政府今日公布新一份《财政预算案》公布，提出多项针对工商铺市场及经济发展的政策措施，为市场注入新动能。随着经济全面复苏与政策支持齐推，预期2026年全年工商铺成交宗数可达约5,000宗，按年升约一成，并因为众多利好因素涌现，轻微调升全年成交金额预测，由原来的5%以下，调高至约6%，料可达730亿元。 

是次预算案的内容为工商铺市场带来全方位利好，包括： 

1. 提出进一步税务优惠以吸引家族办公室落户香港，并大篇幅聚焦金融业发展方向 

评论： 

• 政策预示金融业将持续成为香港经济的火车头，带动对办公室及核心区商铺需求上升 

• 一间典型的单一家族办公室，核心团队通常仅有五至二十人，涵盖投资总监、分析师、法律合规人员、行政及家族事务协调等岗位。即使是管理数十亿美元资产的大型家族办公室，其办公面积需求一般也只在2,000-5,000平方尺之间 

• 不过，一间家族办公室的日常运作高度依赖外部专业服务——私人银行提供托管和融资、律师事务所处理信托和税务架构、会计师事务所负责审计和合规、艺术顾问和慈善顾问提供生活方式服务 

• 这种生态需求决定了家族办公室的空间影响不能仅以其自身面积衡量。每一间家族办公室落户，都可能带动数倍于其自身面积的专业服务空间需求 

• 优化上市制度，包括降低上市门槛、加快审批流程、引入新的上市类别，对写字楼市场的影响更为间接但持久。IPO活动的活跃带动整条价值链的空间需求：投资银行的资本市场团队扩编、律师事务所增聘公司金融律师、会计师事务所增加审计人手、投资者关系公司扩张、以及新上市公司本身在港设立办公室 

• 2020至2023年间IPO市场的低迷，是导致中环甲级写字楼需求疲弱的重要因素之一——多家国际投资银行缩减在港人手和办公面积。如果上市制度优化能够带动IPO活动回暖，这些缩减的面积可能逐步被重新吸纳 

• 税务优惠若能有效吸引家族办公室和高端金融服务机构，中上环、金钟、湾仔及尖沙咀等核心商业区将成为最大的需求受益者 

2.政府优化海运服务业税务优惠安排，并为合资格大宗商品贸易商提供半税优惠以及改革船舶注册制度 

评论：

• 措施主要对物流物业带来重大利好，并大幅提升香港作为区域航运及供应链枢纽的竞争力 

• 这些措施有望推动货仓成交，吸引投资者买入大面积甚至全幢工厦，改装成现代化物流中心，迎合新经济需求 

• 优化税务安排及改革船舶注册制度，核心目的是吸引更多国际航运服务企业在港营运。当更多船舶管理公司和船东以香港为营运基地，其管理的船舶更倾向于在香港挂靠和中转，从而增加港口货量，间接支撑码头周边物流设施的需求 

• 一般而言，大宗商品贸易会涉及纯粹的纸货交易以及实货交割的贸易，半税优惠在短中期内更可能吸引纸货交易商，因为这类企业迁址成本低、决策速度快，且税率对其利润影响最为直接 

3.房托基金（REITs）购买非住宅物业可豁免印花税 

评论： 

• 措施一旦落实，相信有助大幅降低大额物业的交易成本，预料将吸引更多房托基金购入全幢或大型物业，带动高价值交易增加 
   

• 对于房托基金而言，宽免印花税直接改善了收购物业后的回报率，无需再将印花税摊销至持有期内的收益中 

• 从物业卖方角度而言，过去印花税成本会反映在出价中，导致实际成交价被压低。宽免后，房托的出价能力提升，卖方有望获得更接近资产净值的价格 

4.考虑到非住宅物业市场空置率、现时及未来供求情况，政府暂缓释放新商业用地 

评论： 

• 政府暂缓释放新商业用地，为市场建立稳定预期，限制供应过剩风险，带来市场支持 

• 同时，暂缓释放新用地向持有未动工商业地皮的发展商传递了「政府不会进一步加剧供应压力」的信息，可能在一定程度上鼓励发展商继续延后动工决定，从而推迟这批影子供应进入市场的时间，令未来商厦供应量进一步得到调节 

• 不过，目前商厦空置率能否回落同样取决于是市场需求，只要本港的金融市场维持活跃，金融机构会继续吸纳本港的写字楼楼面，其中，位于核心区的写字楼会优先得到吸纳 

5.港投公司将会与区域和国际长期资本合作，引导资金投向符合香港产业定位的优质商业物业项目，并把有关项目与目标行业的企业对接 

评论： 

• 近年来，工厦的用途日趋多元化，从传统制造和仓储扩展至数据中心、物流配送、文创工作室、甚至新型办公空间。港投公司如果将投资范围延伸至优质工业物业或产业园区项目，其对工厦市场的催化作用可能尤为显着 

• 港投公司如果参与商业物业项目的投资，其最直接的影响是从市场中吸收了一部分待售供应。在当前「买家市场」环境下，不少业主有意出售商厦物业但难以找到买家，导致物业在市场上长期挂牌，进一步压抑市场情绪。港投公司的购入行为直接减少了市场上的待售存量，即使其购入规模相对于整体市场而言有限，也能在边际上改善供需动态

随着经济环境稳步好转及政策支持延续，市场信心逐步恢复，资金流重新回到实体资产。工商铺物业于过去数年售价已现显着跌幅，但是租金跌幅相对有限，直接导致租金回报上升，现时个别新买工商铺物业的租金回报有望高达5%，具备防守性与长线投资潜力，料可吸引投资者及用家。要说工商铺的价格回升仍然是言之尚早，始终北上消费及网购风潮仍然在影响本地的零售及饮食行业，加上银行对非住宅物业的按揭态度审慎，相信工商铺的价格仍然存在下调压力，不过有望大幅收窄，甚至慢慢回稳，惟相信成交会持续录得升幅，预计全年工商铺交投可达5,000宗左右的水平，按年升10%，并调高全年成交金额预测，由原来的5%以下，轻微调升至6%，料可达730亿元。