厦或乙级商厦。租户需自行安装及承担电费，但胜在使用时间灵活。
• 中央冷气： 多见于商场及甲级写字楼。管理费可能已包含，或按时段收费。需注意供应时间（例如平日朝8晚7），超时使用（OT冷气费） 费用极高。

煤气费（Gas bill）：

如果你想要经营食肆或租赁工作室，便需按自己使用量而支付煤气费。

差饷地租（Government Rent & Rates）：

• 差饷： 按物业应课差饷租值的 5% 征收。
• 地租： 按应课差饷租值的 3% 征收。
• 谁负责？ 虽然法律规定业主负责，但现行商业租务惯例多由 租客支付。务必在租约中厘清是由哪一方负责，或租金是否已全包（All-inclusive）。

牌照费（License fee）：

• 基本费用： 商业登记证（BR），一年证约 HK$2,150（视乎政府宽免措施）。
• 行业牌照： 食肆牌、酒牌、烘焙牌、补习社牌照等。申请牌照除涉及政府收费，还可能涉及顾问费及符合发牌要求的改装工程费。

杂项按金 (Utility Deposits)：

不要忘记各类公用事业的按金，这也是一笔积压资金：

• 水费、电费按金（商业用户按金通常比住宅高）
• 宽频及电话线路安装费

常见问题 (FAQ) – 租工商铺必读：

Q1: 租工厦可以不打厘印吗？
A: 强烈不建议。没有打厘印的租约在法律上难以作为呈堂证供。一旦发生租务纠纷（如业主无理加租或租客欠租），双方权益均不受保障。

Q2: 什么是「两按一上」？
A: 这是香港租务市场的标准付款方式。签约时需支付「两个月租金作为按金」加上「第一个月的上期租金」，合共三个月租金金额。

Q3: 租金通常包管理费和差饷吗？
A: 不一定。租盘广告上标示的租金有分「全包」（包差饷、地租、管理费）和「不包」。在比较不同租盘时，必须将这些额外开支加总计算，才能得出真实的每月成本。

Q4: 租写字楼要注意冷气费吗？
A: 非常重要。如果是中央冷气，必须询问供应时间及加班冷气费（OT Charge）。有些旧式商厦OT冷气费每小时可达数百元，长期加班的行业应优先考虑设有独立冷气的单位。

总结

租赁工商铺除了租金之外还存在着许多其他潜在开支需要考虑。所以在签订租赁合约之前，一定要先充分了解这些开支项目的细节和制定合理的预算，避免出现意外的财务压力和影响经营。

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