【活化工厦】在2026-2027财政预算案大力推动「新型工业化」的背景下，旧工厦的改装与重建价值显着提升。政府透过「工厦活化政策 2.0」（及其后续延伸措施）与「标准金额补地价」机制，降低了改装的门槛与成本。

什麽是活化工厦？

活化工厦（Industrial Building Revitalisation Measures） 是指政府推出的一系列措施，包括重建和整幢改装旧工厦，以善用土地资源。措施容许楼龄15年以上的旧工业大厦业主免补地价将整幢工厦改装活化，以此来改变工厦用途，例如改建为酒店、商场、办公室等，令工厦得以善用。对于重建，针对1987年前工厦，放宽地积比率上限20%，并提供标准金额补地价安排。长远而言，有助于提升工厦价值，令买卖及租务更活跃。

为什麽要活化工厦？

政府在 2009 年 10 月第一次宣布活化工厦措施，以配合当时香港工业转型经济背景下的社会发展需要。上述措施自 2010 年 4 月 1 日实施，并于 2016 年 3 月 31 日结束。

随着本港经济高速发展，行政长官于《2018 年施政报告》公布政府重启活化计划，一方面为了善用土地资源，另一方面旨在更有效运用现有工厦，并更好地解决消防安全和违规使用等问题。以1987年作为分界线，是考虑到此前落成的工厦，其消防装置及设备未必符合消防处在该年修订《最低限度之消防装置及设备守则》，包括安装自动花洒系统的要求。从公众安全角度，有需要提供政策诱因优先推动1987年前落成的工厦进行重建，藉以符合消防装置的现今标准。新计划包括六项主要措施（详情按此），值得注意的是，其中加入了改装整幢工厦作过渡性房屋用途的新措施，试图解决房屋短缺问题。此外，政府于《2024年施政报告》宣布延长活化工厦的有时限措施至2027年12月，并优化当中有关整幢改装的措施。

活化工厦条件

由于政策的规定，工厦经改装(活化)后，其高度、体积和总楼面面积都不得增加，如转作其他用途，可能出现增值成效不彰，又或施工困难。因此，申请活化的工厦，最好具备足够的活化条件。                                      

1. 交通方便

工厦就近交通枢纽或路口(如：港 铁站、码头等)，活化后的增值力会较高。

2. 间隔切合需求

酒店、办公室和商场，对间隔、 形状的要求各有不同，不同的改建用途，受不同规定所限制，投资前最好了解清楚。

活化工厦用途限制

活化工厦计划主要允许1987年或之前落成的工厦，在不增加总楼面面积的前提下，改装作非工业用途，例如商业、写字楼、酒店、康体文娱场所、创意产业等。值得注意的是，对于1987年或以后落成的工厦，如进行整幢改装，完成改装后业主须将楼面面积不少于百分之十用于政府指定的用途（例如文化艺术工作室、创新科技初创企业的培育场所等），而此要求不适用于1987年前落成的工厦。 然而，改装后的使用必须符合相关的规划条例和地契条款，且部分用途可能需要向地政总署申请短期地契豁免书，并缴付相关费用。 

• 地契限制：大部分工厦地契会列明土地的用途，通常为工业及/或仓库用途，若要改作其他用途，例如商业、住宅等，需要向地政总署申请短期地契豁免书，并可能需要缴付相关费用。 
• 规划条例：活化工厦改建后必须符合《城市规划条例》和法定图则，以及《建筑物条例》及其附属法例的规定，确保符合安全标准。
• 总楼面面积限制：活化工厦的改建，不得增加建筑物的总楼面面积，且对建筑物的现有构架有小规模改动的限制，拆卸外部结构的范围不得超过现有大厦总楼面面积的10%。
• 特定用途豁免：部分非工业用途，例如某些创意产业、创新科技、社区服务设施等，在活化工厦计划下可能被豁免申请短期地契豁免书，但具体情况需参考相关的政策指引。政府自2018年放宽地契豁免书申请政策，工厦个别单位业主在无须向地政总署申请短期地契豁免书和缴付任何费用的情况下，可把单位用作五项特定的非工业用途，包括艺术工作室、办公室（设计及媒体制作）、办公室（影音录制室）、办公室（只限于「特定创意产业」）、以及研究所、设计及发展中心。
• 住宅用途限制：将工厦改建为住宅，需要符合更严格的规定，包括符合《城市规划条例》和法定图则，以及《建筑物条例》及其附属法例的规定，并可能需要进行技术研究和配套设施的规划，确保安全和符合地区环境。
• 局部改装缓冲楼层：个别工厦如设有缓冲楼层将低层与仍然存在工业用途的高层部分完全分隔，则在缴付地契豁免书费用及符合规划及其他相关规定的情况下，业主可将大厦的最低三层改装作其他非工业用途，包括商铺及服务行业、餐厅，或文化及艺术活动。

核心政策与资助模式 (Financial Incentives)

政府对工厦改装的「资助」并非直接现金补贴建筑费，而是透过豁免费用和放宽限制来提供巨大的财务诱因。

A. 整幢改装 (Wholesale Conversion) – 「免补地价」

若业主保留工厦原结构进行整幢改装（例如由工业改为写字楼、数据中心、或新型工业用途），可申请豁免「豁免书费用」(Waiver Fees)。

• 资助细节： 获批后，业主在豁免书有效期内无须支付更改用途的费用（即免补地价）。
• 关键条件：
  • 楼龄须达 15年 或以上。
  • 必须预留 10% 楼面面积 指定用于政府认可的用途（如艺术工作室、创科初创企业、过渡性房屋等）。
  • 整幢大厦必须由单一业权或集齐100%业权。

B. 重建 (Redevelopment) – 「放宽地积比率」

若选择拆卸重建，政府允许放宽最高核准地积比率（Plot Ratio）。

• 资助细节： 放宽地积比率上限达 20%。这意味着可建楼面面积增加，直接提升资产价值。
• 适用对象： 位于主要市区及新市镇的旧工厦（通常针对1987年前落成的工厦）。

C. 标准金额补地价 (Standard Rates)

为解决以往补地价金额争议大、审批时间长的问题，政府推出了「标准金额」征收补地价机制。

• 细节： 针对工厦重建，政府按地区（如九龙东、港岛等）和用途（如由「工业/仓库」改为「商业/现代工业」）设定固定的补地价标准费率。
• 优势： 发展商/业主可预先计算成本，大幅缩短谈判时间，加快项目推出市场。

其他相关政策发展：

• 旅游产品开发：文化体育及旅游局在2024年12月发布的《香港旅游业发展蓝图2.0》提出推动业界开拓与「香港制造」工业元素相关的旅游产品发展，如有需要，发展局会提供适切协助。
• 学生宿舍供应：按《2025年施政报告》公布，教育局联同发展局推出计划，鼓励市场以自资和私营方式改装酒店和其他商厦（包括由旧工厦整幢改装而成的商厦）增加学生宿舍供应。
• 青年宿舍计划：民政及青年事务局继续按《2022年施政报告》及《青年发展蓝图》扩大青年宿舍计划，现时有7间青年宿舍正在营运，宿位数目超过3,000个。

具体法规与合规要求 (Regulatory Requirements)

改装工厦涉及多个政府部门的严格审批，以下是三大关键法规领域：

A. 城市规划 (Town Planning)

• 用途限制： 需查阅分区计划大纲图（OZP）。若工厦位于「工业」(Industrial) 地带，改作商业用途通常需要向城市规划委员会 (TPB) 申请规划许可（Section 16 Application）。
• 「其他指定用途（注明商贸）」(OU(B))： 若位于此地带，改作写字楼或资讯科技用途通常是被允许的，但仍需符合相关条款。

B. 消防安全 (Fire Safety)

这是旧工厦改装最困难的一环。根据《消防安全（工业建筑物）条例》：

• 自动洒水系统： 必须全覆盖。
• 逃生途径： 走火通道的阔度、数量必须符合现行商业建筑标准（通常比工业标准严格）。
• 耐火结构： 楼板和墙壁的耐火时效需达标。
• 特定要求： 若改装为「新型工业」用途（如涉及危险品储存或高功率电池生产），需符合更高的消防规格。

C. 地契条款 (Land Lease)

• 用途限制： 旧地契通常限制用途为「工业」或「工厂」。改装必须向地政总署申请短期豁免书 (Special Waiver) 或 契约修订 (Lease Modification)。
• 2026新趋势： 配合预算案，地政总署对于申请改装为「智能制造」、「数据中心」或「研发中心」的审批流程有加快趋势。

活化工厦成功案例

1. 荃湾The Mills（南丰纱厂）

南丰集团宣布将停产多年的纱厂重新活化，进行新发展。活化计划投放了五年时间及七亿港元资金，活化之后的南丰纱厂保留了许多与昔日历史的联系，现集创新科技、文化、艺术及学习于一体，提供约10多万尺商业零售楼面，现时已成为文青打卡热地，洋溢蓬勃生机。

2. 长沙湾D2 Place

罗氏集团早年先后把旗下两幢长沙湾工厦，分别申请活化成商场，现为D2 Place及D2 Place Two，总楼面逾50万方尺，设有餐厅、戏院及零售等，因吸纳了本土创意艺术的从业者，积极培育创意产业及推动本地文化，D2 Place逐渐成为长沙湾的一处文化据点，增强了该区的文化艺术氛围。

配合2026预算案的「软性资助」 (Operational Subsidies)

虽然政府不直接支付装修费，但预算案中的资金可被视为「租户补贴」，间接支持了工厦改装的回报率：

1. 新型工业加速计划： 企业在港设立智能生产设施，政府提供资助（1:2 配对）。这意味着租户有资金购买设备和进行内部装修（如无尘车间），业主只需提供基础设施（Base Building Provisions）。
2. 微电子/半导体研发支持： 这类高增值租户对楼宇规格要求高（承重、楼底、防震）。改装成符合这些规格的业主，能锁定这批获政府资助的优质租户。

专家分析：改装 vs. 重建 的决策关键

在2026年的市场环境下，业主应如何选择？

比较项目	整幢改装 (Conversion)	拆卸重建 (Redevelopment)
成本	较低（主要为加固、机电更新）	高（建筑费、补地价）
时间	快（约 1-2 年）	慢（约 4-6 年）
法规难度	中（受限于原有结构，消防难搞）	低（重新设计，易符合现行法规）
适用场景	适合孵化器、共享空间、轻型智能制造	适合高规格数据中心、半导体厂房、摩天商厦
2026 趋势	「快」：迅速承接初创企业需求	「高」：赚取20%额外楼面，打造地标

投资活化工厦小百科

入整幢工厦，再自行活化的涉资庞大，随时需数以亿元资金计，新手难以整幢购入。作为新手，可选择有潜在活化价值，如：楼底高、人流多、交通便利的工厦。投资前，更可先行翻查工厦的成交记录，假如流转量高，新手便可放心买入。

对于希望把握2026年「新型工业化」浪潮的投资者，若目标是吸纳AI初创或轻型研发，「整幢改装」配合豁免书是最高效途径；若目标是承接半导体或大型数据中心，则必须透过**「重建」**来满足极高的硬件规格（如特高楼底和极大电力负荷）。

政府将继续密切留意工厦重建的标准金额补地价实施情况，并按需要作出调整。未来会参考规划署将会展开的全港工业用地分区研究的结果，在二○二七年年底措施到期前公布活化措施的未来路向。

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