香港学生宿舍市场正掀起投资热潮！2026年2月，香港公立大学有超过2万名非本地本科生（年增长17%），所有级别的非本地生总数超过3万。 学生签证批准数量急升，2025年达74,466个，比2020年翻倍。

为应对此需求，政府于2025年7月正式推出「城中学舍计划」，并于随后的《施政报告》中进一步扩展至新建项目。在政策大力拆墙松绑下，私人床位租金年涨幅高达15%，净回报率突破5%。想抢占这波由政策主导的高回报商机？本文带你解析「城中学舍计划」细节、选址秘诀与投资潜力！

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市场现况：供需失衡下的投资风口

香港学生宿舍市场正面临严重供需失衡：

• 需求激增：2026/27学年，非本地生配额增至50%，留学生预计达8万人，到2028年，非本地生人数预计将有约1.7万个上升空间。
• 供应短缺：2022/23学年，香港高等教育学生总数为25.3万，但公营宿舍仅提供4.06万床位，私人宿舍供应率极低。

香港各大学学生人数与宿位比例

投资启示：床位短缺危机为投资者带来黄金机会，配合政府新推出的利便措施，现在正是入场的最佳时机！

政策重磅利好：「城中学舍计划」全解析

政府于2025年7月21日推出的「城中学舍计划」，是投资者必须关注的核心政策。该计划旨在鼓励市场将商厦改装或重建为学生宿舍，主要利好措施如下：

1. 规划与地政松绑：大幅降低门槛

• 扩阔「酒店」定义： 城规会已通过扩阔「酒店」用途定义，涵盖计划下的合资格学生宿舍。
• 免规划许可： 在绝大多数商业类用地兴建或改装学生宿舍，无需进行规划程序；而在「其他指定用途」注明「商贸」地带，亦只需取得规划许可。
• 地契豁免： 预期大部分商厦地契无限制宿舍用途，改装大多无需修订地契或缴付豁免书费用。

2. 建筑管制放宽：提升可建楼面

• 非住用建筑物计算： 合资格宿舍在计算地积比率（Plot Ratio）和上盖面积时，可获放宽按「非住用建筑物」标准计算，这意味着比传统住宅项目拥有更高的发展密度。
• GFA 面积豁免： 为鼓励提供优质生活空间，宿舍内的康乐设施（如健身室、自修室、公用空间）可获豁免计入总楼面面积（GFA）。
  • 新建项目： 豁免上限为宿舍总楼面面积的5%。
  • 改装项目： 若原有获豁免设施（如旧停车场）多于5%，改装后可全数保留并转为宿舍设施，灵活性极高。

3. 适用范围扩大（2025施政报告更新）

• 计划不仅涵盖现有商厦改装，更已扩展至重建或新建的学生宿舍项目。
• 注意工厦限制： 投资者需留意，纯工业大厦（工厦）及与工业有关地带，因宜居性问题，不符合此计划资格。但若该工厦位于「商贸」地带并已完成整幢改装为商厦的程序，则原则上符合资格。

4. 行政加速

• 一站式服务： 发展局辖下的「项目促进办事处（DPFO）」提供一站式利便服务，协助处理查询及审批进度，目标将改装时间大幅缩短。

投资攻略与注意事项

位置与选址策略

• 交通为王： 学生宿舍物业越接近大学校园或港铁站，需求越高。
• 潜力区域： 研究显示，九龙半岛靠近大学的物业（如佐敦、红磡）及港岛区交通便利的商厦转型潜力最高。
• 避开纯工业区： 根据「城中学舍计划」指引，纯工厦并不合资格。投资者应锁定商业大厦或「商贸」地带（OU(B)）的物业。

租金回报与营运

• 无租金管制： 计划表明，宿舍属自资私营性质，政府不会设下租金限制，租金完全由市场主导。
• 回报可观： 私人学生宿舍月租介乎HK$5,200至HK$14,800，过去12个月租金升幅达15%。改建后的净经营收入收益率（NOI Yield）有望突破5%，较原有写字楼用途大幅提升。
• 客源广泛： 合资格租户涵盖修读副学位、学士、硕士及博士课程的全日制本地及非本地学生（包括交换生）。

风险管理

• 酒店牌照： 若改装持牌酒店，业主可自行决定是否保留酒店牌照，但必须同时符合相关发牌条件。
• 停办条款： 申请人须签署法定声明，如日后停办宿舍，须在12个月前通知政府及租户。
• 法规监管： 若投资者无法直接管理物业而委托第三方，可能构成受《证券及期货条例》规管的「集体投资计划（CIS）」，需留意合规性。

未来展望：市场潜力与挑战并存

随着「城中学舍计划」全面落地，预计未来几年将有更多商厦转型项目推出。虽然供应增加可能对长远租金构成压力，但考虑到香港作为国际教育枢纽的地位稳固，以及非本地生配额的持续增长，学生住宿的刚性需求依然强劲。

对于持有闲置商厦或有意进军长租公寓市场的投资者而言，利用「非住用」的高地积比率及GFA豁免条款，将是提升资产价值的最佳途径。

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