上水区内楼高3层的旧楼密集，新丰路一幢落成约10年、7层高的银座式商厦，成为区内的地标之一。6月下旬，该银座式商厦全幢租户更新，丢吉一年的地下至1楼由银行承租，2至6楼则由5家教育机构改为一家护老院承租。

商厦地下至1楼丢吉前的租客为药妆店，因难敌疫情打击而离场，一年后碰巧银行需在区内增设大楼面分行而承租该大型铺位，笔者认为此乃不具代表性的个别例子。至于护老院取代教育机构，正印证了护老院行业的潜力所在。教育机构其实也是很稳定的行业，只要收生人数无骤变，收入不会有大变化。但因上水区有不少学生来自内地，他们因封关而未能继续修读课程。新承租的护老院同样是很平稳的行业，若宿位稳定租出，再加上取得牌照后的政府津贴，收入相当稳定。

上水等人口密度较高的新界地区，老人人口也较高，需大楼面的护老院，而其他各区也有护老院的需要。因为人口老化愈来愈严重，人的寿命也愈来愈长，百岁人瑞不再稀奇。生死老病死是每人必经的阶段，若居住环境不理想，长期病患或无自理能力的老人家便更需入住护老设施。因此护老院、老人院的数目会逐渐向上，极具潜力。这次租赁个案的护老院，便一口气签订了10年租约，相信因为租客认为宿位的需求会一直稳定不会下降。

上述租赁个案的银座式商厦由6个租客变为2个租客，对业主而言自是不理想，但总比丢吉来得好。全幢均有租客承租其实是难得的成功例子，不少旺区的银座式商厦出租率并不理想。因为经营银座式商厦会衍生很多问题，包括长时间等候升降机、货运、垃圾处理等。如想经营餐饮亦对水、电、煤气及化油池等有严格要求，不是每幢商厦都可成功改装。要成功发展银座式商厦的难度很高，部分商厦可能会转回用作写字楼出租。

刊登日期：08/07/2023

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